Những dự án bất động sản 'ngáo giá' sẽ đối mặt với nguy cơ đóng băng giao dịch

Dữ liệu mới đây của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, năm 2025, toàn thị trường ghi nhận khoảng 128.000 sản phẩm mở bán mới - mức cao nhất kể từ 2019, tiệm cận đỉnh nguồn cung.

Tuy nhiên, cơ cấu tiếp tục mất cân đối khi phần lớn là căn hộ cao cấp hoặc sản phẩm thấp tầng giá trị lớn, thiếu hụt nghiêm trọng nhà ở giá phù hợp. Khoảng 25% số lượng chung cư có giá trên 100 triệu đồng/m2. Do đó, dù nguồn cung tăng nhanh, song giá bất động sản vẫn liên tục thiết lập mặt bằng mới. 

Về tình hình giao dịch, những dự án mới được hấp thụ tốt nhờ nhu cầu nhà ở bị nén trong nhiều năm. Không ít dự án rơi vào tình trạng cháy hàng, thậm chí phải trả chênh để sở hữu sản phẩm. Nhiều nhà đầu tư đạt mức lợi nhuận cao trong thời gian ngắn, thậm chí lãi gấp đôi số vốn bỏ ra sau hơn một năm.

Tuy nhiên từ cuối 2025, thị trường bắt đầu có sự thay đổi. Dù vẫn có những dự án được hấp thụ tốt, song tình trạng phân hóa ngày càng rõ nét khi nguồn cung tăng đồng loạt trên diện rộng. Khoảng 1.000 dự án được tháo gỡ và tái triển khai, nhiều dự án quy mô hàng nghìn ha được phê duyệt nhanh, một số dự án được thúc đẩy triển khai nhằm tránh nguy cơ bị thu hồi đất do quá thời hạn theo quy định mới...

VARS nhận định: "Khi nguồn cung gia tăng trên diện rộng với nhiều lựa chọn hơn, thị trường bắt đầu bước vào giai đoạn cạnh tranh thực chất. Mặt bằng giá tiếp tục duy trì ở mức cao, nhưng thanh khoản không còn phủ đều cho mọi khu vực và mọi phân khúc.  

Bên cạnh đó, lãi suất có xu hướng tăng khiến áp lực tài chính bắt đầu bộc lộ rõ đối với nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao, kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn, tham gia thị trường trong những đợt tăng nóng.

Thị trường dần thu hẹp đối tượng tham gia. Người mua ở thực buộc phải có nền tảng tài chính vững vàng và khả năng tích lũy dài hạn. Nhà đầu tư cũng không còn dễ dàng đạt lợi nhuận nhanh như giai đoạn trước".

Về dài hạn, VARS cho rằng, giá bất động sản sẽ không tăng nóng nhưng cũng sẽ khó giảm bởi nhu cầu nhà ở thực luôn duy trì ở mức cao, kinh tế tăng trưởng, đầu tư hạ tầng không ngừng mở rộng. Các yếu tố này giúp gia tăng giá trị bất động sản và kích thích nhu cầu đầu tư địa ốc. Bên cạnh đó, chi phí phát triển dự án ngày càng gia tăng, nhất là các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai theo bảng giá đất mới, cũng tạo mặt bằng giá mới cho thị trường. 

Tuy nhiên, sức cầu của thị trường sẽ mang tính chọn lọc rất cao. Những dự án có giá bán vượt xa giá trị thực, vị trí kém kết nối, pháp lý chưa hoàn thiện hoặc không phù hợp với nhu cầu ở thực sẽ đối mặt với nguy cơ đóng băng giao dịch, ngay cả trong bối cảnh mặt bằng giá chung vẫn duy trì xu hướng tăng. 

Trong bức tranh chung, bất động sản tại khu vực trung tâm tiếp tục duy trì mặt bằng giá cao và đà tăng trưởng ổn định theo năm. Tuy nhiên, mặt bằng giá ở trung tâm chỉ thực sự ổn định khi thị trường vùng ven vận hành lành mạnh. Trong trường hợp thanh khoản tại vùng ven suy giảm mạnh, nhà đầu tư buộc phải cơ cấu lại danh mục, bán ra các tài sản có tính thanh khoản tốt hơn, thường là bất động sản khu vực trung tâm để xử lý dòng tiền.