Đề xuất phương án khơi thông dòng vốn ách tắc theo lượng bất động sản khổng lồ thế chấp ở ngân hàng

Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, tính đến hết tháng 3/2025, dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản đạt hơn 1,56 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 260.000 tỷ đồng so với cuối năm 2024 (hơn 1,3 triệu tỷ đồng).  

Ngành địa ốc đang trong quá trình phục hồi, nhiều thách thức vẫn còn hiện diện. Tại Hội thảo “Xử lý nợ xấu: Đâu là giải pháp hài hòa?” do Báo Tiền Phong vừa tổ chức, các chuyên gia đã chỉ ra một trong những bài toán phức tạp mà thị trường đang phải đối mặt là việc xử lý khối tài sản bảo đảm khổng lồ kẹt trong hệ thống ngân hàng. 

Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Group cho rằng, việc thu giữ tài sản đảm bảo không phải lúc nào cũng là giải pháp tối ưu. Trong bối cảnh thị trường còn nhiều bất ổn, điều này có thể trở thành gánh nặng cho ngân hàng nếu không đi kèm các giải pháp xử lý hiệu quả.

Việc phối hợp giữa ngân hàng, doanh nghiệp và các cơ quan quản lý để tháo gỡ vướng mắc, minh bạch hóa quy trình và nâng cao hiệu quả sử dụng tài sản sẽ là chìa khóa để giải quyết bài toán nợ xấu một cách bền vững. 

Chuyên gia thông tin, dư nợ tín dụng bất động sản tăng khoảng 260.000 tỷ đồng so với cuối năm 2024, tương ứng mức tăng 20%. Nếu tín dụng toàn hệ thống tăng trưởng đúng mục tiêu 16% trong năm, tổng dư nợ bất động sản có thể đạt 3,8 - 3,9 triệu tỷ đồng.

Tín dụng vẫn chủ yếu chảy vào doanh nghiệp bất động sản, trong khi người dân chưa mặn mà vay mua nhà do giá cao. Tỷ lệ nợ xấu trong lĩnh vực bất động sản đang tăng nhanh. Tổng nợ xấu của 27 ngân hàng niêm yết đã vượt 265.000 tỷ đồng, tăng 18,5% so với cùng kỳ. 

"Các doanh nghiệp địa ốc đang gặp tình cảnh “nửa mừng, nửa lo”. Về thuận lợi, lãi suất vay đã giảm hơn 2% so với cuối năm 2023, giúp chi phí vốn thấp hơn. Cùng với đó là sự ra đời của gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội và các chính sách hỗ trợ tín dụng từ Ngân hàng Nhà nước.  

Tuy nhiên, không ít khó khăn vẫn đè nặng lên vai doanh nghiệp. Điều kiện vay vốn ngày càng khắt khe, đặc biệt trong bối cảnh báo cáo tài chính của nhiều công ty bộc lộ sự suy yếu. Ngân hàng ngày càng thận trọng vì lo ngại rủi ro nợ xấu, trong khi thủ tục vay vốn vẫn rườm rà, kéo dài.

Thêm vào đó, nhiều ngân hàng chỉ chấp nhận tài sản đảm bảo là bất động sản, chưa linh hoạt với các tài sản khác như cổ phiếu hay quyền tài sản", vị này nói. 

'Đứt gánh' dòng vốn khiến nợ xấu bất động sản gia tăng 

Trước sức ép đáo hạn trái phiếu và khoản vay ngân hàng, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã chủ động đàm phán tái cơ cấu nợ.

Tính đến tháng 5, hơn 178.000 tỷ đồng trái phiếu đã được gia hạn, giúp giảm bớt áp lực tài chính. Một số doanh nghiệp cũng đã quay lại thị trường trái phiếu, phát hành tổng cộng khoảng 10.000 tỷ đồng trong tháng 4.

Ngoài ra, việc bán tài sản để trả nợ, giảm lãi suất trái phiếu và thương lượng với ngân hàng để tái cơ cấu khoản vay cũng là những biện pháp được áp dụng rộng rãi.  

Tuy nhiên, theo ông Thắng, việc ngân hàng thu giữ tài sản đảm bảo lại đặt ra bài toán khác. Không ít trường hợp tài sản bị thu giữ là dự án bất động sản dở dang, pháp lý chưa hoàn chỉnh, khiến ngân hàng không thể bán đấu giá hay tái phát triển. Chi phí duy tu, bảo quản tăng cao, trong khi tài sản nằm đắp chiếu, gây lãng phí và rủi ro tài chính. 

"Tình trạng đứt gánh dòng vốn vẫn đang là nguyên nhân trực tiếp dẫn đến hàng loạt dự án bất động sản ngừng trệ và tỷ lệ nợ xấu gia tăng", lãnh đạo DKRA Group nói và kiến nghị cần cải thiện chính sách tín dụng, đảm bảo tính nhất quán trong điều kiện vay và quá trình giải ngân để khắc phục vấn đề này. 

Về phía doanh nghiệp, cần chuẩn bị hồ sơ tài chính minh bạch từ đầu, công khai kế hoạch dòng tiền, chủ động đàm phán linh hoạt với ngân hàng để tránh thay đổi bất ngờ trong quá trình vay vốn. Đặc biệt, việc đa dạng hóa nguồn vốn, phát hành trái phiếu hoặc tìm đến các quỹ đầu tư, tổ chức tài chính phi ngân hàng là hướng đi tất yếu.

Nhìn sang các nước phát triển như Mỹ, Đức hay Anh, quy trình thu giữ tài sản được thực hiện công khai, minh bạch và có sự giám sát độc lập nhằm đảm bảo công bằng giữa các bên.

Còn tại Việt Nam, quyền thu giữ tài sản của ngân hàng từng được quy định trong Nghị quyết 42 và nay đã được luật hóa, song vẫn cần điều chỉnh thêm để phù hợp thực tiễn.     

Đề xuất phân loại dự án ngưng trệ để dễ xử lý nợ xấu 

Tham gia thảo luận, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đánh giá tình trạng nợ xấu bất động sản đang ngày càng phức tạp, ảnh hưởng lớn đến sự ổn định của thị trường tài chính và sức khỏe doanh nghiệp.

Nếu không có giải pháp tổng thể và mang tính đột phá, hàng loạt dự án dở dang sẽ tiếp tục đắp chiếu, kéo theo hệ lụy dây chuyền đến ngân hàng, nhà đầu tư và người lao động.

Xử lý nợ xấu không chỉ là thu hồi nợ mà còn là cơ hội để phục hồi thị trường. Chính phủ cần xem xét ban hành cơ chế đặc thù nhằm xử lý nợ xấu một cách quyết liệt, đồng bộ. Cần tiếp cận theo cách mới là thu hồi được nợ, khôi phục được dự án, cứu được doanh nghiệp và giữ được việc làm cho người lao động. 

Theo vị này, một trong những vướng mắc lớn hiện nay là pháp lý đối với tài sản đảm bảo. Nhiều dự án có giá trị lớn đang bị kẹt trong vòng xoáy thủ tục, tranh chấp pháp lý, khiến ngân hàng không thể phát mãi, doanh nghiệp không thể tái cấu trúc.

Vì vậy, cần hoàn thiện hành lang pháp lý cho việc xử lý tài sản đảm bảo theo hướng minh bạch, rút ngắn quy trình phát mãi, kể cả thông qua đấu giá công khai hoặc chuyển nhượng dự án.

"Chúng tôi đề xuất thành lập tổ công tác liên ngành cấp Trung ương để rà soát, phân loại các dự án bất động sản đang bị ngưng trệ, từ đó có chính sách xử lý phù hợp từng nhóm nợ xấu, không nên dùng một cơ chế cứng nhắc cho tất cả. 

Cần tạo điều kiện để các doanh nghiệp có dự án khả thi được tiếp cận nguồn vốn tín dụng với điều kiện linh hoạt hơn, qua đó phục hồi năng lực tài chính và hoàn thiện dự án, tạo dòng tiền thực để trả nợ.

Khi nợ xấu được xử lý, dòng tiền mới sẽ quay lại thị trường, doanh nghiệp sống lại, ngân hàng lành mạnh và Nhà nước mới thu được thuế. Đây là bài toán cần lời giải tổng thể, với sự vào cuộc của cả hệ thống chính trị, chứ không thể chỉ trông chờ doanh nghiệp tự bơi trong khủng hoảng", chủ tịch HoREA kiến nghị.   

Liên quan đến Nghị quyết 42, ông Châu cho rằng quá trình luật hóa hiện nay vẫn chưa đầy đủ. Nếu chỉ luật hóa trong Luật Các tổ chức tín dụng là chưa đủ, phải tiếp tục luật hóa trong cả Luật Kinh doanh bất động sản. Bởi gốc rễ của xử lý nợ xấu, đặc biệt là các khoản nợ có tài sản đảm bảo là bất động sản chính là khơi thông dòng tiền, tạo điều kiện luân chuyển hàng hóa trên thị trường. 

Cùng với đó, nếu chỉ chuyển Nghị quyết thành luật mà không bổ sung các điều kiện thực thi cần thiết thì hiệu quả sẽ rất hạn chế. 

Về phân loại nợ xấu, cần hiệu chỉnh lại hệ thống phân nhóm hiện hành. Không nên mặc định nợ nhóm 4 nghiêm trọng hơn nhóm 3, hay nhẹ hơn nhóm 5. Phải rà soát lại để phản ánh đúng thực tế. Nợ nhóm 5 - mất khả năng thu hồi - mới là “cục máu đông” cần ưu tiên xử lý, trong khi các nhóm 1, 2, 3 nên được hỗ trợ để phục hồi, tránh trượt sâu.

Ngoài ra, cần luật hóa rõ ràng quyền và nghĩa vụ các bên trong giao dịch tài sản bảo đảm, cho phép chuyển nhượng tài sản trên sàn giao dịch nhưng vẫn đảm bảo nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Đồng thời, hoàn thiện pháp luật theo hướng công bằng, minh bạch, chấm dứt tình trạng sân sau, sở hữu chéo trong hệ thống ngân hàng - doanh nghiệp.  

Diễn đàn Đầu Tư Việt Nam 2025 - Mid-Year Update do trang thông tin điện tử tổng hợp VietnamBiz, Việt Nam Mới tổ chức sẽ diễn ra vào lúc 13h30 ngày 03/06/2025 tại Khách sạn L7 West Lake Hanoi by LOTTE, TP Hà Nội.

Sự kiện quy tụ các nhà hoạch định chính sách, các chuyên gia tài chính, các định chế tài chính, đại diện từ các doanh nghiệp, ngân hàng, các cơ quan thông tấn báo chí và đông đảo nhà đầu tư có kinh nghiệm lâu năm trên thị trường.

Trong giai đoạn thị trường có nhiều thay đổi với những tác động chính sách, Diễn đàn hứa hẹn mang lại không gian để các chuyên gia bàn luận về các xu hướng đầu tư mới, các góc nhìn chiến lược, mở ra nhiều ý tưởng đầu tư phù hợp cho giai đoạn mới. Đồng thời tạo cơ hội gặp gỡ, kết nối giữa nhà đầu tư và các đối tác tiềm năng trên thị trường.

BTC dành số lượng vé hạn chế cho độc giả Việt Nam Mới. Vui lòng đăng ký và hoàn thành khảo sát tại đây để xác nhận tham dự.