Dịch Covid-19 như 'cú đấm bồi' vào thị trường bất động sản

Mất 15 năm để làm xong thủ tục một dự án 

Từ cuối năm 2019, thị trường bất động sản (BĐS) cả nước nói chung và TP HCM nói riêng gần như đóng băng, giao dịch sụt giảm, hàng loạt dự án không thể triển khai vì vướng mắc thủ tục pháp lí. Nguồn cung sản phẩm nhà ở trở nên khan hiếm, người mua nhà ít có sự lựa chọn.

Những khó khăn này chưa được khơi thông thì đầu năm 2020, dịch Covid-19 ập đến khiến nguồn cung lẫn giao dịch của thị trường sụt giảm chưa từng thấy, thấp nhất kể từ năm 2015 đến nay.

Tại buổi toạ đàm với chủ đề “Thị trường BĐS thế nào sau dịch Covid-19?” diễn ra tại TP HCM sáng 11/6, nhận định chung của các chuyên gia và đại diện một số doanh nghiệp cho thấy, không phải đến khi dịch Covid-19 bùng phát, thị trường BĐS đã “thoi thóp” từ trước vì những vướng mắc về thủ tục pháp lí. 

Đại diện một doanh nghiệp BĐS chia sẻ, thời gian hoàn tất thủ tục đến khi triển khi dự án quá dài, dẫn đến qui hoạch ban đầu của dự án không đáp ứng được nhu cầu hiện tại của khách hàng. Do đó, sau khi đã hoàn thành tất cả thủ tục về pháp lí qui hoạch, nghĩa vụ tài chính thì doanh nghiệp cần điều chỉnh cục bộ để có sản phẩm phù hợp thực tế thị trường thì rất e ngại vì phải làm lại các thủ tục từ đầu.

“Cách đây 10 – 15 năm, nhu cầu về mặt tiền nền nhà phố từ 4 – 5 m thì nay khách hàng muốn rộng rãi hơn, từ 6 – 7 m hoặc lớn hơn. Việc điều chỉnh này không những không ảnh hưởng tới quy chuẩn chung về mặt qui hoạch mà còn tốt hơn về không gian sống cho người dân. Nhưng nếu xin điều chỉnh qui hoạch cục bộ thì doanh nghiệp phải mất nhiều thời gian, rất vất vả”, vị này nói. 

Tại nhiều dự án, chủ đầu tư đã hoàn tất các thủ tục tài chính về đất, đã bàn giao nhà nhưng nhiều năm vẫn không làm được thủ tục cấp sổ hồng cho cư dân. Đó là những vướng mắc được ông Trần Quốc Dũng, Phó TGĐ Tập đoàn Hưng Thịnh giãi bày. 

Theo ông Dũng, hiện chưa có một qui trình chung về thủ tục pháp lí cho các chủ đầu tư thực hiện một dự án BĐS. Để một dự án có pháp lí cơ bản và có thể triển khai bán hàng nhanh nhất cũng mất 1 năm, nhưng hầu hết đều kéo dài từ 4 – 5 năm. Đến bước cuối cùng là cấp sổ hồng cho cư dân cũng rất… trần ai.  

Có dự án của công ty, mặc dù đã được cơ quan thẩm quyền cho phép điều chỉnh qui hoạch cục bộ, đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính trước tháng 7/2014 nhưng sau khi bàn giao nhà, làm thủ tục cấp sổ hồng cho cư dân thì doanh nghiệp lại bị “truy” nghĩa vụ tài chính bổ sung, lại phải xin ý kiến lòng vòng từ các đơn vị quản lí.

“Có trường hợp công ty xin cấp sổ hồng cho cư dân trước, phần điều chỉnh xin “khoanh” lại, thậm chí xin ký quĩ tiền sử dụng đất bổ sung, để tính sau nhưng cuối cùng vẫn không được giải quyết”, ông Dũng cho biết.

Ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục trưởng Cục Quản lí nhà và Thị trường BĐS, Bộ Xây dựng cho biết, cơ quan quản lí thường tiếp nhận việc xin điều chỉnh qui hoạch dự án với qui mô nhà ở từ lớn sang nhỏ, điều này cần phải cân nhắc vì làm tăng qui mô dân số cho khu vực. Với yêu cầu xin điều chỉnh nhà ở từ nhỏ sang lớn là việc rất hoan nghênh, cơ quan quản lí sẽ hướng dẫn chủ đầu tư thực hiện theo trình tự thủ tục. 

Với những vướng mắc trong việc cấp sổ hồng cho cư dân, ông Ninh cho rằng nguyên tắc chung là người dân phải được cấp sổ sau khi nhận nhà. Các qui định về điều kiện cấp sổ hồng đã có, tuỳ vào từng trường hợp cụ thể, vướng mắc ở chỗ nào thì Sở TN&MT sẽ là đơn vị tiếp nhận, giải quyết. 

Khơi thông thị trường bằng qui trình pháp lí dự án 

Đánh giá về thị trường BĐS nửa đầu năm 2020, ông Ninh cho rằng nguồn cung sản phẩm nhà ở giai đoạn này bị sụt giảm mạnh. Nguyên nhân không phải do dịch Covid-19 mà còn đến từ thể chế, những qui định chồng chéo. Cung giảm nhưng cầu cũng giảm nên giá cả ít bị biến động. 

Theo Cục trưởng Cục Quản lí nhà và Thị trường BĐS, kinh nghiệm của các nước cho thấy, khi thị trường BĐS khó khăn thì người thu nhập thấp sẽ là đối tượng cần được quan tâm nhiều nhất, trong đó phân khúc nhà ở xã hội là lĩnh vực được quan tâm đầu tư. Dự kiến trong quý III/2020 Chính phủ sẽ ban hành nghị quyết để có cơ chế khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào phân khúc này. 

Khó khăn lớn nhất cho thị trường BĐS TP HCM hiện nay chính là nguồn cung dự án. Để giải quyết bài toán này, ông Lê Trần Kiên, Phó Giám đốc Sở Xây dựng cho rằng cần phải khơi thông thủ tục pháp lí. 

Theo ông Kiên, 5 tháng đầu năm 2020, toàn TP chỉ có 12 dự án được xác nhận đủ điều kiện huy động vốn, giảm 25% so với cùng kì. Tổng nguồn cung là 3.826 sản phẩm nhà ở, giảm 19% so với cùng kì. Sự sụt giảm nguồn cung nhà ở này kéo dài suốt thời gian qua, trong thời gian dịch Covid-19 thì nghiêm trọng hơn. 

Để giải quyết nguồn cung sản phẩm nhà ở, Phó Giám đốc Sở Xây dựng cho biết đơn vị đang hoàn thiện qui trình thủ tục pháp lí cho một dự án và trình TP phê duyệt. Trong đó thể hiện rõ từng bước, trách nhiệm của từng sở ngành, thời gian giải quyết hồ sơ…

“Đối với hàng tồn kho tại những dự án thuộc phân khúc trung và cao cấp, nếu chủ đầu tư muốn điều chỉnh dự án sang phân khúc thấp hơn, nhà ở giá bình dân thì Sở cũng sẽ giải quyết. Đây là 1 trong những giải pháp để đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho 1 triệu dân tăng trong 5 năm tới tại TP”, ông Kiên cho hay.