Doanh nghiệp: Luật Đất đai mới giúp hạn chế tình trạng bất động sản 'hai giá'

Luật Đất đai (sửa đổi) được Quốc hội thông qua ngày 18/1/2024 đã chính thức bỏ quy định về Khung giá đất của Chính phủ 5 năm/lần.

Thay vào đó, Điều 159 của luật mới quy định UBND cấp tỉnh xây dựng, trình HĐND cùng cấp quyết định Bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026. Hằng năm, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm trình HĐND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 1/1 của năm tiếp theo.

Bảng giá đất được xây dựng theo khu vực, vị trí. Đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thì xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn.

Trao đổi với người viết, ông Phạm Đức Toản - Tổng Giám đốc CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ Việt Nam (EZ Property Vietnam) chia sẻ: “Trên thực tế, khi thu hồi đất thì dựa theo bảng giá đất, nhưng khi nộp tiền và tính tiền sử dụng đất để nộp vào ngân sách thì lại tính theo giá thị trường; tôi nghĩ việc này là không phù hợp.

Hiện đa phần dự án đầu tư công lẫn dự án thương mại đều dựa theo khung giá đất để thu hồi chứ không tính theo giá sát với thực tế. Vì vậy, đôi khi công tác thu hồi, đền bù giải phóng mặt bằng rất khó khăn.

Với quy định mới của Luật Đất đai (sửa đổi), việc bỏ khung giá đất sẽ giúp người thuộc diện thu hồi đất là bên được hưởng lợi đầu tiên. Lý do là bởi giá đất được tính sát với giá thực tế trên thị trường hơn. Qua đó, công tác thu hồi đất sau này cũng sẽ trở nên thuận lợi hơn.

Ngoài ra, cùng với một số hình thức quản lý khác như yêu cầu giao dịch phải thông qua ngân hàng tại Luật Kinh doanh bất động (sửa đổi) hay barem thuế thì quy định mới này cũng giúp hạn chế phần nào thực trạng bất động sản hai giá.

Tuy nhiên, việc hạn chế thực trạng bất động sản hai giá cũng còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác. Giao dịch được thực hiện giữa người mua với người bán nên nếu có sự thông đồng, thỏa thuận riêng thì cũng rất khó kiểm soát".

Bên cạnh điểm mới bỏ khung giá đất thì Luật Đất đai năm 2024 cũng sửa đổi nguyên tắc, phương pháp định giá đất và xác định cụ thể điều kiện, tiêu chí áp dụng từng phương pháp.

Luật mới quy định rõ 4 phương pháp định giá đất gồm: phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (bỏ phương pháp chiết trừ).

Phương pháp so sánh được áp dụng để định giá đối với trường hợp có tối thiểu 3 thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá.

Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở mà thửa đất, khu đất cần định giá không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh nhưng xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá.

Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập nhưng ước tính được tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển của dự án.

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá cụ thể tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp thu hồi nhiều thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng và đã được quy định giá đất trong bảng giá đất mà không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.