Thị trường bất động sản sẽ hưởng lợi gì từ Luật Đất đai sửa đổi?

Thứ hai, việc khuyến khích việc nộp tiền sử dụng đất hàng năm thay vì thu một lần là quan điểm mới mẻ, vừa hỗ trợ cho doanh nghiệp, vừa nắn chỉnh nguồn thu theo hướng kích thích thu từ sinh lợi đất đai.

Cụ thể, việc quy định thu tiền sử dụng đất hàng năm sẽ giúp chủ đầu tư giảm bớt gánh nặng tài chính trong thời gian đầu triển khai dự án. Nhờ vậy, giá bán bất động sản có cơ hội được điều chỉnh về mức hợp lý hơn; chủ đầu tư có cơ hội để đầu tư, hoàn thiện dự án với chất lượng tốt hơn. Đồng thời, giảm thiểu phần nào các vấn đề gây nguy cơ đánh bóng dự án nhằm phục vụ các khoản vay ngân hàng, huy động vốn không đúng quy định.

Về phía Nhà nước, việc làm này cũng góp phần nắn nguồn thu theo hướng kích thích thu từ sinh lợi đất đai, không chỉ dừng lại ở việc thu một khoản tổng thể. Tạo cơ hội giúp tăng thu cho Nhà nước nhờ các giá trị tăng thêm của đất đai theo thời gian.

Song, để đảm bảo tính chủ động cho doanh nghiệp trong việc hoạch định, tính toán các nguồn thu - chi an toàn, hợp lý; cần có quy định cụ thể về các mốc thời gian điều chỉnh tiền sử dụng đất, có phương pháp tính toán hợp lý, có mức giới hạn. Không để doanh nghiệp làm dự án trong tình trạng lo lắng hay phải xác lập quỹ dự phòng lớn.

Thứ ba, việc tiếp cận đất đai được điều chỉnh theo hướng công khai, minh bạch. Thông qua các hình thức đấu giá, đấu thầu; những doanh nghiệp có kinh nghiệm, năng lực, lịch sử sử dụng đất hiệu quả sẽ nắm nhiều cơ hội, lợi thế hơn. Cơ chế mới giảm thiểu tối đa quan hệ xin – cho sẽ góp phần tích cực, tạo môi trường cạnh tranh công bằng cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Theo quan điểm của VARS, những doanh nghiệp coi bất động sản chỉ đơn thuần là việc sang tay kiếm chênh lệch sẽ không còn đất làm ăn; còn các doanh nghiệp hoạt động bài bản, nghiêm túc sẽ dễ dàng tiếp cận đất đai hơn, chi phí phát triển dự án có thể giảm xuống. Qua đó phần nào tác động khiến giá bất động sản dần tiệm cận với giá trị thực.  

Thứ tư, liên quan đến vấn đề bỏ khung giá đất, xác định theo cơ chế thị trường. Với phương pháp áp dụng khung giá đất và hệ số điều chỉnh K, quyền can thiệp, áp đặt của Nhà nước đối với việc tính tiền sử dụng đất là khá lớn.

Tùy từng dự án, mức độ, khả năng giải phóng đền bù, Nhà nước hoàn toàn có thể linh hoạt điều chỉnh hệ số K theo hướng thuận lợi. Khi Nhà nước muốn tính giá cao, có thể điều chỉnh hệ số lên cao; còn trong trường hợp thiếu/ít ngân sách cho việc giải phóng đền bù, có thể điều chỉnh hệ số K xuống thấp.

Tuy nhiên, VARS cho rằng một khi đã bỏ khung giá đất, xác định theo cơ chế thị trường, đòi hỏi Nhà nước phải chuẩn bị nguồn ngân sách đủ để đảm bảo công tác giải phóng, đền bù. Điều này vô hình chung sẽ tạo ra áp lực lớn đối với ngân sách Nhà nước. Mặt khác, cũng cần lưu ý đến vấn đề liệu việc tính giá đất sát với giá thị trường có thể khiến chi phí sử dụng đất đai của doanh nghiệp tăng cao hay giá bán bất động sản có nguy cơ tiếp tục leo thang.

Thứ năm, liên quan đến việc chuyển mục đích sử dụng từ các loại đất mục đích khác sang đất xây dựng nhà ở. Trước đây, quy định yêu cầu muốn chuyển các loại đất mục đích khác sang đất xây dựng nhà ở thì đất đó phải có sẵn phần diện tích đất ở. Việc này vô hình chung gây khó khăn cho doanh nghiệp nếu muốn phát triển các dự án nhà ở tại các khu vực xa xôi, ít dân cư - điều rất cần khi quỹ đất trống trong các khu vực lõi đang ngày càng khan hiếm.

Dự thảo luật sửa đổi theo hướng phân nhóm các dự án. Cụ thể, với dự án phục vụ lợi ích chung của cộng đồng, Nhà nước sẽ điều hành và chủ động giải quyết các vấn đề để chuyển đổi mục đích sử dụng đất cho phù hợp, đúng với quy hoạch. Còn với dự án của doanh nghiệp, chỉ đơn thuần phục vụ kế hoạch kinh doanh của doanh nghiệp thì doanh nghiệp cần tuân thủ đúng theo quy định.

VARS đánh giá quy định này là phù hợp khi vừa tạo điều kiện cho các dự án vì mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội chung; vừa giúp Nhà nước kiểm soát được kế hoạch sử dụng đất. Qua đó, tránh các trường hợp gom đất, gây nguy cơ sốt đất ảo, ảnh hưởng tới sự phát triển ổn định của thị trường bất động sản.

Song, quy định này chỉ đạt mục đích khi việc quy định về cách phân loại thật sự rõ ràng, cụ thể và phù hợp. Cần xem xét cẩn trọng những yếu tố về tiêu chí phân loại; cơ quan nào đứng ra chịu trách nhiệm về việc quyết định; thủ tục, quy trình xác định… 

Nếu không sẽ xuất hiện những nguy cơ tiềm ẩn, thậm chí vô hình chung tạo kẽ hở mới cho cơ chế xin - cho; có thể tạo ra nhóm đối tượng ưu tiên khó xác định tương tự nhóm đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội như thời gian qua.  

Cuối cùng, mức thuế áp cho người dân khả năng cao sẽ không được đánh đồng nữa. Theo đó, mức thuế sẽ được nghiên cứu, điều chỉnh theo hướng phân mức rõ ràng. Những người dân được hưởng lợi từ các dự án, công trình hạ tầng xã hội do Nhà nước triển khai thực hiện như đường giao thông, công viên, trường học… sẽ phải chịu mức thuế cao hơn những người khác. Điều này sẽ giúp hài hòa về mặt lợi ích giữa Nhà nước và người dân, cũng như giữa những người dân với nhau.

Bên cạnh đó, các giao dịch trong dân sẽ được kiểm soát chặt chẽ hơn nhằm đảm bảo giá giao dịch đúng với giá trị thực; tránh việc khai man, giao dịch một giá, khai báo một giá khiến ngân sách Nhà nước thất thu. Trong trường hợp này, giá thị trường sẽ được sử dụng như khung tham chiếu và kiểm soát.

Ngoài ra, các vấn đề về đánh thuế đối với bất động sản giá trị cao, với người sở hữu nhiều bất động sản… cũng sẽ được xem xét, nghiên cứu nhằm đưa thuế trở thành công cụ hữu ích điều tiết thị trường.