Giá bất động sản dự án sẽ leo thang với Luật Đất đai mới?

Luật Đất đai (sửa đổi) đã được thông qua vào tháng 1/2024 và đang được kỳ vọng có thể hiệu lực sớm từ ngày 1/7/2024, sớm hơn 6 tháng so với quy định trước đó là ngày 1/1/2025.  

Luật mới có những thay đổi về nguyên tắc xác định giá đất. Theo đánh giá từ Savills Việt Nam, chính sách mới tập trung vào việc định giá đất theo nguyên tắc thị trường, qua đó, giúp tăng cường tính minh bạch và thanh khoản cho thị trường bất động sản.

Cụ thể, với Luật Đất đai trước đây, việc định giá đất được quy định theo nguyên tắc mục đích và thời hạn sử dụng đất, đồng thời phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường thu thập từ giá trúng đấu giá và thu thập từ việc sử dụng đất. Còn với Luật Đất đai mới, giá đất được xác định sẽ phản ánh đúng giá trị thị trường của đất.

Dưới góc nhìn chuyên gia, bà Giang Đỗ, Giám đốc Dịch vụ Tư vấn, Savills Việt Nam nhận định, giá trị thị trường đã phản ánh rõ sự hiểu biết của cả người mua và người bán. Khi đó, đất sẽ được giao cho nhà đầu tư sẵn sàng trả mức giá cao nhất. Cách tiếp cận này giúp thúc đẩy giao đất và sử dụng đất hiệu quả hơn.

Trong tương lai, khi hoàn thiện cơ sở dữ liệu về giá đất, các thông tin mua bán chuyển nhượng sẽ được công khai. Lúc này, người mua và người bán có thể truy cập để tìm hiểu thông tin giao dịch. Từ đó, có nhận thức rõ ràng, giúp tăng cường tính minh bạch cho thị trường bất động sản. Việc mua bán chuyển nhượng bất động sản sẽ diễn ra dễ dàng hơn, giúp tăng tính thanh khoản cho thị trường. 

Ngoài ra, khác với luật trước đây, Luật Đất đai 2024 còn quy định chi tiết về các phương pháp định giá và các trường hợp, điều kiện áp dụng của từng phương pháp.  

Luật sửa đổi quy định 4 phương pháp, gồm so sánh, thu nhập, thặng dư, hệ số điều chỉnh giá đất. Trong đó, theo chuyên gia, 2 phương pháp thường được sử dụng trong định giá dự án phát triển là so sánh trực tiếp và thặng dư.

Về phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp này được thực hiện bằng cách so sánh giá giao dịch của các tài sản tương tự trên thị trường để xác định giá trị của tài sản cần định giá. Phương pháp này phù hợp với các tài sản như nhà phố hoặc căn hộ với nhiều dữ liệu giao dịch, tài sản so sánh tương đồng nhiều, giúp giảm thiểu tính chủ quan trong thực hiện điều chỉnh. Đây là phương pháp đơn giản, dễ hiểu, tiết kiệm thời gian.

Tuy nhiên, phương pháp này cũng có những điểm yếu nhất định, như dữ liệu hạn chế và độ chính xác của dữ liệu; yêu cầu thực hiện các bước điều chỉnh, mà ở đó có thể mang tính chủ quan của người thẩm định. Đặc biệt đối với tài sản cần định giá là dự án phát triển hỗn hợp thì việc tìm kiếm tài sản so sánh tương đồng là rất khó khăn, thậm chí bất khả thi, do sự khác biệt về cấu phần mỗi loại hình sử dụng đất.

Về phương pháp thặng dư, phương pháp này giúp đánh giá tiềm năng phát triển của một dự án và được thực hiện bằng cách ước tính doanh thu và trừ chi phí để xác định giá trị đất thặng dư. Khi thực hiện định giá, thẩm định viên đồng thời cũng đánh giá tính khả thi và khả năng sinh lợi của dự án, hỗ trợ quá trình ra quyết định đầu tư. Phương pháp cho phép chủ đầu tư phân tích các kịch bản phát triển khác nhau để xác định kế hoạch sử dụng đất tối ưu, đem lại giá trị sử dụng cao nhất và tốt nhất.

Mặc dù có nhiều lợi ích, phương pháp thặng dư đòi hỏi mô hình tài chính phức tạp, hiểu biết chuyên môn tài chính, nắm rõ dự báo thị trường giá bán và chi phí, kế hoạch phát triển dự án. Điều này khiến cần nhiều thời gian thực hiện do thu thập dữ liệu thị trường rộng rãi.

Nhìn chung, mỗi phương pháp định giá đều có ưu và nhược điểm, đòi hỏi cách tiếp cận cân bằng khi hòa giải giá trị.  

Luật Đất đai 2024 cũng loại bỏ khung giá đất, giúp giải quyết các mâu thuẫn giữa giá khung và giá thị trường thực tế. Theo bà Giang, quy định này cùng với yêu cầu bảng giá đất được cập nhật hàng năm sẽ giúp đảm bảo bảng giá đất phản ánh chính xác giá trị thị trường hiện tại của đất.

Luật quy định xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất đối với khu vực nào có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất chi tiết. Bảng giá đất sẽ được sử dụng để ước tính các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất cho cá nhân và hộ gia đình và giá khởi điểm đấu giá.

Bảng giá đất, với kỳ vọng đã phản ánh đúng giá trị thị trường của đất, sẽ được sử dụng làm căn cứ tính thuế thu nhập chuyển quyền sử dụng đất, khác với trước đây là sử dụng giá được kê khai trên hợp đồng chuyển nhượng.  

"Việc quy định giá đất cần phản ánh đúng giá trị thị trường sẽ có những tác động cụ thể sau:

Thứ nhất, tăng cường tính hiệu quả, minh bạch và thanh khoản cho thị trường bất động sản.

Thứ hai, giá đất bồi thường trong giải phóng mặt bằng cho các dự án sẽ tăng cao, điều này sẽ dẫn đến tổng chi phí đầu tư ban đầu của dự án phát triển tăng, rất có thể dẫn đến giá bất động sản dự án tăng để đảm bảo lợi nhuận cho nhà đầu tư.

Thứ ba, thuế thu nhập chuyển nhượng quyền sử dụng đất tăng do được tính dựa trên giá trị thị trường, giúp tăng thu ngân sách Nhà nước, từ đó cung cấp thêm nguồn vốn cho phát triển hạ tầng", bà Giang nói.