Các chủ đầu tư sẽ đẩy nhanh GPMB dự án trước khi Luật Đất đai có hiệu lực?

So với Luật Đất đai 2013 thì Luật Đất đai (sửa đổi) vừa được Quốc hội chính thức thông qua trong tháng 1/2024 đã bỏ quy định về Khung giá đất của Chính phủ ban hành 5 năm/lần.

Thay vào đó, UBND cấp tỉnh sẽ xây dựng, trình HĐND cùng cấp quyết định Bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026. Hằng năm, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm trình HĐND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 1/1 của năm tiếp theo.

Bảng giá đất được xây dựng theo khu vực, vị trí. Đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thì xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn.

Giá BĐS sẽ nóng hơn?

Trong báo cáo cập nhật mới đây, bộ phận phân tích CTCP Chứng khoán MB (MBS) cho rằng điểm mới chính sách này sẽ giúp hoàn thiện cơ chế bồi thường sát với giá thị trường nhờ thẩm định từ địa phương. Đồng thời, giải quyết vấn đề bồi thường, giải phóng mặt bằng cho các dự án hiện nay. Một số dự án có thể được giải quyết vướng mắc như KĐT Tân Tạo (KDH), KĐT Long Tân (DIG),…

"Việc điều chỉnh bảng giá đất cũng sẽ làm tăng chi phí sử dụng đất của doanh nghiệp khi triển khai dự án do mục tiêu bảng giá đất hướng đến phù hợp với giá thị trường. Mức tăng sẽ phụ thuộc vào thông tư hướng dẫn của luật khi quy định hệ số điều chỉnh từng khu vực và mức độ điều chỉnh giá đất tại các địa phương", báo cáo của MBS bình luận.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng nêu ý kiến tương tự về việc điều chỉnh bảng giá đất sẽ làm tăng chi phí sử dụng đất trong đánh giá thị trường mới công bố.

Việc bỏ khung giá đất cùng với quy định bắt buộc thanh toán qua ngân hàng tại Luật Kinh doanh bất động sản mới sẽ loại bỏ hiện tượng giao dịch hai giá, là cơ sở để xây dựng hệ thống dữ liệu giao dịch, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển minh bạch hơn, giảm tình trạng đầu cơ, sốt ảo.

"Tuy nhiên, bên cạnh những lợi ích trên, cũng phải cân nhắc tác động tiêu cực có thể có. Đó là bỏ khung giá đất sẽ khiến giá đất tăng, tiền đền bù giải phóng mặt bằng tăng, chi phí đầu tư tăng. Từ đây có thể khiến giá bất động sản tăng lên do việc kết chuyển chi phí vào giá thành.

Song, tác động này nếu có thì chỉ trong ngắn hạn. Về lâu dài, thị trường được quyết định bởi cán cân cung - cầu thực", VARS lưu ý.

Theo đội ngũ phân tích của CTCP Chứng khoán VNDirect, một trong những thay đổi được kỳ vọng nhất trong Luật Đất đai sửa đổi là nội dung về việc bỏ quy định khung giá đất và sử dụng bảng giá đất hàng năm, xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Điều này sẽ giúp đảm bảo cân bằng hài hòa lợi ích giữa các bên trong quá trình thương lượng, hạn chế xảy ra tranh chấp, tránh tình trạng bàn giao đất với giá không phù hợp gây thất thoát của Nhà nước.

Chính sách mới giúp thao tác giải phóng mặt bằng nhanh hơn nhờ việc đền bù bám sát với cơ chế thị trường. Tuy nhiên, theo VNDirect, chi phí giải phóng mặt bằng tăng lên sẽ là chi phí đẩy cho người mua cuối cùng.

Doanh nghiệp có tiềm lực dồi dào sẽ đẩy nhanh GPMB 

Dước góc độ chuyên gia, ông Nguyễn Anh Quê, Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đưa ra quan điểm: "Với bất cứ ngành nghề nào, khi chi phí đầu vào tăng thì cũng đều khiến giá thành tăng theo.

Thị trường bất động sản cũng như vậy. Khi chi phí của các yếu tố đầu vào như nhân công, chi phí vật liệu xây dựng,... gia tăng, cộng thêm những tác động từ chính sách mới như bỏ khung giá đất và xây dựng bảng giá đất hàng năm căn cứ theo giá thị trường, quy định cụ thể trường hợp giao đất thông qua đấu giá đấu thầu,... thì đương nhiên giá bất động sản cũng sẽ tăng lên. 

Song, tôi cho rằng Nhà nước sẽ sự điều tiết mức tăng ở trạng thái ổn định, sao cho tương ứng, phù hợp với mức tăng của thu nhập người dân và mức tăng GDP nhằm tránh xảy ra hiện tượng bong bóng, thổi giá bất động sản.

Trên thực tế, Nhà nước đã có sự dự phòng bằng các chính sách đảm bảo nhu cầu nhà ở cho người dân thông qua việc chú trọng phát triển phân khúc nhà ở xã hội. Nhìn sang Singapore, quốc gia này đã điều tiết bằng cách để người dân vẫn có thể mua nhà ở xã hội, trong khi giới nhà giàu vẫn có thể mua các biệt thự siêu sang với giá trên trời, đây là cơ chế thị trường".

Ngoài ra, từ đầu năm 2025, Luật Đất đai mới sẽ có hiệu lực (trừ quy định về hoạt động lấn biển và sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Lâm nghiệp có hiệu lực sớm từ 1/4/2024), khi đó giá đền bù sẽ sát với giá thị trường.

Theo ông Quê, điều này có thể sẽ tác động và khiến một số chủ đầu tư cố gắng đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng để làm dự án ngay trong năm nay. Song, nhìn nhận một cách thẳng thắn thì điều này có lẽ chỉ phù hợp với những doanh nghiệp đang có tiềm lực tài chính dồi dào.

"Trải qua 3 năm chống chọi với đại dịch Covid-19, nền kinh tế đã bị ảnh hưởng nặng nề. Hiện tại, câu chuyện dòng tiền trên thị trường vẫn đang rất khó khăn, nhiều khi chủ đầu tư muốn làm nhưng đành lực bất tòng tâm. Chưa kể ngân hàng chỉ cho vay đối với những dự án bất động sản đã có giấy phép xây dựng. Việc vay vốn để giải phóng mặt bằng, chuyển đổi sử dụng đất, nộp thuế... rất khó khăn.

Với sự thông qua Luật Đất đai, tôi cho rằng năm 2024 sẽ có hai hướng đi trên thị trường. Một là các chủ đầu tư có năng lực, nguồn tiền lớn sẽ tập trung triển khai đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng. Hai là một số doanh nghiệp sẽ hướng đến M&A dự án. Dự kiến dòng vốn ngoại đổ về Việt Nam trong năm nay để mua bán dự án cũng là rất lớn", chuyên gia này bổ sung.