Loạt dự án của Nam Long, Khang Điền, Đất Xanh... có thể hưởng lợi nhờ Luật Đất đai sửa đổi

Cùng với Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi) được thông qua hồi cuối tháng 11/2023, Luật Đất đai (sửa đổi) tiếp tục được thông qua trong tháng 1/2024 đã tạo ra hành lang pháp lý quan trọng cho thị trường bất động sản (BĐS).

Theo bộ phận phân tích CTCP Chứng khoán MB (MBS), điều này thể hiện quyết tâm của Nhà nước và Chính phủ trong việc khôi phục và phát triển thị trường bất động sản bền vững.

Luật Đất Đai (sửa đổi) sẽ có tác động tích cực đến nguồn cung BĐS dân dụng trong trung – dài hạn nhờ giải quyết vướng mắc trong vấn đề định giá đất, điều chỉnh bảng giá đất phù hợp với giá thị trường. Bàn về điểm mới chính sách, đơn vị đã chỉ ra một số nội dung đáng chú ý và đưa ra nhận định.

Thứ nhất, với Luật Đất đai (sửa đổi), các tổ chức kinh tế nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài có thể nhận chuyển nhượng dự án khu công nghiệp (KCN), khu công nghệ cao, dự án nhận chuyển nhượng là dự án thương mại. Qua đó, tạo điều kiện pháp lý cho các doanh ngiệp nước ngoài tham gia góp vốn để thực hiện các thương vụ M&A trong nước. Mở rộng quyền cho người Việt Nam định cư có thể mua nhà tại Việt Nam.

Thứ hai, một số trường hợp có thể trả tiền thuê đất hàng năm thay vì trả tiền 1 lần đã được bổ sung như sử dụng đất để thực hiện dự án sản xuất nông nghiệp, sử dụng đất để triển khai KCN, sử dụng đất ở xây dựng nhà ở xã hội.

Điều này giúp giảm bớt áp lực vốn cho các chủ đầu tư BĐS trong thời gian đầu triển khai, hỗ trợ doanh nghiệp BĐS khu công nghiệp giảm gánh nặng chi phí tiền thuê đất thời gian đầu. Ngoài ra, giá thuê ước tính có thể tăng 8%, cao hơn mức tăng của tiền thuê đất từng năm khoảng 3% (tính theo CPI 5 năm gần nhất).

Thứ ba, trường hợp giao đất thông qua đấu thầu và không qua đấu thầu được quy định cụ thể. Qua đó, xác định cụ thể cơ chế giao đất của địa phương nhằm giải quyết vướng mắc về bàn giao đất để triển khai dự án. Đồng thời, góp phần đẩy nhanh tiến độ pháp lý dự án, đem lại nguồn cung cho thị trường. Một số dự án có thể được tháo gỡ vướng mắc, đơn cử như Vinhomes Đan Phượng (hợp đồng BT đổi đất lấy hạ tầng)…

Thứ tư, tăng thêm khoản phải thu từ đất (tiền sử dụng đất, thuế đất tăng thêm) đối với dự án chậm tiến độ, không đưa đất sử dụng. Quy định về thời điểm tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trường hợp có điều chỉnh quy hoạch.

Có hình thức xử phạt tài chính đối với các chủ đầu tư gây lãng phí đất khi không triển khai dự án, hành vi đầu cơ đất của doanh nghiệp được hạn chế.

Thứ năm, quy định về khung giá đất và giá đền bù sát với giá thị trường. Thẩm định từ địa phương sẽ giúp hoàn thiện cơ chế bồi thường sát với giá thị trường. Vấn đề bồi thường, giải phóng mặt bằng cho các dự án hiện nay cũng được giải quyết. Một số dự án có thể được gỡ vướng mắc như KĐT Tân Tạo (KDH), KĐT Long Tân (DIG),…

Mặt khác, việc điều chỉnh bảng giá đất cũng sẽ làm tăng chi phí sử dụng đất của doanh nghiệp khi triển khai dự án do mục tiêu bảng giá đất hướng đến phù hợp với giá thị trường. Mức tăng sẽ phụ thuộc vào thông tư hướng dẫn của luật khi quy định hệ số điều chỉnh từng khu vực và mức độ điều chỉnh giá đất tại các địa phương.

Thứ sáu, sử dụng các phương pháp định giá đất (gồm phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, phương pháp hệ số điều chỉnh) thay vì chỉ sử dụng khung giá đất. Quy định này sẽ giúp đẩy nhanh tiến độ giải quyết vướng mắc về định giá đất - vướng mắc pháp lý lớn nhất của các doanh nghiệp BĐS hiện nay.

Cùng với đó, góp phần giúp một số dự án khơi thông vướng mắc và đi vào triển khai như Izumi City (NLG), Gem Riverside (DXG),... Đối với dự án BĐS khu công nghiệp, luật tạo điều kiện đẩy nhanh quy trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất, song khung giá đất cao hơn có thể ảnh hưởng tới biên gộp của doanh nghiệp. Một số KCN được hưởng lợi như KCN Đồng Phú (DPR), KCN Tân Lập (PHR),..

Nhìn chung, MBS đánh giá điểm nổi bật trong Luật Đất đai 2024 là tập trung tháo gỡ vướng mắc về định giá đất, giúp thị trường BĐS phát triển minh bạch, bền vững hơn.

Bên cạnh tác động tích cực tới nguồn cung mới của toàn ngành, theo đơn vị này, các doanh nghiệp đang sở hữu dự án bị vướng mắc có thể được tháo gỡ nhờ Luật Đất đai (sửa đổi) được thông qua nổi bật gồm KDH (CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền), NLG (CTCP Đầu tư Nam Long), DXG (CTCP Tập đoàn Đất Xanh).

Các doanh nghiệp BĐS lớn, có cơ cấu tài chính lành mạnh để triển khai dự án sẽ được hưởng lợi trong bối cảnh chi phí tiền sử dụng đất dự kiến điều chỉnh tăng với mục tiêu phù hợp với giá thị trường.

Ngoài ra, những quy định cụ thể về khung giá đất sẽ thúc đẩy quy trình xác định tiền sử dụng đất (một trong những vướng mắc pháp lý lớn nhất hiện nay), nhờ đó các doanh nghiệp có thể đẩy nhanh quá trình triển khai dự án.