Thị trường BĐS từng diễn biến ra sao sau khi thông qua ba luật lớn hậu khủng hoảng 2010 - 2013?

Thị trường bất động sản (BĐS) vừa trải qua giai đoạn khủng hoảng 2022 - 2023 với nhiều thăng trầm. Phải đến những tháng cuối năm 2023, thị trường mới dần xuất hiện những tín hiệu tích cực và theo giới chuyên gia, thị trường nay đã đi qua vùng đáy.

Điểm nhấn lớn nhất trong nửa cuối 2023 chính là việc Quốc hội thông qua hai luật lớn là Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản vào tháng 11. Tuy nhiên thời điểm đó, hai luật này vẫn chịu chi phối của Luật Đất đai vốn đang tình trạng dự thảo.

Sáng nay 18/1, với gần 88% đại biểu tán thành, Quốc hội đã chính thức thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) với 16 chương và 260 điều, có hiệu lực từ 1/1/2025. Như vậy, chỉ trong vòng chưa đầy 3 tháng, ba luật lớn có sức ảnh hưởng lớn đến thị trường đã chính thức được thông qua.

Việc thông qua 3 luật lớn trong giai đoạn cuối của cơn khủng khoảng 2022 - 2023 ít nhiều có sự tương đồng với giai đoạn khoảng 10 năm về trước, thị trường BĐS khi đó cũng vừa trải qua cuộc khủng hoảng 2009 - 2013.

Từng thông qua ba luật lớn hậu khủng hoảng 2010 - 2013

Cuối giai đoạn khủng hoảng thị trường 2010 - 2013, Chính phủ đã có những động thái vực dậy thị trường thông qua việc ban hành Nghị quyết 02/NQ-CP và gói tín dụng 30.000 tỷ đồng hỗ trợ nhà ở xã hội. Tuy nhiên, những nỗ lực này chưa đủ tạo sức bật lớn để kéo thị trường đi lên. 

"Năm 2013, các giải pháp tháo gỡ khó khăn của Chính phủ vẫn chưa thực sự phát huy hiệu quả, khách hàng vẫn còn tâm lý chờ đợi thị trường xuống đáy, trong khi giá nguyên vật liệu đầu vào tiếp tục tăng cao đã gây không ít trở ngại cho các doanh nghiệp BĐS. Hoạt động Kinh doanh bất động sản vẫn tiếp tục gặp nhiều khó khăn thể hiện ở giá giảm và sức mua không tăng", lãnh đạo Phát Đạt (mã chứng khoán: PDR) chia sẻ tại báo cáo thường niên.

Lần lượt trong năm 2013 và 2014, Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đã được thông qua. Dưới góc nhìn của doanh nghiệp BĐS thời điểm đó, ba luật này có nhiều ý nghĩa tích cực đến thị trường.

Trong báo cáo thường niên, Nhà Khang Điền (mã chứng khoán: KDH) đánh giá: "Luật Đất đai năm 2013 giải quyết những bất cập giữa cung và cầu, tạo điều kiện để phân loại, giải quyết tồn kho BĐS, khuyến khích thu hút vốn đầu tư FDI, phát triển thị trường BĐS theo hướng đáp ứng đúng nhu cầu, khắc phục tình trạng cầu ảo,...

Trong khi đó, Luật Nhà ở năm 2014 tạo điều kiện thu hút vốn đầu tư; tăng nguồn cung phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ; tăng cầu nhà ở khu vực giá trung bình và giá cao từ người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài làm việc tại Việt Nam. Từ đó, thị trường BĐS phát triển đa dạng, cân đối, tạo hiệu quả cho cả người tiêu dùng và nhà đầu tư.

Đối với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, luật này quy định chặt chẽ và sát với hoạt động thực tế hơn, góp phần đẩy nhanh tiến độ tái cấu trúc thị trường BĐS theo hướng chuyên nghiệp, thị trường minh bạch, thu hút đầu tư và mang lại hiệu quả cao hơn".

Báo cáo của Phát Đạt cho hay, cuối năm 2014, thị trường BĐS trong nước bắt đầu có những tín hiệu phục hồi. Khách hàng sau thời gian chờ thị trường xuống đáy đã bắt đầu quay trở lại mua BĐS, thanh khoản ngày càng cải thiện, tỷ lệ giao dịch thành công ngày càng tăng.

Tuy nhiên, thị trường trong năm 2014 vẫn chưa hoàn toàn phục hồi. Theo lý giải của Hoàng Quân (mã chứng khoán: HQC), các luật mới được thông qua nhưng các văn bản hướng dẫn dưới Luật lại chậm được ban hành, dẫn tới quá trình thực thi còn nhiều vướng mắc. Quy định về bảo lãnh ngân hàng vẫn chưa triển khai được, người nước ngoài vẫn còn khá lo ngại về việc thực thi các chính sách ở Việt Nam nên số lượng mua nhà rất ít.

Thị trường phục hồi rõ rệt khi cả ba luật đồng thời có hiệu lực

Phải bước sang năm 2015, khi cả ba luật lớn đều đồng thời có hiệu lực, thị trường BĐS mới có sự phục hồi rõ rệt.

Theo báo cáo của Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA), năm 2015, tổng diện tích sàn xây dựng nhà ở trong cả nước có thêm 8,56 triệu m2; diện tích nhà ở bình quân đầu người đạt 17,32 m2/người. Quy mô giao dịch nhà ở cũng đạt trên 26.000 giao dịch, tăng 1,5 lần so với năm 2014. Giá BĐS năm 2015 tăng trung bình 5 - 6% so với năm 2014, những dự án căn hộ có vị trí đẹp thì mức tăng 10 - 15%.

Còn theo báo cáo CBRE, riêng tại TP HCM, năm 2015 đánh dấu sự phục hồi mạnh mẽ của thị trường nhà ở trong phân khúc trung và cao cấp khi nguồn cung chào bán tăng mạnh, lượng tiêu thụ rất khả quan và giá bán cũng được cải thiện.

Phân tích về tỷ trọng trong lượng giao dịch, những dự án trung và cao cấp với giá bán khoảng 1,3 - 5 tỷ đồng tiêu thụ rất tốt, chiếm hơn 75% tổng giao dịch toàn thành phố trong 2015. Điều này cho thấy thị hiếu của thị trường đang dần cải thiện và người mua bắt đầu tìm kiếm những sản phẩm cao cấp hơn, chất lượng hơn.

Cùng với sự gia tăng của giao dịch nhà ở, tín dụng BĐS cũng tăng trưởng mạnh, đạt khoảng 342.000 tỷ đồng. Bên cạnh đó, các dòng vốn đầu tư nước ngoài vào thị trường gia tăng mạnh cũng đã góp phần kích thích sự phục hồi khá mạnh mẽ của thị trường.

Năm 2015 cũng đánh dấu các quỹ đầu tư và công ty nước ngoài đầu tư mạnh vào thị trường BĐS thông qua các hình thức M&A, tham gia các quỹ đầu tư khiến thị trường thêm sôi động. 

"Sự hỗ trợ của các chính sách vĩ mô cũng như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực đã góp phần làm cho thị trường ấm lên và tăng trưởng đáng kể về số lượng căn hộ giao dịch, thanh khoản tăng lên và lượng hàng tồn kho giảm. 

Năm 2015 là dấu mốc khởi đầu quan trọng cho một chu kỳ phát triển mới trên thị trường BĐS Việt Nam. Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 có hiệu lực từ ngày 1/7/2015 cùng nhiều nghị định hướng dẫn thi hành được ban hành sau đó đã giúp thị trường chuyển mình mạnh mẽ với cơ cấu sản phẩm đa dạng hơn, đặc biệt thể hiện rõ nét ở phân khúc căn hộ cao cấp và BĐS nghỉ dưỡng, tạo ra tính thanh khoản tốt nhất trong nhiều năm trở lại đây", lãnh đạo Phát Đạt đánh giá.

"Luật Đất đai năm 2024 sẽ chưa tác động nhiều đến thị trường"

Luật Đất đai năm 2024 sẽ có hiệu lực thi hành từ 1/1/2025. Riêng quy định về hoạt động lấn biển và sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Lâm nghiệp có hiệu lực sớm từ 1/4/2024. 

Theo đội ngũ chuyên gia của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), với việc Luật Đất đai đã được thông qua trong kỳ họp bất thường đầu năm 2024, quá trình phục hồi của thị trường BĐS sẽ có cơ hội được rút ngắn. Thị trường sẽ sớm bước sang giai đoạn bình thường mới.

Trao đổi với người viết, ông Phạm Đức Toản - Tổng Giám đốc CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ Việt Nam cho biết, Luật Đất đai (sửa đổi) thông qua sẽ chưa thể ngay lập tức tác động nhiều đến thị trường BĐS.

"Cần lưu ý tới ngày 1/1/2025 Luật Đất đai (sửa đổi) mới chính thức có hiệu lực thi hành. Cùng với đó, chúng ta cũng còn phải chờ thêm các thông tư hướng dẫn cụ thể, chi tiết. Do đó, luật này dù đã được thông qua sẽ chưa thể ngay lập tức tác động nhiều đến thị trường bất động sản mà còn cần độ trễ thời gian.

Sự kiện này mới chỉ là điều kiện cần để thị trường phục hồi, giúp thúc đẩy tiến độ triển khai và đem lại sự thông thoáng, rõ ràng hơn về tính pháp lý cho các dự án. Điều kiện đủ phải là sự ổn định của kinh tế vĩ mô cùng các ngành nghề kinh doanh khác.

Nhìn vào hiện tại, câu chuyện khó khăn vẫn đang hiện diện ở rất nhiều ngành nghề như thương mại, dịch vụ, tiêu dùng,... dẫn đến tích lũy của người dân gần như không có. Chưa kể nhà đầu tư vẫn chưa đặt niềm tin nhiều vào thị trường BĐS lúc này. Minh chứng là ngân hàng thừa tiền, người dân vẫn tiếp tục đi gửi tiết kiệm dù lãi suất đang ở mức rất thấp.

Theo tôi, chúng ta cần chờ đợi thêm để chính sách đi vào cuộc sống. Ít nhất tới khoảng cuối năm 2025, thị trường BĐS mới có thể đón nhận những tín hiệu tích cực một cách thực sự rõ ràng", theo ông Toản.