Doanh nghiệp bất động sản thay đổi ra sao sau những cơn khủng hoảng?

Năm 2023 khắc nghiệt với bất động sản

2023 là một năm tương đối khắc nghiệt với nhân sự ngành địa ốc. Rất nhiều doanh nghiệp bất động sản (BĐS) lâm vào cảnh trì trệ, thậm chí đóng cửa, phá sản, ngừng hoạt động. Hàng ngàn môi giới phải bỏ nghề.

Theo số liệu của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, trong năm 2023, số doanh nghiệp tạm ngừng kinh doanh có thời hạn là 89.100 doanh nghiệp, tăng 20,7% so với năm 2022; 65.500 doanh nghiệp ngừng hoạt động chờ làm thủ tục giải thể, tăng 28,9%; 18.000 doanh nghiệp hoàn tất thủ tục giải thể, giảm 3,1%. Bình quân một tháng có 14.400 doanh nghiệp rút lui khỏi thị trường.

Xét theo lĩnh vực hoạt động, kinh doanh BĐS là lĩnh vực có tốc độ số lượng doanh nghiệp giải thể gia tăng so với năm trước nhanh nhất.

Cụ thể, năm 2023, số doanh nghiệp kinh doanh BĐS thành lập mới là 4.725, còn số lượng doanh nghiệp giải thể là 1.286. So với năm 2022, số lượng doanh nghiệp thành lập mới giảm 45%, trong khi số lượng doanh nghiệp giải thể tăng 7,7%. Tính trung bình, mỗi tháng có khoảng 107 doanh nghiệp địa ốc rời bỏ thị trường.    

Còn theo số liệu của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARs) công bố giữa tháng 12/2023, đã có 70% môi giới nhà đất chuyển nghề hoặc rời bỏ ngành trong thời gian gần đây. Trước đó, số lượng môi giới hoạt động trong lĩnh vực BĐS đạt khoảng 300.000 người. Song, đến nay hiện chỉ còn khoảng 100.000 người tiếp tục hoạt động.  

"Hầu hết các doanh nghiệp đều phải đối mặt với một hoặc một số kịch bản như phá sản, tạm dừng hoạt động, sa thải nhân viên, thu hẹp quy mô, cắt giảm lương, tái cấu trúc…

Với các doanh nghiệp may mắn còn tồn tại trên thị trường, hầu hết đều xác định tinh thần hoặc là lỗ, hoặc là lợi nhuận có thể giảm tới 80 - 90% so với cùng kỳ các năm trước.

Lực lượng môi giới địa ốc cũng trong tình cảnh tương tự. Số lượng môi giới phải nghỉ việc hoặc làm song song nhiều việc cùng lúc để có thêm thu nhập ngày càng ra tăng", VARS cho biết.

Doanh nghiệp địa ốc sau mỗi cuộc khủng hoảng

Batdongsan.com.vn dẫn góc nhìn của ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes cho biết, lịch sử thị trường BĐS Việt Nam ghi nhận những chuyển biến đáng chú ý sau mỗi cuộc khủng hoảng. Sự chuyển biến đến từ nội tại thị trường với các thay đổi lớn của các doanh nghiệp BĐS.

Thời kỳ thịnh vượng những năm 2007 - 2008, các doanh nghiệp BĐS nhà nước đóng vai trò lớn. Trong khi đó, doanh nghiệp BĐS tư nhân, gồm cả doanh nghiệp ở mảng đầu tư và doanh nghiệp mảng phân phối chưa có nhiều.

Giai đoạn này, chỉ cần có hàng, các đơn vị đều bán được. Đây cũng là giai đoạn mà giá BĐS tăng mạnh, leo thang liên tục, từ đất nền, chung cư đến biệt thự thấp tầng.

Tuy nhiên, giai đoạn 2009 - 2013, Chính phủ thắt chặt tín dụng nhằm kiểm soát bong bóng BĐS và kiềm chế lạm phát khiến thị trường từ những cơn sốt nóng ảo đã giảm giá mạnh, nhiều khu vực nặng tính đầu cơ rơi cảnh hoang hóa khi cơn sốt qua đi. Rất nhiều doanh nghiệp BĐS đã giải thể, phá sản.

Sau cuộc khủng hoảng này, giai đoạn hồi sinh bắt đầu từ 2014 ghi nhận sự xuất hiện và gia nhập thị trường của khối doanh nghiệp tư nhân là chủ đầu tư dự án và các đơn vị phân phối BĐS. Khối doanh nghiệp BĐS tư nhân phát triển mạnh thời kỳ này và mang đến những xu hướng mới của thị trường với sự xuất hiện của nhiều loại hình BĐS mới, cơ cấu diện tích sản phẩm linh hoạt, đa dạng hơn.

Giai đoạn 2018 - 2021, thị trường bước vào thời kỳ hưng thịnh, phát triển quá nóng và cũng để lại hệ lụy là sự trầm lắng thời điểm hiện tại.

Hướng đi nào cho doanh nghiệp địa ốc trong 2024?

Theo Chứng khoán VCBS, thị trường BĐS sẽ chưa thể sôi động trở lại trong năm 2024 do cần chờ thêm những động lực về nguồn cung, giải quyết tình trạng lệch pha cung cầu và tiếp cận vốn cho doanh nghiệp. Tuy nhiên, sự phân hóa mạnh mẽ sẽ bắt đầu thể hiện từ năm 2024 giữa các khu vực, phân khúc và doanh nghiệp.

Một số doanh nghiệp BĐS gặp khó khăn nghiêm trọng về thanh khoản có thể phải chấp nhận rời khỏi thị trường, hoặc chuyển nhượng dần danh mục dự án/ mảng kinh doanh để xử lý các nghĩa vụ nợ.

Các doanh nghiệp quy mô lớn có dự án bị tắc nghẽn về pháp lý, nguồn vốn vẫn tích cực được hỗ trợ để tránh rủi ro nợ xấu và tình trạng dự án treo nhiều năm. Tuy nhiên, một số doanh nghiệp dự báo sẽ khó khôi phục vị thế và quy mô phát triển dự án như trước đó.

Với các thách thức mà các doanh nghiệp BĐS đang phải đối mặt hiện nay, ông Lê Đình Chung cho rằng, khó khăn cũng là cơ hội, giúp các doanh nghiệp BĐS phải nhìn nhận lại và tìm cách thay đổi.

Để trụ vững trong bối cảnh thị trường hiện tại, doanh nghiệp BĐS phải thay đổi cơ cấu tổ chức. Trước hết là cắt giảm nhân sự để phù hợp với tính chất và quy mô của thị trường hiện tại. Ở thời kỳ thị trường tốt, doanh nghiệp nào cũng phát triển lớn, bộ máy cồng kềnh thì khi gặp khó, cần thu hẹp quy mô.

Cũng theo ông Chung, phát triển sản phẩm ở giai đoạn khó khăn, chủ đầu tư phải chọn sản phẩm, chọn thị trường, không thể chạy theo xu hướng. Doanh nghiệp BĐS cần chọn sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực của thị trường và phát triển các giá trị thiết thực đi cùng sản phẩm.

Đơn cử, xây nhà ở phải đi kèm tiện ích. BĐS nghỉ dưỡng không chỉ là tiện ích, mà còn phải là đơn vị vận hành để thu hút được khách du lịch, đảm bảo tính khả thi cho các phương án khai thác cho thuê của khách hàng và nhà đầu tư...

Về tài chính, trước đó nhiều doanh nghiệp dùng đòn bẩy thì ở thời điểm hiện tại, khi thị trường khó khăn, cần phải bán bớt dự án. Các hoạt động M&A BĐS cần được đẩy mạnh trong giai đoạn này.