Thị trường BĐS sẽ ra sao nếu Luật Đất đai được thông qua trong tuần này?

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang được xem xét, thông qua tại Kỳ họp bất thường lần thứ 5, Quốc hội khóa XV diễn ra từ ngày 15/1 đến 18/1. So với dự thảo Luật trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 6; dự thảo Luật lần này gồm 16 chương, 260 điều, bỏ 5 điều, sửa đổi, bổ sung tại 250 điều (cả về nội dung và kỹ thuật). 

Theo quan điểm từ đội ngũ chuyên gia của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), dù Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đều đã được thông qua, song rất nhiều điểm mấu chốt vẫn phải đợi thêm Luật Đất đai (sửa đổi). Lý do bởi chỉ cần một sự lệch pha, không ăn khớp thì rất có thể thị trường sẽ tiếp tục phải đối diện với nhiều khó khăn.

Đơn vị này cho rằng vẫn còn nhiều vấn đề cần bàn bạc, thống nhất trong Luật Đất đai (sửa đổi). Bên cạnh các nội dung đã được số đông biểu quyết, đồng tình thì còn khoảng 20 điểm, vấn đề chưa thực sự thống nhất. Đây đều là những vấn đề quan trọng, ảnh hưởng tới sự phát triển của thị trường bất động sản cũng như các nhóm đối tượng liên quan.  

Liên quan đến lợi ích người dân, có 2 vấn đề được đơn vị đề cập. Thứ nhất, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần được quy định cụ thể, tránh ảnh hưởng đến quyền lợi, lợi ích chính đáng của người dân. Đất đai thuộc quyền sở hữu của người dân nhưng việc hoàn thiện thủ tục giấy tờ theo đúng quy định lại gặp nhiều khó khăn. 

Thứ hai, về quyền lợi của người có đất thuộc diện thu hồi; cần có cơ chế, chính sách đền bù giải phóng mặt bằng phù hợp và phương án bố trí tái định cư đảm bảo cuộc sống sinh hoạt của người dân. Không để người dân bị dồn vào thế khó, tránh tuyệt đối tâm lý bị cưỡng chế/cưỡng đoạt. 

Liên quan đến doanh nghiệp, nhà đầu tư, VARS kiến nghị 5 vấn đề. Thứ nhất, việc tiếp cận đất đai cần được thực hiện công khai, minh bạch hơn. Các quy định về đấu giá, đấu thầu cần cụ thể, thủ tục đơn giản, tránh rườm rà, quá trình thực hiện đảm bảo công bằng.

Thứ hai, về quy định tính tiền sử dụng đất, phương án tính tiền sử dụng đất theo giá thị trường đã được đưa ra bàn luận rất nhiều. Tuy nhiên, làm thế nào để vừa đảm bảo công bằng, vừa khuyến khích chủ đầu tư phát triển dự án là không dễ. Do đó, cần có những quy định, tính toán, cân nhắc rất kỹ để hài hòa lợi ích giữa người dân, doanh nghiệp và Nhà nước.

Thứ ba, thay vì yêu cầu chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất một lần, có thể xem xét phương án nộp hàng năm nhằm giúp chủ đầu tư giảm bớt gánh nặng tài chính trong thời gian đầu triển khai dự án. Qua đó, giá bán bất động sản có cơ hội được điều chỉnh về mức hợp lý hơn, chủ đầu tư có thể hoàn thiện dự án với chất lượng tốt hơn. Đồng thời, giảm thiểu phần nào các vấn đề gây nguy cơ đánh bóng dự án nhằm phục vụ khoản vay ngân hàng, huy động vốn không đúng quy định.

Về phía Nhà nước, việc làm này cũng góp phần nắn nguồn thu theo hướng kích thích thu từ sinh lợi đất đai, không chỉ dừng lại ở việc thu một cục. Điều này cũng tạo cơ hội giúp tăng thu cho Nhà nước nhờ các giá trị tăng thêm của đất đai theo thời gian.

Để đảm bảo tính chủ động cho doanh nghiệp trong việc hoạch định, tính toán các nguồn thu - chi; cần quy định cụ thể về các mốc thời gian điều chỉnh tiền sử dụng đất, có phương pháp tính toán hợp lý, có mức giới hạn. Không để doanh nghiệp làm dự án trong tình trạng lo lắng, tâm lý hên xui hoặc thậm chí phải xác lập quỹ dự phòng lớn. 

Thứ tư, liên quan đến thực hiện các dự án nhà ở thương mại, đô thị hỗn hợp… phải có diện tích đất ở có sẵn trong dự án và chủ đầu tư phải tự đảm bảo thỏa thuận đền bù giải phóng mặt bằng 100%; VARS băn khoăn liệu quy định này có gây khó cho doanh nghiệp.

Thứ năm, các vấn đề về doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận quyền sử dụng đất để đầu tư phát triển dự án; việc mua bán, đầu tư bất động sản trên đất thương mại dịch vụ; việc phân lô tách thửa… cũng cần bàn tính kỹ để chính sách hài hòa, tránh nguy cơ gây mất an toàn nhưng không quá khắt khe.

Liên quan đến quản lý Nhà nước, tính đến ngày 30/12/2023 đã có khoảng 40/63 tỉnh thành trên cả nước được phê duyệt quy hoạch chung. VARS đánh giá đây là căn cứ cơ sở, động lực cho sự phát triển thị trường bất động sản tại các địa phương trong thời gian tới. 

Tuy nhiên, vẫn cần có những quy định cụ thể và thống nhất, giúp các địa phương cụ thể hóa thực thi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chuyển đổi chức năng và phê duyệt dự án đầu tư theo quy hoạch, đảm bảo sự phù hợp, tránh chồng chéo hay mâu thuẫn.

“Do mức độ ảnh hưởng rất sâu và rộng của luật này nên trong quá trình soát xét cuối cùng trước khi thông qua, rất cần sự cẩn trọng và tập trung tối đa của những người tham gia. Cần cân nhắc, tính toán kỹ lưỡng để đảm bảo phù hợp với các luật liên quan khác. Chất lượng về nội dung nên được đề cao hơn là thời gian hoàn thành và thông qua luật.

Nếu thông qua được bộ luật quan trọng này trong kỳ họp bất thường đầu năm 2024 với chất lượng cao, quá trình phục hồi của thị trường bất động sản sẽ có cơ hội được rút ngắn. Thị trường sẽ sớm bước sang giai đoạn bình thường mới”, VARS nhận định.