'Chi phí dự án từ 1.000 tỷ đội vốn lên 3.000 - 4.000 tỷ là chuyện bình thường với Luật Đất đai mới'

Những lợi ích khi bỏ khung giá đất

Luật Đất đai 2024 đã chính thức có hiệu lực kể từ ngày 1/8, được kỳ vọng sẽ là công cụ mang tính chất nền tảng, định hình lại khung pháp lý cho thị trường bất động. Một trong những điểm mới của luật sửa đổi là bỏ quy định về khung giá đất của Chính phủ 5 năm/lần, thay vào đó là UBND công bố định kỳ hàng năm.

Luật quy định UBND cấp tỉnh xây dựng, trình HĐND cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026. Hằng năm, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm trình HĐND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 1/1 của năm tiếp theo.

Trường hợp bảng giá đất cần thiết phải điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung trong năm, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm trình HĐND cấp tỉnh quyết định.

Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh tổ chức việc xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất. Trong quá trình thực hiện, cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức tư vấn xác định giá đất để xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất. 

Tại hội thảo trực tuyến xung quanh Luật Đất đai năm 2024 và các luật liên quan, do Viện Đào tạo và Tư vấn Doanh nghiệp, Trường Đại học Ngoại Thương tổ chức mới đây, TS Nguyễn Thị Huyền, Giảng viên khoa Luật của trường đánh giá, vấn đề nói trên chính là điểm mới mang tính đột phá của Luật Đất đai 2024. Khi quyền định giá đất được trao lại cho chính quyền địa phương dựa trên cơ sở là các phương pháp định giá, dự kiến bảng giá đất của các tỉnh, thành phố sẽ dần tiệm cận với giá thị trường.  

Với người sử dụng đất, khi bảng giá đất bám sát giá thị trường, trong trường hợp họ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc bị thu hồi đất, giá bồi thường đối với diện tích đất bị thu hồi sẽ ở mức cao hơn. 

Với doanh nghiệp, trong trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trực tiếp từ người dân hoặc thông qua Nhà nước để thực hiện phương án thu hồi đất, giá đền bù cao sẽ giúp người dân sẵn sàng chuyển giao đất. Từ đây, doanh nghiệp có thể hoàn thành giải phóng mặt bằng nhanh hơn, sớm đưa đất vào sử dụng để làm dự án, tiết kiệm thời gian, chi phí. 

Với Nhà nước, việc áp dụng bảng giá đất do địa phương xây dựng sẽ đảm bảo sát giá thị trường, giúp gia tăng tiền sử dụng đất cũng như các loại thuế, phí,... nộp vào ngân sách. 

"Nhìn lại nhiều năm qua, vì có khung giá đất nên trong thực tiễn đã xảy ra thực trạng nhiều giao dịch hai giá. Tức giá chuyển nhượng trên thực tế khác với giá thể hiện trên hợp đồng khi đi công chứng, nộp thuế. Điều này gây ra thất thu thuế, phí về đất đai cho Nhà nước", bà Huyền nói. 

Lo ngại dự án không có người làm

Nhìn chung, việc Luật Đất đai 2024 bỏ khung giá đất và trao quyền định giá cho chính quyền địa phương sẽ giúp đảm bảo lợi ích cho cả phía người sử dụng đất, doanh nghiệp lẫn Nhà nước.

Song, cũng theo TS Nguyễn Thị Huyền, áp dụng quy định mới sao cho phù hợp cũng là việc rất khó khăn. Đơn cử như vừa qua, TP HCM đã công bố dự thảo bảng giá đất của địa phương này. So với quy định trước đây thì bảng giá đất mới có sự chênh lệch rất lớn khi giá đất nhiều nơi gấp 5 - 10 lần, thậm chí có thể gấp vài chục lần. 

Tại hội thảo về Luật Đất đai do Viện Đào tạo và Tư vấn Doanh nghiệp có sự tham gia của ông Phạm Chí Sơn. Ông Sơn là cựu sinh viên Đại học Ngoại Thương, hiện đang là Giám đốc Ban Pháp chế CTCP Đầu tư Văn Phú - Invest. 

Nói về câu chuyện điều chỉnh bảng giá đất của TP HCM tại hội thảo, ông Sơn chia sẻ: "Thực tế thiên biến vạn hóa đa dạng hơn rất nhiều so với dự liệu của nhà làm luật, nhà lập pháp khi xây dựng chính sách, rất nhiều thứ có thể phát sinh.

Việc xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường sẽ có lợi cho người bị thu hồi đất. Hệ quả từ đây là giúp giảm tranh chấp đất đai, giảm khiếu nại, khiếu kiện, đảm bảo trật tự an toàn xã hội trong tổng thể chung. 

Tuy nhiên, vấn đề ở đây là trách nhiệm của Nhà nước khi bồi thường thu hồi đất, đó là cần chuẩn bị nguồn lực tài chính cực kỳ lớn để thực hiện các dự án. Như trường hợp của TP HCM, câu chuyện lúc này đang rất đau đầu".

Ông Sơn cho biết, UBND TP HCM đã có chủ trương thực hiện đúng theo quy định của Luật Đất đai 2024, đó là xây dựng bảng giá đất để áp dụng từ ngày 1/1/2026 theo tinh thần bám sát giá thị trường. Ngay lập tức, giá đất theo dự thảo tăng đột biến. 

Điều này có lợi cho người bị thu hồi đất nhưng lại khiến người phải chịu trách nhiệm nộp tiền sử dụng đất gặp khó. Đơn cử như hộ gia đình đang chuẩn bị nộp tiền để chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở, số tiền phải nộp có thể cao gấp nhiều lần so với trước đây. 

Bên cạnh đó, luật mới quy định bảng giá đất mới có hiệu lực từ đầu năm 2026, cách thời điểm hiện tại hơn 1 năm. Như vậy, áp dụng quy định nào trong năm 2025 cũng là một vấn đề nữa mà các địa phương đang rất lúng túng. 

Nếu áp dụng ngay bảng giá đất mới thì sẽ gây sốc cho thị trường. TP HCM mới đây đã xin ý kiến Thủ tướng hướng dẫn việc tính nghĩa vụ tài chính đất đai với hồ sơ phát sinh sau ngày 1/8 đến khi có bảng giá đất điều chỉnh. Còn về bảng giá đất áp dụng từ năm 2026, đã phải thành lập hội đồng và cần có khảo sát, xin ý kiến,... thực hiện rất phức tạp. Sau TP HCM vẫn còn cả các địa phương khác trên cả nước.

"Doanh nghiệp bất động sản như chúng tôi đang bị ảnh hưởng vì chưa biết Nhà nước sẽ áp giá như thế nào? Nếu theo giá cũ thì doanh nghiệp còn đưa vào phương án tính toán, nhưng nếu áp dụng theo dự thảo vừa rồi thì giá mới bị thay đổi lên gấp hàng chục lần, kế hoạch triển khai các dự án theo đó cũng thay đổi hoàn toàn.

Do đó, áp dụng bảng giá đất vẫn cần thêm thời gian và hướng dẫn của Chính phủ, Quốc hội để làm sao hài hòa lợi ích của tất cả các bên. Chứ như vừa rồi, TP HCM mới chỉ công bố thông tin về dự thảo để thăm dò mà đã bị phản ứng dữ dội.  

Tăng giá đất theo sát giá thị trường cũng có rất nhiều hệ lụy kèm theo. Nếu không xác định giá đất theo giá thị trường, gây thất thoát thì rất phức tạp khi thực hiện công tác kiểm tra sau này. Còn nếu áp dụng ở mức cao như thế thì khó có đơn vị nào làm dự án, đây cũng là cái khó", ông Sơn nói. 

Theo đại diện Văn Phú Invest, chi phí sẽ đội lên kinh khủng, vốn làm dự án từ 1.000 tỷ bị tăng lên 3.000 - 4.000 tỷ là chuyện bình thường. 

Đối với các doanh nghiệp đã có quỹ đất huy động hoặc mua được từ trước, giờ chỉ cần triển khai dự án thì sẽ có lợi thế, làm ăn rất nhàn và thu được lợi nhuận nhanh. Còn với doanh nghiệp mới, có kế hoạch làm dự án mới thì với họ sẽ cần cân nhắc lại, kể cả việc có làm hay không.

"Hoàn toàn có thể xảy ra chuyện Nhà nước quy hoạch khu đô thị nhưng không có ai làm, quy hoạch cứ để đấy, đất trống thì vẫn trống, bởi làm sẽ không hiệu quả. Cần thời gian để chính sách có độ thấm.

Nếu chi phí đất quá lớn thì doanh nghiệp sẽ không làm được. Hoặc nếu có làm được thì sẽ đẩy chi phí giá bán lên rất cao, cuối cùng người tiêu dùng là bên phải chịu mức giá đó. Với doanh nghiệp, làm sao để xây được nhà để bán với giá phải chăng, có khách hàng mua mới là điều quan trọng và bền vững", ông Sơn bày tỏ.