Dốc tiền tỉ ôm condotel, đại gia Hà thành chết đắng bên bờ biển

Đây là thông tin được đưa ra tại báo cáo thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vừa được kênh thông tin Batdongsan.com.vn công bố. Khảo sát của đơn vị này cho thấy, năm 2018 giá trung bình condotel cả nước tiệm cận mốc 40 triệu đồng mỗi m2 nhưng đến quí IV/2019 chỉ ghi nhận 35 triệu đồng, giảm 8%.

Báo cáo cũng chỉ ra rằng, xét toàn thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, mức độ quan tâm thể hiện qua hành vi tìm kiếm của người dùng online đối với condotel năm 2019 vẫn đạt 56%, cao hơn biệt thự nghỉ dưỡng (44%).

Còn phân loại theo vùng miền, người quan tâm đến condotel chủ yếu đến từ Hà Nội và tiếp đến là TP HCM, trong đó mức độ quan tâm của khách hàng Hà Nội cao nhất, đạt tỉ lệ 38,2%.

Condotel có dấu hiệu tháo trào trên cả nước hiện đã giảm giá 8% so với năm 2018.

Đưa ra dự báo xu hướng của thị trường condotel trong 12 tháng tới, đơn vị này cho rằng năm 2020 sẽ là một giai đoạn đầy khó khăn đối với condotel khi nhà đầu tư đang mất niềm tin vào loại sản phẩm này sau sự cố dự án condotel tại Đà Nẵng phá vỡ cam kết lợi nhuận 12% một năm. Tiềm năng của phân khúc condotel trong năm tới được cho là kém hấp dẫn hơn những dòng sản phẩm khác như chung cư, biệt thự, nhà phố và đất nền.

Thống kê từ Bộ Xây dựng cũng cho thấy, thị trường condotel có dấu hiệu đang bước vào giai đoạn thoái trào. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, condotel là loại hình bất động sản mới, được phát triển nhanh ở Việt Nam từ năm 2015, cao trào năm 2016, 2017. Tuy nhiên, từ năm 2018, 2019, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng có xu hướng chững lại.

Đáng chú ý, số dự án condotel được thẩm định mới dự kiến trong năm 2019 giảm 80% so với cao điểm. Theo thống kê của Bộ Xây dựng, từ năm 2015 đến nay có khoảng trên 30.000 căn condotel. Trong quí III/2019, chỉ có 2.515 giao dịch thành công, số lượng condotel (do Bộ Xây dựng thẩm định) trong quí III/2019 giảm mạnh chỉ còn 198 căn hộ.

Condotel khủng hoảng, chuyên gia vạch “điểm nghẽn”

Vừa qua, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đã đón nhận cú sốc mang tên Cocobay khi Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển và Xây dựng Thành Đô (Tập đoàn Empire) chủ dự án Cocobay Đà Nẵng tuyên bố chấm dứt việc chi trả thu nhập cam kết với các khách hàng tại dự án. 

Đánh giá về condotel hiện nay, nhiều chuyên gia cho rằng không chỉ vấn đề về cam kết lợi nhuận mà chính từ pháp lí chưa rõ ràng, cung vượt quá cầu…cũng là những “điểm nghẽn” khiến thị trường condotel đi xuống.

Liên tiếp các dự án “vỡ trận” cam kết lợi nhuận khủng từ condotel Bavico Nha Trang đến Cocobay Đà Nẵng trở thành “cú sốc” nặng cũng là “hồi chuông cảnh báo” đối với nhiều dự án.

Trao đổi tại Diễn đàn Hành lang pháp lí cho condotel diễn ra cuối tuần qua, ông Đỗ Viết Chiến - Tổng thư ký Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho biết, đầu tiên phải kể đến yếu tố pháp lí. Đây là sản phẩm bất động sản phức hợp chưa được có khái niệm rõ ràng về tiêu chuẩn, quy phạm về quy hoạch, quyền sở hữu, mua bán chuyển nhượng và quản lí vận hành….Trong đó vấn đề quyền sở hữu nổi lên hàng đầu.

“Người mua mong muốn được cấp sổ đỏ vĩnh viễn trong khi condotel nằm giữa khung của 2 luật Luật Du lịch và Luật Nhà ở. Theo Luật du lịch thì sản phẩm du lịch nghỉ dưỡng chỉ được thuê có thời hạn còn theo Luật nhà ở thì được cấp sổ đỏ vĩnh viễn”, ông Chiến nêu ý kiến.

Bất cập lớn thứ hai là câu chuyện cam kết lãi suất. Theo ông Chiến, thoả thuận giữa người mua và người bán với lợi nhuận cao lên tới 12% là điều khó có thể thực hiện được. “Đây là lãi suất không thực tế, vì vậy dẫn đến tình trạng khất nợ của một số chủ đầu tư yếu kém, trả chậm và cuối cùng là không trả - gây bức xúc cho người mua”, ông Chiến nói.

Bình luận về chính sách cam kết lợi nhuận của thị trường condotel, TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính - ngân hàng cho rằng, mức lợi nhuận của condotel tùy thuộc vào tốc độ phát triển của ngành cũng như khả năng vận hành dự án hiệu quả của chủ đầu tư. Các phương án tài chính cũng cần được cân nhắc kỹ lưỡng và rõ ràng để chủ đầu tư duy trì mức lợi nhuận kì vọng. Chính vì thế không có một chuẩn mực nào về tỉ lệ lợi nhuận khi đầu tư vào condotel.

TS. Hiếu lưu ý nhà đầu tư condotel trước khi xuống tiền cần khảo sát kỹ càng chứng thư bảo lãnh của ngân hàng bảo lãnh, hợp đồng mua condotel phải có điều khoản xử lí việc vi phạm cam kết lợi nhuận của chủ đầu tư, sử dụng phương pháp tính giá trị hiện tại (qua các dòng tiền trong tương lai) để bảo đảm mức lợi nhuận cần thiết…

Trước đó, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) từng nhiều lần có văn bản kiến nghị Bộ Xây dựng đặc biệt quan tâm đến những bất ổn tiềm ẩn của thị trường condotel giữa lúc dòng sản phẩm này tạo cơn sốt. 

Giai đoạn 2016-2017 và nửa đầu năm 2018 nhờ vào hiện tượng cam kết lợi nhuận khủng 10-12% một năm, thậm chí có nơi cam kết đến 15% một năm. Tuy cam kết lợi nhuận là một trong những yếu tố quan trọng thu hút khách hàng rót vốn đầu tư condotel nhưng đây thực chất chỉ là một thủ thuật marketing tinh vi, không có cơ sở vững chắc để bảo vệ người mua.