'Dự thảo quy định tách thửa gây khó cho người dân TP HCM'

Ý kiến của luật sư Nguyễn Văn Hậu, Phó chủ nhiệm Đoàn luật sư TP HCM, nêu tại hội nghị phản biện xã hội đối với dự thảo quy định điều kiện, diện tích tối thiểu tách thửa ở địa bàn thành phố, do Mặt trận Tổ quốc thành phố tổ chức ngày 7/5.

Trước đó sau 3 năm lấy ý kiến các đơn vị liên quan, Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố hoàn thiện dự thảo thay thế Quyết định 60 nhằm phù hợp tình hình mới. Dự thảo cơ bản giữ nguyên điều kiện và diện tích tối thiểu tách thửa đất ở, đất nông nghiệp như quy định hiện hành.

Tuy nhiên điểm mới của dự thảo lần này, trường hợp tách thửa đất ở xây dựng mới, đất hỗn hợp (gồm chức năng ở) phải quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, thay vì 1/2000 như Quyết định 60.

Theo quy định hiện nay, quy hoạch 1/2000 để lập các bản đồ không gian, kiến trúc cảnh quan, bản đồ tổng mặt bằng sử dụng đất, quy hoạch giao thông, kỹ thuật... Dựa trên quy hoạch này, chủ đầu tư sẽ lập quy hoạch 1/500 để chi tiết từng công trình: dân số, sử dụng đất, hạ tầng kỹ thuật, kiến trúc, thiết kế chi tiết của từng lô đất, đánh giá môi trường...

Luật sư Nguyễn Văn Hậu cho biết điều kiện tách thửa đất phải căn cứ quy hoạch 1/500 là khó khả thi. "Rõ ràng việc tách thửa đảm bảo phù hợp quy hoạch tỷ lệ 1/2000 thuận tiện hơn cho người dân. Như vậy, thành phố nói ban hành quyết định mới sẽ tạo thuận lợi cho người dân nhưng lại làm khó hơn", ông Hậu nói.

Theo luật sư Hậu, quy mô một gia đình rất khó có thể lập được quy hoạch 1/500 và cũng không phù hợp với quy định của chính thành phố về lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch đô thị trên địa bàn TP HCM. Từ đó ông đề nghị thành phố giữ điều kiện tách thửa như cũ, tức căn cứ vào quy hoạch 1/2000.

Tương tự, bà Trần Thúy Trân, Phó phòng Tài nguyên và môi trường huyện Bình Chánh, cho rằng yêu cầu tách thửa căn cứ vào quy hoạch tỷ lệ 1/500 là chưa phù hợp thực tế.

Theo bà Trân, tại Bình Chánh đất quy hoạch dân cư xây dựng mới, đất hỗn hợp rất nhiều, trong khi quy hoạch ở huyện chủ yếu lập ở tỷ lệ 1/2000. Nếu quy định điều kiện quy hoạch theo tỷ lệ 1/500 mới được tách thửa thì không giải quyết được mong muốn của người dân.

Thạc sĩ Nguyễn Thị Bích Ngọc, giảng viên Trường đại học Tài nguyên và Môi trường, nói rằng điều kiện mới rất khó thực hiện trong thực tế. Nếu dự thảo được thông qua sẽ "khóa" nhu cầu tách thửa với đất dân cư xây dựng mới, đất hỗn hợp, "không khác nào cấm tách thửa".

Trả lời các ý kiến, Giám đốc Sở Tài nguyên và môi trường TP HCM Nguyễn Toàn Thắng, cho rằng quy định mới ra đời là giải quyết nhu cầu thực tiễn của người dân và ngăn chặn tình trạng phân lô, bán nền. Với các trường hợp tách thửa đất thuộc quy hoạch đất nông nghiệp, đất dân cư hiện hữu (dân cư hiện trạng) hoặc dân cư hiện hữu chỉnh trang vẫn chiếu theo quy hoạch tỷ lệ 1/2000.

Ông Thắng cho biết dự thảo bổ sung quy định tách thửa đất xây dựng mới, đất hỗn hợp (có đất ở) phải căn cứ tỷ lệ 1/500 để đảm bảo thành phố thực hiện được những dự án lớn, bài bản. Với nhu cầu tách thửa của người dân, thành phố giao Sở Quy hoạch Kiến trúc hướng dẫn các quận, huyện điều chỉnh quy hoạch, phân rã các loại đất, xác định đất ở để tách cho người dân, giữ lại các loại đất khác.

Theo một số chuyên gia, luật hiện nay không có quy định về khái niệm quy hoạch đất xây dựng mới. Tuy nhiên, trong các đồ án quy hoạch tại TP HCM lại có tên quy hoạch dân cư xây dựng mới. Vì điều này hàng nghìn ha đất không thể tách thửa dù nhiều người mong muốn chuyển đổi mục đích để xây nhà. 

Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2027 (Vietnam Investment Forum 2027)

Thời gian: Ngày 12/11/2026
Địa điểm: Shilla Monogram Hanoi Westlake, số 6 Hoàng Minh Thảo, Tây Hồ Tây, Hà Nội

Là sự kiện thường niên quy tụ các chuyên gia đầu ngành, Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2027 mang đến những góc nhìn chuyên sâu về triển vọng đầu tư và cơ hội trên thị trường năm 2027.

Trong khuôn khổ sự kiện, Ban tổ chức sẽ công bố Best Retail Brokers 2026 - Bảng xếp hạng công ty chứng khoán có dịch vụ bán lẻ tốt nhất thị trường Việt Nam.

Hãy tham gia đánh giá chất lượng dịch vụ công ty chứng khoán, góp phần phản ánh trải nghiệm thực tế của nhà đầu tư và có cơ hội nhận vé mời tham dự Diễn đàn.

Đánh giá chất lượng dịch vụ
công ty chứng khoán của bạn

Cùng cộng đồng đầu tư đón đầu xu hướng, cập nhật góc nhìn chuyên gia và khám phá cơ hội đầu tư năm 2027. Đặt vé ngay để nhận được ưu đãi theo nhóm, giảm giá tới 30%!

Mua vé theo nhóm
giảm đến 30%