Giá sơ cấp chung cư Hà Nội trung bình 104 triệu/m2

Avison Young Việt Nam vừa công bố báo cáo thị trường bất động sản quý I/2026. Trong đó cho biết tại Hà Nội, phân khúc chung cư ghi nhận hơn 10.000 căn được chào bán, phần lớn là các dự án được phát triển bởi Masterise Homes, Sunshine Group, MIK Group, thuộc phân khúc trung cao cấp và cao cấp.

Nguồn hàng vẫn tập trung chủ yếu tại phía Tây Nam và phía Nam thành phố. Hạ tầng giao thông kết nối tại các khu vực này đang tập trung phát triển với sự hiện diện của tuyến metro số 5, vành đai 3.5, vành đai 4, trục xương sống đại lộ Thăng Long.

Sau Tết Nguyên Đán, các dự án mới mở bán tăng đột biến so với 2 tháng đầu năm, cung cấp gần 4.000 căn hộ mới. Song, thị trường lệch pha nghiêm trọng khi nguồn cung vẫn tập trung nhiều vào phân khúc trung - cao cấp, trong khi nhu cầu ở thực và phân khúc vừa túi tiền còn rất lớn. Điều này sẽ tạo tâm lý thận trọng, khiến người mua ngần ngại khi xuống tiền.

Theo dữ liệu của đơn vị, trong quý I, mặt bằng giá chung cư sơ cấp tại Hà Nội đã lập đỉnh mới với mức trung bình khoảng 3.950 USD/m2, tăng 30% so với cùng kỳ năm trước. Các dự án vùng ven ở An Khánh, Hoài Đức, Dương Nội cũng ghi nhận mức giá từ 2.600 USD/m2.

Ở phân khúc hạng sang, giá bán trung bình khoảng 6.250 USD/m2. Trong số các dự án sơ cấp đang mở bán, mức dưới 2.200 USD/m2 đang dần khan hiếm.

Thanh khoản của thị trường ghi nhận sự suy giảm về sức mua. Các dự án mới mở bán có tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới đạt mức trung bình khoảng 40%, tuy nhiên ở một vài dự án của chủ đầu tư lớn thì vẫn có sự hấp thụ tốt.

Giá bán căn hộ duy trì tăng khi chi phí phát triển dự án bị đội giá. Dự báo giá bán sơ cấp trong năm 2026 không thể giảm. Lý do bởi chi phí đầu vào tăng mạnh, tiền sử dụng đất tăng theo bảng giá đất mới (có nơi tăng 26%), cộng hưởng cùng chi phí vật liệu xây dựng tăng 3 - 5% và sẽ còn tăng nữa khi tình hình bất ổn của thế giới kéo dài.

Avison Young cho biết trong khi giá bán sơ cấp tiếp tục thiết lập mặt bằng mới cao, thanh khoản có dấu hiệu chậm so với quý trước, thì thị trường thứ cấp chững lại, thanh khoản ghi nhận suy giảm do tâm lý bị ảnh hưởng. Việc lãi suất vay mua nhà tăng mạnh cùng với giá nhà neo cao đã khiến nhóm khách hàng đầu cơ và cả người mua ở thực chuyển sang tâm lý thận trọng và quan sát.  

Dưới góc độ chuyên gia, ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing cho rằng, mặt bằng lãi suất tăng tạo ra áp lực nhất định đối với một bộ phận nhà đầu tư bất động sản, đặc biệt là nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính cao.

Những nhà đầu tư không có nguồn vốn dự phòng sẽ chịu áp lực lớn hơn khi lãi suất thả nổi tăng lên. Trong bối cảnh thanh khoản thị trường chậm lại, một số nhà đầu tư ngắn hạn buộc phải điều chỉnh chiến lược, thậm chí chấp nhận bán tài sản với lợi nhuận thấp hơn kỳ vọng.

Ngược lại, nhóm nhà đầu tư có nguồn vốn tích lũy tốt hoặc sở hữu danh mục tài sản đa dạng như vàng, trái phiếu, hoặc tiền gửi ngân hàng có khả năng linh hoạt hơn trong việc tái cấu trúc khoản vay và giảm áp lực tài chính.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn khuyến nghị đây là thời điểm phù hợp cho người mua có sẵn dòng tiền, bởi họ có quyền lựa chọn, đàm phán và ưu tiên các chủ đầu tư uy tín, thay vì bị cuốn theo các cơn sốt như trước đây. 

Nguồn cung và giá bán căn hộ sơ cấp tại Hà Nội. (Nguồn: Avison Young).

Về triển vọng thị trường trong tương lai, Avison Young cho biết giai đoạn 2026 - 2027, Hà Nội dự kiến đón hơn 40.000 căn hộ. Các đại đô thị quy mô lớn ở khu vực ngoài trung tâm như Đông Anh, Đan Phượng, Gia Lâm, Nam Từ Liêm sẽ dẫn dắt thị trường. Với nguồn cung đa dạng, trải rộng nhiều phân khúc và khu vực, lúc này người mua sẽ có nhiều lựa chọn hơn.

Giai đoạn 2028 - 2029, nhiều dự án chung cư tại Hà Nội dự kiến hoàn thành như Imperia Sky Park của chủ đầu tư MIK Group (quy mô 3.000 căn, giá bán trung bình 3.600 USD/m2), Metropoli 5 của Vietradico (537 căn, 3.800 USD/m2), The Flame Vine - HH3 Hinode Royal Park của Vietracimex (1.380 căn, 2.900 USD/m2).

Rivea Residences của Tân Á Đại Thành (618 căn, 4.750 USD/m2), Lumiere Essence Peak của Masterise Homes (1.640 căn, 5.900 USD/m2), Sunshine Legend City của Sunshine Group (7.000 căn, 2.450 USD/m2), Alumi Xuân Cầu của Xuân Cầu Group (4.853 căn, 2.750 USD/m2).