Giá đất Hà Nội giảm nhiệt trước áp lực lãi suất

Dữ liệu của Batdongsan.com.vn ghi nhận, nhu cầu tìm kiếm nhà đất trên thị trường đã sụt giảm trong dịp Tết Nguyên đán, sau đó bật tăng trở lại ngay khi kỳ nghỉ kết thúc. Đến cuối tháng 2/2026, mức độ quan tâm đã gần quay lại mặt bằng của giữa tháng 12/2025.

Tuy nhiên, đà phục hồi này đang có dấu hiệu chậm lại. Nguyên nhân chủ yếu đến từ tâm lý thận trọng của người mua trước các biến động vĩ mô, đặc biệt là áp lực vì lãi suất vay đang có xu hướng tăng. Điều này khiến quá trình ra quyết định kéo dài hơn, nhất là với những trường hợp sử dụng đòn bẩy tài chính lớn.   

Về diễn biến các phân khúc, tại Hà Nội, giá rao bán bình quân đất nền trong quý I giảm 4% so với cuối năm 2025. Tại khu vực TP HCM cũ, giá nhà riêng cũng giảm khoảng 2%. Trong khi đó với loại hình căn hộ, lượng tìm kiếm ở cả hai thành phố đều tăng, lần lượt khoảng 30% và 36%. 

Batdongsan.com.vn đánh giá, những sản phẩm mang tính đầu cơ hoặc phụ thuộc nhiều vào vốn vay đang chịu áp lực. Ngược lại, các phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực ít biến động hơn và giữ được sự quan tâm ổn định.

Dù chịu tác động từ chi phí vốn và tâm lý thị trường, song nhu cầu tìm kiếm bất động sản vẫn hiện hữu và đã chuyển sang trạng thái chọn lọc rõ ràng hơn. Từ nhu cầu đến quyết định giao dịch là một khoảng cách cần được cân nhắc kỹ lưỡng.  

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định: "Đây là thời điểm phù hợp cho người mua có sẵn dòng tiền, bởi họ có quyền lựa chọn, đàm phán và ưu tiên các chủ đầu tư uy tín, thay vì bị cuốn theo các cơn sốt đất như trước đây.

Sự phân hóa đang diễn ra mạnh mẽ không chỉ ở loại hình sản phẩm mà còn ở uy tín chủ đầu tư và vị trí địa lý, thúc đẩy các nhà phát triển dự án phải tập trung vào chất lượng thiết kế và tiện ích thực tế.

Nhìn chung, mặc dù giá đất nền ở một số khu vực có sự điều chỉnh giảm, nhưng xét về dài hạn, bất động sản vẫn là kênh thu hút dòng tiền bền vững và đang tiến tới một chu kỳ phát triển minh bạch, chuyên nghiệp hơn".

Đồng quan điểm, ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing cho rằng, mặt bằng lãi suất tăng tạo ra áp lực nhất định đối với một bộ phận nhà đầu tư bất động sản, đặc biệt là nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính cao.

Những nhà đầu tư không có nguồn vốn dự phòng sẽ chịu áp lực lớn hơn khi lãi suất thả nổi tăng lên. Trong bối cảnh thanh khoản thị trường chậm lại, một số nhà đầu tư ngắn hạn buộc phải điều chỉnh chiến lược, thậm chí chấp nhận bán tài sản với lợi nhuận thấp hơn kỳ vọng.

Ngược lại, nhóm nhà đầu tư có nguồn vốn tích lũy tốt hoặc sở hữu danh mục tài sản đa dạng như vàng, trái phiếu, hoặc tiền gửi ngân hàng có khả năng linh hoạt hơn trong việc tái cấu trúc khoản vay và giảm áp lực tài chính.

Điều này cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ hơn, trong đó các nhà đầu tư cần có chiến lược dài hạn và quản trị tài chính tốt thay vì phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy. 

Bên cạnh nhu cầu ở, người Việt còn có nhu cầu tích lũy tài sản và chuyển giao cho thế hệ sau. Bất động sản là tài sản có giá trị bền vững theo thời gian, về dài hạn vẫn sẽ giữ vai trò quan trọng trong danh mục tài sản của nhà đầu tư cũng như người mua nhà. 

Trong giai đoạn thị trường điều chỉnh, người mua ở thực có thể tiếp cận những sản phẩm tốt với mức giá hợp lý hơn so với giai đoạn thị trường tăng nóng.