Giao dịch bất động sản giảm mạnh nửa đầu năm

Trong 6 tháng đầu năm, thị trường bất động sản ghi nhận sự trái chiều giữa nguồn cung và thanh khoản. Báo cáo của Dat Xanh Services cho thấy nguồn cung mới đạt 37.300 sản phẩm, nâng tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường lên hơn 102.400 sản phẩm, tăng khoảng 40% so với cùng kỳ năm trước.

Song lượng hấp thụ toàn thị trường chỉ đạt khoảng 26.100 sản phẩm, giảm tới 62% so với nửa cuối năm ngoái. Trong đó miền Bắc chiếm khoảng một nửa tổng lượng hấp thụ của cả nước, miền Nam đóng góp khoảng 40%, trong khi các khu vực còn lại chỉ chiếm tỷ trọng nhỏ.

Không chỉ số lượng giao dịch giảm, tỷ lệ hấp thụ cũng đi xuống trên diện rộng. Theo Dat Xanh Services, tỷ lệ hấp thụ bình quân toàn thị trường trong nửa đầu năm chỉ dao động 20-30%, giảm khoảng 10 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước và thấp hơn tới 30 điểm phần trăm so với 6 tháng cuối năm 2025.

Tại miền Bắc, tỷ lệ hấp thụ phổ biến ở mức 20-30%, giảm khoảng 10 điểm phần trăm theo năm. Miền Nam ghi nhận mức 25-30%, nhưng đây cũng là khu vực sụt giảm mạnh nhất khi giảm khoảng 20 điểm phần trăm so với cùng kỳ và 35 điểm phần trăm so với nửa cuối năm ngoái. Miền Trung duy trì tỷ lệ hấp thụ ở mức 10-15%, trong khi miền Tây chỉ đạt khoảng 7-10%.

Diễn biến này cũng được phản ánh qua báo cáo của Knight Frank Việt Nam. Trong quý II, TP HCM ghi nhận hơn 14.200 căn hộ mở bán còn Hà Nội là hơn 10.300 căn. Song tỷ lệ hấp thụ tại hai thị trường chỉ đạt lần lượt khoảng 31-48%. So với cùng kỳ, sức mua tại TP HCM giảm 24%, còn Hà Nội giảm 42%.

Theo Dat Xanh Services, nguyên nhân chính khiến thanh khoản đi xuống là chi phí vốn tăng cao. Sau thời gian ưu đãi, lãi suất thả nổi tại nhiều ngân hàng đã lên mức 12-14% một năm, khiến người mua chịu áp lực tài chính lớn hơn và thận trọng khi xuống tiền.

Nhận định này cũng được Chứng khoán MB (MBS) đưa ra. Đơn vị này cho biết đến cuối tháng 6, tăng trưởng tín dụng đạt 6,77%, trong khi huy động vốn chỉ tăng khoảng 4,7%, khiến mặt bằng lãi suất tiếp tục chịu áp lực. Lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng đã tăng lên khoảng 8% một năm, kéo lãi suất cho vay trung và dài hạn vượt 12% một năm. Sau thời gian ưu đãi, lãi suất vay mua nhà đang được các chủ đầu tư áp dụng phổ biến ở mức 12-13%, cao hơn 1-1,5 điểm phần trăm so với giai đoạn 2024-2025.

Theo MBS, chi phí vốn tăng đang trở thành rào cản lớn với nhu cầu mua bất động sản. Diễn biến này cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn tái cân bằng sau nhịp phục hồi mạnh của năm 2025. Giá bán hiện không còn tăng trên diện rộng mà chuyển sang trạng thái ổn định, phản ánh tâm lý thận trọng của cả người mua và bán trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà vẫn neo ở mức cao.

Trong bối cảnh đó, theo các đơn vị nghiên cứu, cả người mua lẫn chủ đầu tư đều điều chỉnh chiến lược. Người mua có xu hướng trì hoãn quyết định xuống tiền để chờ mặt bằng lãi suất và giá bán ổn định hơn, đồng thời ưu tiên các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, đáp ứng nhu cầu ở thực hoặc hưởng lợi từ hạ tầng.

Về phía doanh nghiệp, các chủ đầu tư vẫn đẩy mạnh triển khai dự án và đưa hàng ra thị trường, nhưng chính sách bán hàng được điều chỉnh linh hoạt hơn để kích cầu thay vì giảm giá công khai. Các đơn vị môi giới cũng ưu tiên phân phối những sản phẩm có thanh khoản tốt, khả năng thu hồi dòng tiền nhanh và mức độ an toàn cao.

Đat Xanh Serviecs dự báo thị trường bất động sản nửa cuối năm nhiều khả năng diễn biến theo hướng thận trọng. Theo kịch bản được đơn vị này đánh giá có xác suất xảy ra cao nhất, nguồn cung có thể tăng thêm 20-30%, trong khi giá bán chủ yếu đi ngang hoặc tăng nhẹ và tỷ lệ hấp thụ dao động 25-40%.

Dòng tiền được nhận định tiếp tục tập trung vào các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, chủ đầu tư uy tín và đáp ứng nhu cầu ở thực. Về khả năng thị trường phục hồi mạnh, theo các bên nghiên cứu là không cao trong bối cảnh lãi suất thả nổi vẫn duy trì quanh mức 13% và các yếu tố kinh tế còn nhiều biến động.