JLL: Dự án của chủ đầu tư nhỏ có thể chậm tiến độ do chính sách siết tín dụng

Trong báo cáo mới công bố của JLL Việt Nam về tổng quan thị trường bất động sản quý I/2022, đơn vị này đã chỉ ra nhiều ảnh hưởng của các chính sách tín dụng vào bất động sản đối với thị trường căn hộ, nhà liền thổ tại TP HCM và Hà Nội.

Dòng vốn nhàn rỗi dẫn dắt thị trường

Đối với TP HCM, thị trường căn hộ trong quý vừa qua được dẫn dắt bởi nhu cầu đầu tư dài hạn từ nguồn vốn nhàn rỗi, thay vì tín dụng.

Theo đó, tổng lượng bán trong quý I/2022 đạt 1.507 căn, giảm 74,1% so với quý trước. Do động thái siết tín dụng cho vay bất động sản của ngân hàng Nhà nước, thị trường đã ghi nhận phân hóa nhu cầu giữa nhóm khách mua đầu tư và khách ở. Chính sách hạn chế cho vay đã tác động nhất định đến nguồn cầu đầu cơ và kể cả để cầu ở thực. Tuy nhiên, các chương trình ưu đãi hấp dẫn của chủ đầu tư vẫn thu hút sự chú ý của nhóm khách đầu tư dài hạn từ vốn nhàn rỗi.

Chính sách siết tín dụng được dự báo sẽ tiếp tục ảnh hưởng đến triển vọng thị trường tương lai. Theo JLL, tổng lượng mở bán mới trong năm 2022 dự kiến ở mức 32.000 căn hộ, tương đương tổng nguồn cung trong hai năm 2020 và 2021. Trong đó, TP Thủ Đức ở phía đông chiếm tới 55% lượng mở bán mới. Ba quận/huyện phía tây gồm Bình Chánh, Bình Tân và Tân Phú cũng là tâm điểm, dự kiến chiếm tới 22% nguồn cung mới. Đáng chú ý, dù nhu cầu tìm bất động sản gia tăng trú ẩn dòng tiền khỏi rủi ro lạm phát, tâm lý nhà đầu tư cũng sẽ bị hạn chế phần nào dưới tác động của việc siết tín dụng. 

Đối với thị trường nhà liền thổ TP HCM và các tỉnh lân cận, trong 9 tháng còn lại của năm 2022, nguồn cung mới mở bán ở TP HCM khá hạn chế, dự kiến khoảng 505 căn. Trong khi đó, khoảng hơn 8.000 căn dự kiến được chào bán tại 4 tỉnh lân cận gồm Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu và Long An. 

"Các chính sách siết chặt tín dụng vào các kênh bất động sản và chứng khoán, tập trung vào việc duy trì ổn định thị trường, phát triển kinh tế và sản xuất sau giai đoạn dịch bệnh kéo dài dự kiến sẽ giúp điều chỉnh và lành mạnh hóa thị trường. Chỉ các chủ đầu tư và khách mua trường vốn sẽ giữ vững vị thế trong bối cảnh này", báo cáo của JLL nêu rõ.

Chủ đầu tư nhỏ khó tiếp cận nguồn vốn

Tương tự, TP HCM, thị trường Hà Nội cũng chịu nhiều ảnh hưởng từ việc thắt chặt tín dụng. 

Trong quý I, sự gia nhập của nhiều dự án phân khúc hạng sang như Heritage West Lake (Tây Hồ) hoặc siêu sang như The Grand (Hoàn Kiếm) được dự đoán sẽ đẩy giá bán sơ cấp trên toàn thị trường tiếp tục tăng. Trong bối cảnh ngân hàng siết chặt tín dụng, nguồn cung và cầu dự kiến sẽ bị ảnh hưởng trong thời gian tới. 

Đối với nguồn cung, do các chủ đầu tư nhỏ lẻ khó tiếp cận nguồn vốn, dự án sẽ bị chậm tiến độ, giảm quy mô xây dựng, ảnh hưởng đến tiến độ bán hàng và tốc độ hoàn vốn. 

Về nguồn cầu, nhu cầu từ nhóm khách mua đầu tư sẽ giảm. Nhóm khách mua ở thực cần sử dụng đòn bẩy tài chính để mua căn hộ cũng sẽ gặp phải khó khăn trong thời gian tới.

Đối với nhà liền thổ Hà Nội và các tỉnh lân cận, trong 9 tháng tới, nguồn cung tương lai được dự đoán đạt khoảng 6.000 căn, trong đó Hà Nội đóng góp hơn 50% nguồn cung mới, chủ yếu đến từ các dự án tích hợp lớn có quy hoạch bài bản và pháp lý rõ ràng. Việc ngân hàng siết chặt vốn tín dụng và các điều khoản, lãi suất cho vay đối với bất động sản sẽ thúc đẩy các chủ đầu tư tích cực tìm kiếm các dòng vốn hỗ trợ khác để phát triển dự án theo kế hoạch. 

Trong khi đó, các dự án phát triển bởi chủ đầu tư nhỏ không thể tiếp cận nhiều nguồn vốn, có khả năng sẽ bị chậm tiến độ. Điều này cũng sẽ tác động đến nguồn cầu trong ngắn hạn, nhất là đối với tệp khách đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính.