‘Áp lực tăng giá, lạm phát và siết tín dụng sẽ làm thị trường BĐS chậm lại’

Mới đây, Savills Việt Nam đã chính thức công bố báo cáo tổng quan về tình hình bất động sản Hà Nội ba tháng đầu năm, ghi nhận những diễn biến khác nhau tại từng phân khúc, đồng thời đưa ra nhiều nhận định cụ thể xu hướng thị trường trong thời gian tới.  

Triển vọng bất động sản nhà ở

Theo Savills, tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam ở mức 37% sẽ là động lực lớn nhất cho tăng trưởng bất động sản trong thập kỷ tới. 

Đến năm 2030, tầng lớp trung lưu Việt Nam đạt 56 triệu người, tăng 23,2 triệu người so với năm 2021. Đến năm 2025, GDP bình quân đầu người sẽ đạt 97 triệu đồng (4.200 USD), cao hơn đáng kể so với mức hiện tại là 67 triệu đồng (2.900 USD).

Thị trường nhà ở Hà Nội duy trì nhu cầu tích cực nhờ tăng trưởng người nhập cư và dân số tự nhiên. Đến năm 2025, dân số Hà Nội dự kiến đạt 9 triệu người. Trong đó, dân số thành thị chiếm 61%, tăng từ mức 49% vào năm 2019. Hiện tại, GRDP bình quân đầu người của Hà Nội ở mức 128 triệu đồng (5.600 USD), dự kiến tăng lên mức 191 triệu đồng (8.300 USD) vào năm 2025.

Trong năm 2022, 32 dự án mới và giai đoạn tiếp theo của hai dự án sẽ cung cấp 23.300 căn hộ cho thị trường Hà Nội. Hiện tại, 19 dự án với 11.600 căn đang trong quá trình xây dựng hoặc làm móng. 70% nguồn cung sẽ là sản phẩm phân khúc hạng B. Các thị trường Hoàng Mai, Nam Từ Liêm và Gia Lâm chiếm tổng 54% nguồn cung của năm.

Trong tương lai, các huyện sắp lên quận bao gồm Hoài Đức, Đông Anh, Thanh Trì, Gia Lâm và Đan Phượng sẽ trở thành điểm nóng phát triển bất động sản nhà ở, chiếm tỷ lệ 24% nguồn cung.  

Thị trường hiện đang thiếu nguồn cung nhà ở giá rẻ. Các căn hộ có giá dưới 20 triệu đồng/m2 tại các dự án hiện hữu đã được hấp thụ hết, trong khi không có nguồn cung mới. 

Chương trình phát triển nhà ở Hà Nội đặt mục tiêu đến năm 2025, tổng diện tích sàn nhà ở xã hội đạt 1,25 triệu m2 từ 19 dự án, chỉ tương đương 6% diện tích nhà ở thương mại mới. Hầu hết các dự án nhà ở xã hội sẽ ở quận/huyện Nam Từ Liêm, Hoàng Mai, Long Biên, Thanh Trì. Mỗi quận/huyện có 3 dự án. Từ đầu năm,, Chính phủ đã thông qua gói hỗ trợ trị giá 350 nghìn tỷ đồng để phục hồi kinh tế hậu Covid-19. Gói tín dụng lên tới 65 nghìn tỷ đồng sẽ được dùng để hỗ trợ chủ đầu tư và các đối tượng mua nhà ở xã hội.

Thắt chặt tín dụng và trái phiếu gia tăng áp lực thị trường

Theo báo cáo, tính đến cuối năm 2021, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp đang lưu hành trong lĩnh vực bất động sản đạt khoảng 189 nghìn tỷ đồng. Dữ liệu của FiinRatings cho thấy, 73% lượng trái phiếu này sẽ đáo hạn trong ba năm tới. Điều này tạo ra áp lực trả nợ lớn đối với các doanh nghiệp bất động sản, vốn đã phải đối mặt với các khó khăn phục hồi sau đại dịch và những thay đổi về luật pháp.

Savills đánh giá, các sự kiện gần đây cũng tác động đến rủi ro thanh khoản của các bên phân phối có cam kết mua lại trái phiếu, cụ thể là các tổ chức tài chính như các công ty chứng khoán và ngân hàng.

Trong khi đó, thời gian vừa qua Ngân hàng Nhà Nước yêu cầu các ngân hàng thương mại ưu tiên tín dụng vào các lĩnh vực sản xuất, kinh doanh theo chủ trương của Chính phủ; thắt chặt tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như đầu tư, kinh doanh bất động sản, chứng khoán, các dự án BOT, BT và trái phiếu doanh nghiệp. 

Ngân hàng Sacombank đã quyết định sẽ không cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản và yêu cầu các đơn vị không thực hiện huy động - cho vay cầm cố sổ cùng lúc trong nửa đầu năm 2022. Techcombank cũng tạm dừng giải ngân các khoản vay mua bất động sản từ ngày 25/3 đến ngày 1/4. Các biện pháp thắt chặt khác dự kiến sẽ được áp dụng trong thời gian tới.

Tín dụng bất động sản hiện chiếm khoảng 19% tổng dư nợ nền kinh tế và dự kiến sẽ giảm trong năm 2022. Nhận định về tác động đến thị trường, ông Matthew Powell, Giám Đốc Savills Hà Nội cho rằng: "Áp lực tăng giá cùng tỷ lệ lạm phát tăng cao trong khi tín dụng bị thắt chặt có thể sẽ khiến hoạt động thị trường bất động sản chậm lại trong ngắn hạn".

Giá bán tiếp tục hưởng lợi từ cơ sở hạ tầng

Tuyến đường sắt đô thị đầu tiên của Hà Nội đã chính thức được khánh thành vào tháng 1/2022. Theo Savills, giá bán thứ cấp của một số dự án căn hộ gần nhà ga tăng đến mức 18% so với quý trước. Mức tăng giá trung bình là 4%, trong khi mức tăng toàn thị trường là 2%.

Không chỉ căn hộ, nhìn chung giá bán biệt thự/nhà liền kề cũng sẽ tiếp tục hưởng lợi từ việc phát triển cơ sở hạ tầng. Theo ghi nhận, giá tại các dự án biệt thự/nhà liền kề nằm ở cuối tuyến khu vực Hà Đông đã tăng khoảng 5% theo quý. 

Năm 2022, các tuyến đường sắt trọng điểm sẽ được ưu tiên hoàn thiện quy hoạch, bao gồm tuyến đường sắt số 3 (Nhổn - Ga Hà Nội - Hoàng Mai) và tuyến đường sắt số 2 (Nam Thăng Long - Trần Hưng Đạo). Theo đó, các dự án biệt thự/nhà liền kề nằm gần các tuyến đường sắt trên, đặc biệt ở khu vực Hoài Đức, Bắc Từ Liêm, Tây Hồ và Hoàng Mai sẽ được hưởng lợi. Trong khi đó, quy hoạch đường Vành đai 4 đang được xem xét phê duyệt, giúp cải thiện tình hình hoạt động chung tại các thị trường có đường vành đai này đi qua như Hà Nội, Hưng Yên và Bắc Ninh.

Trong giai đoạn 2021 - 2025, thành phố dự kiến sẽ giải ngân khoảng 650 nghìn tỷ đồng vốn đầu tư công. Trong các dự án ưu tiên, ngoài Vành đai 4 còn có Vành đai 2,5; Vành đai 3; Vành đai 3,5 và các cây cầu lớn như cầu Vĩnh Tuy giai đoạn 2, cầu Thượng Cát. Bên cạnh đó là các dự án nâng cấp, xây mới các tuyến quốc lộ như đường 6, đường 32, 1A, 2B và các dự án đường sắt đô thị.