Bất động sản 6 tháng cuối năm dự báo nhiều biến số

TS Cấn Văn Lực: Thị trường chỉ có thể tốt lên

Theo nhận định của TS Cấn Văn Lực, kinh tế trưởng BIDV, thị trường trong thời gian tới về cơ bản sẽ tốt lên khi khung pháp lý dần được hoàn thiện, đặc biệt là cho loại hình condotel, khu công nghiệp. Vấn đề vốn tín dụng cũng sẽ được tháo gỡ, trong khi kinh tế vĩ mô đang có những phục hồi rất tích cực, lạm phát được kiểm soát, giá bất động sản dần dần trở về trạng thái thực,...

Vị chuyên gia cho rằng, trong 6 tháng cuối năm, kinh tế Việt Nam sẽ tiếp tục đà phục hồi, nhờ kiểm soát tốt dịch bệnh và các hoạt động kinh tế - xã hội khởi sắc. Tăng trưởng GDP cả năm 2022 dự kiến ở mức 6 - 6,5% (kịch bản cơ sở, tăng 0,5 điểm % so với dự báo tháng 4/2022); thậm chí nhiều khả năng có thể đạt 6,5 - 7% (kịch bản tích cực).

Dự báo lạm phát cả năm ở mức 3,8 - 4,2%, có thể sẽ cao hơn mức mục tiêu 4% song đây là mức chấp nhận được trong bối cảnh lạm phát toàn cầu tăng mạnh và Việt Nam cần ưu tiên phục hồi kinh tế.

“Tôi cho rằng thị trường chỉ có thể tốt lên, tất nhiên là tốt đối với các nhà đầu tư trung - dài hạn”, TS Cấn Văn Lực dự đoán.

TS Đinh Thế Hiển: Thanh khoản giảm toàn thị trường

TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế dự báo, trong 6 tháng cuối năm, thanh khoản giảm toàn thị trường, đặc biệt giảm mạnh ở khu vực bất động sản chưa thể tạo ra dòng tiền khai thác, kinh doanh và các bất động sản giá trị lớn. Chuyên gia nhấn mạnh, việc giảm thanh khoản đã xuất hiện từ quý I nhưng đến bây giờ mới thực sự bắt đầu,.

Giá sẽ giảm ở những khu vực từng sốt đất, thu hút nhiều nhà đầu tư nhưng đến hiện nay việc đầu tư hạ tầng, khai thác kinh doanh không đạt kỳ vọng và đất nền khu vực ven TP HCM.

Sang đến năm 2023, thị trường sẽ phục hồi cục bộ, xuất hiện đầu tư lướt sóng ở một số khu vực, các nhà đầu tư trung hạn bắt đầu giải ngân.

Chuyên gia Đinh Thế Hiển cho biết, sẽ có nhiều điểm sáng giúp phục hồi thị trường vào 2023. Trong đó, kinh tế Việt Nam tiếp tục phát triển dù kinh tế thể giới còn nhiều bất ổn. Hạ tầng giao thông được đầu tư mạnh, tạo động lực một số thị trường bất động sản. Đầu tư FDI tiếp tục tăng tạo động lực cho bất động sản công nghiệp và khu dân cư. Các chính sách mới ra đời giúp chuẩn hóa và minh bạch thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, tiến trình đô thị hóa vẫn phát triển tăng nhu cầu nhà ở đô thị.

Về xu thế đầu tư giai đoạn cuối năm 2022 - 2023, vị chuyên gia cho rằng du lịch có những tín hiệu tích cực nhưng chưa được nhà đầu tư quan tâm mạnh mẽ. Bất động sản phân lô tại các khu vực xa, khu vực nông nghiệp sẽ giảm thanh khoản mạnh và xuất hiện bán cắt lỗ từ 10 - 30%. Phong trào đầu tư farmstay sẽ suy thoái. Trong khi đó thị trường TP HCM và khu vực phụ cận được quan tâm nhiều. Bất động sản tại các địa phương có nhiều động lực phát triển kinh tế ở khu vực phía nam, khu vực hướng biển vẫn có cơ hội được nhà đầu tư quan tâm như Nhơn Trạch, Châu Đức, Bà Rịa - Vũng Tàu, Phú Mỹ...

Ông Nguyễn Quốc Anh: Đất nền được kỳ vọng cao nhất

Vị Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cũng đánh giá tích cực về thị trường trong thời gian trung - dài hạn. Chuyên gia cho rằng cầu trên thị trường đang tốt, thậm chí tương đương hoặc cao hơn mức trước dịch. 80% lượng giao dịch và tìm kiếm bất động sản vẫn tập trung ở Hà Nội và TP HCM, cho thấy tiềm năng phát triển thị trưởng ở các thành phố khác vẫn còn nhiều. Bên cạnh đó, các yếu tố vĩ mô như đầu tư công phát triển cơ sở hạ tầng, tăng trưởng GDP, kiểm soát lạm phát… cũng đang ủng hộ thị trường.

Đáng chú ý, kết quả khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy, dù đã hạ nhiệt trong 6 tháng đầu năm nhưng đất nền vẫn được xem là loại hình triển vọng nhất trong 6 tháng còn lại của năm 2022.

Cụ thể, trong số 250 môi giới được hỏi, có 53% người cho rằng đất nền là loại hình bất động sản tiềm năng nhất nửa cuối năm. Nguyên nhân là vì đất nền có tiềm năng sinh lời cao, nền giá hấp dẫn ở nhiều khu vực, nguồn cung còn tương đối nhiều ở vùng ven. Loại hình này cũng phù hợp với tâm lý sở hữu đất của bộ phận nhà đầu tư. Thêm vào đó, dù chịu ảnh hưởng từ các động thái siết phân lô tách thửa của chính quyền nhiều địa phương nhưng hiện nay thị trường đất nền đã "dễ thở" hơn nhờ các yếu tố hỗ trợ như sự nới lỏng tiêu chí tách thửa đất ở một số địa bàn hay việc Tổng cục Thuế yêu cầu các địa phương không trả lại hồ sơ kê khai thuế chuyển nhượng bất động sản.

VARS: Bất động sản nhà ở tăng giá, thị trường shophouse chững lại

Bộ phận Nghiên cứu và phân tích, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng thị trường đang trải qua thời kỳ tái cân bằng. Trong 6 tháng cuối năm, tình hình lạm phát, nhu cầu nhà ở cao và nguồn cung thấp sẽ tiếp tục khiến chi phí tăng vọt, giá nhà chịu áp lực tăng theo. Dòng tiền dễ không còn, các nhà đầu tư có xu hướng cho dòng tiền nghỉ ngơi và trở nên thận trọng hơn. Thanh khoản trên thị trưởng giảm.

VARS cho rằng, cần có chính sách hỗ trợ để quá trình tái cân bằng của thị trường diễn ra "mềm" hơn. Nếu không được tháo gỡ, có thể có một giai đoạn đóng băng dài, gây đổ vỡ cho các doanh nghiệp. Trong giai đoạn này, các nhà đầu tư cần sử dụng vốn minh bạch, hiệu quả, đặc biệt, không nên tham gia vào vòng xoáy của cơn sốt đất. Các sàn giao dịch cũng cần nghiêm túc thực hiện vai trò của mình.

Dự báo sâu về thị trường bất động sản nhà ở, VARS nhận định phân khúc này có nhiều điều kiện để thiết lập mặt bằng giá mới trong nửa cuối năm nay. Theo đó, phân khúc này sẽ tiếp tục gặp khó về nguồn cung do các nguyên nhân như quỹ đất hạn chế, tốc độ cấp phép dự án chậm chạp. Việc kiểm soát các kênh huy động vốn chặt chẽ cũng khiến nhiều chủ đầu tư gặp khó khăn trong triển khai dự án.

Trong khi đó, nhu cầu đầu tư bất động sản tăng trưởng. Trước nguy cơ lạm phát trên toàn cầu, những nhà đầu tư cá nhân và hộ gia đình đang sở hữu bất động sản càng muốn nắm giữ tài sản thay vì bán ra và thu tiền. Lạm phát cũng đồng thời thúc đẩy người dân mua bất động sản để giữ giá trị, trong đó, đất nền và các căn hộ thấp tầng được ưu tiên hơn hết. Bên cạnh đó, tốc độ đô thị hóa được phục hồi trở lại sau hai năm bị gián đoạn bởi Covid-19. Lượng dân cư đổ lên thành phố khiến nhu cầu nhà ở tăng lên một cách tự nhiên.

Nguồn cung bị thắt chặt trong khi nhu cầu được thúc đẩy là các yếu tố khiến giá cả bất động sản phân khúc căn hộ thiết lập mặt bằng giá mới trong nửa cuối năm nay, bất chấp giao dịch sẽ trầm lắng. VARS dự báo, loại bỏ những cơn sốt đất như cuối năm 2021, đầu 2022, mức giá bất động sản nhà ở sẽ tăng bình quân khoảng 10% trong nửa cuối năm.

Bất động sản công nghiệp được VARS dự đoán sẽ tăng trưởng tích cực trong nửa cuối năm. Nghị định 35/2022 của Chính phủ ban hành cuối tháng 5 được các nhà đầu tư bất động sản kỳ vọng sẽ thúc đẩy tốc độ cấp phép các dự án khu công nghiệp và khu kinh tế trong thời gian tới. Bên cạnh đó, Việt Nam là một trong những quốc gia được hưởng lợi thế so sánh đáng kể trong tình hình địa chính trị thế giới ngày càng bất ổn và phức tạp.

Trong nửa cuối năm, bất động sản công nghiệp được dự báo sẽ khởi sắc cả về nguồn cung lẫn nhu cầu. Tỷ lệ lấp đầy từ 80 - 85% tại các khu công nghiệp sẽ tiếp tục được duy trì trong nửa cuối năm nay, trong khi mức giá cho thuê không thay đổi đáng kể.

Theo dự đoán, thị trường shophouse có thể sẽ chững lại. Những thay đổi trong thói quen mua sắm của người tiêu dùng sau đại dịch khiến tình hình thuê và cho thuê shophouse gặp nhiều khó khăn. Mức giá cho thuê shophouse được dự báo sẽ tiếp tục giảm khoảng 15 - 20% trong nửa cuối năm nay.

Shophouse vẫn là một trong những tài sản đầu tư được ưa chuộng nhờ mức tăng giá tốt khi kinh tế khởi sắc và hạ tầng các dự án dần hoàn thiện, đặc biệt tại các khu dân cư đông đúc. Tuy nhiên, trước tình hình giá thuê shophouse có nguy cơ giảm mạnh, giá trị shophouse có thể chững lại trong thời gian tới.

Colliers: Phân khúc hạng sang thống lĩnh thị trường

Nói về triển vọng bất động sản nửa cuối năm, Colliers cho rằng căn hô phân khúc hạng sang sẽ tiếp tục thống trị thị trường khi các dự án The Nexus, Lancaster Legacy, The Amaris và các giai đoạn tiếp theo của Empire City ra mắt sự kiện mở bán đầu tiên. Một dự án khác đến là Eco Smart City công bố đã có đầy đủ pháp lý để xây dựng. Dự án này sẽ sớm được giới thiệu vào quý I/2023 với mức giá dự đoán khoảng 10.000 USD/m2.

Khu vực trung tâm hiện là nơi tập trung các sản phẩm cao cấp và thượng lưu, do đó, các dự án khác có giá thấp hơn đang có xu hướng phát triển ở các quận lân cận và ngoại thành. Urban Green, The 9 Stellars, Zeitgeist, Vinhomes Grand Park và Vạn Phúc City là những nguồn cung mới sắp ra mắt trong nửa cuối năm 2022 tại TP HCM.

Tại Hà Nội, thị trường căn hộ chung cư chậm hơn một chút so với TP HCM nhưng sau thành công của The Grand Hanoi và Heritage West Lake, căn hộ cao cấp và bất động sản hàng hiệu cũng sẽ là dòng sản phẩm đáng cân nhắc cho các nhà đầu tư trong thời gian tới. Trong tương lai gần, hầu hết các dự án mới đều nằm ở ngoại thành sẽ cung cấp cho thị trường hơn 10.000 căn.

Tại Đà Nẵng, quyết định thí điểm mô hình thành phố thông minh sẽ sớm thay đổi tình hình thị trường hiện nay. Nhiều dự án sẽ được thành lập trong tương lai bởi các nhà phát triển lớn. Ngoài ra, với lợi thế của một thành phố biển, bất động sản hàng hiệu cũng sẽ trở thành sản phẩm “hot” tại đây mà các nhà đầu tư nên cân nhắc .