Bộ trưởng Bộ Xây dựng: Thị trường bất động sản đang bộc lộ các hạn chế, bất cập

Nguồn cung nhà ở còn hạn chế so với nhu cầu

Trình bày báo cáo tại "Hội nghị phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh và bền vững" Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, trong 6 tháng đầu năm 2022, số lượng dự án nhà ở thương mại hoàn thành ở mức hạn chế với khoảng 12.000 căn, tương đương cùng kỳ năm 2021, cho thấy chưa có sự cải thiện về nguồn cung nhà ở thương mại.

Về nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp khu vực đô thị và công nhân khu công nghiệp, cả nước chỉ hoàn thành 3 dự án với quy mô xây dựng khoảng 6.000 căn, tổng diện tích khoảng 300.000 m2 sàn xây dựng. Riêng đối với nhà ở xã hội dành cho công nhân khu công nghiệp, đã hoàn thành đầu tư xây dựng một dự án với quy mô xây dựng khoảng 400 căn hộ, tổng diện tích 21.500 m2. Bộ nhận định các kết quả phát triển các dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân vẫn còn rất hạn chế so với nhu cầu.

Về lượng giao dịch bất động sản, trong 6 tháng đầu năm, tổng lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ là 50.000 giao dịch, đất nền khoảng 200.000 giao dịch - tăng so với cùng kỳ năm 2021.

Giá căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền vẫn tăng so với thời điểm cuối năm 2021. Mức độ tăng tập trung trong cuối quý I, chậm dần và có dấu hiệu chững lại trong các tháng quý II.

Về lượng tồn kho, có khoảng 2.300 căn nhà ở trong các dự án đưa ra giao dịch trên thị trường nhưng còn tồn đọng, chưa có giao dịch vào cuối năm 2021, ít hơn nhiều so với năm 2020 là khoảng 9.000 căn.

Trong 6 tháng đầu năm 2022, nguồn cung nhà ở hạn chế trong khi nhu cầu đầu tư, mua sử dụng của người dân vẫn cao nên các phân khúc nhà ở chung cư, nhà riêng lẻ, đất nền hầu như không phát sinh lượng tồn kho.

Về nguồn vốn FDI đầu tư vào lĩnh vực bất động sản, tính đến 20/6, tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài đạt trên 14,03 tỷ USD, bằng 91,1% so với cùng kỳ năm 2021. Ngành kinh doanh bất động sản đứng thứ hai với tổng vốn đầu tư trên 3,15 tỷ USD.

Thị trường có dấu hiệu chưa ổn định, lành mạnh

Đáng chú ý, Bộ trưởng Bộ Xây dựng cho biết, thị trường bất động sản hiện đang bộc lộ các hạn chế, bất cập, có những dấu hiệu chưa ổn định, lành mạnh.

Trong đó, nổi lên là hệ thống pháp luật liên quan đến đầu tư, xây dựng, kinh doanh bất động sản vẫn còn một số bất cập cần nghiên cứu sửa đổi.

Việc lập và phê duyệt Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của các địa phương làm cơ sở triển khai các dự án nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở còn chậm và chưa đảm bảo yêu cầu.

Nguồn cung nhà ở thương mại giảm ở hầu hết các địa phương. Nhiều dự án chuẩn bị triển khai cũng gặp khó khăn trong các thủ tục pháp lý đặc biệt là việc lựa chọn chủ đầu tư, tính tiền sử dụng đất, giao đất. Theo thông tin của Hiệp hội Bất động sản TP HCM, trên địa bàn thành phố có khoảng 126 dự án.

Cơ cấu sản phẩm bất động sản còn bất hợp lý, phân khúc nhà ở trung, cao cấp, bất động sản du lịch có biểu hiện dư thừa. Trong khi đó thiếu gay gắt nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân và nhà ở thương mại giá phù hợp cho đối tượng thu nhập thấp, thu nhập trung bình.

Giá bất động sản, đặc biệt là nhà ở, đất ở liên tục tăng và cao hơn so với thu nhập của người dân. Điều này khiến cho người lao động thu nhập thấp tại các đô thị, công nhân khu công nghiệp gặp khó khăn trong việc tiếp cận và tạo lập chỗ ở. Tại Hà Nội và TP HCM hầu như không còn căn hộ chung cư có giá dưới 25 triệu đồng/m2.

Các sàn giao dịch bất động sản hình thành, hoạt động còn mang tính tự phát, thiếu ổn định; chưa đảm bảo kiểm soát đầy đủ được thông tin, tính pháp lý trong giao dịch bất động sản.

Hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản chưa được kiểm soát tốt. Một bộ phận môi giới còn yếu về chuyên môn, hiểu biết pháp luật hạn chế, chưa có tính chuyên nghiệp. Một lượng lớn các cá nhân hành nghề môi giới bất động sản tự do không có chứng chỉ hành nghề.

Giao dịch bất động sản chưa được minh bạch, hiện tượng "hai giá", kê khai thấp hơn giá giao dịch thực nhằm trốn thuế trong giao dịch kinh doanh bất động sản còn khá phổ biến.

Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản chưa đầy đủ, hoàn chỉnh; việc công khai minh bạch thông tin liên quan đến thị trường bất động sản chưa được thường xuyên, liên tục và đầy đủ dẫn đến tình trạng lợi dụng, tung tin đồn thổi, nhiễu loạn thị trường.

Công tác quản lý quy hoạch, xây dựng, quản lý sử dụng đất và thị trường bất động sản tại một số địa phương còn tồn tại, bất cập. Một số địa phương có hiện tượng tách thửa, phân lô bán nền nền không đúng quy định, không phù hợp quy hoạch, thiếu hạ tầng; công tác thông tin, công khai minh bạch về quy hoạch và các dự án hạ tầng, nâng loại đô thị, đơn vị hành chính còn chưa đầy đủ, kịp thời..

Việc kiểm soát dòng vốn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản chưa chặt chẽ, còn tiềm ẩn rủi ro, đặc biệt là trong phát hành trái phiếu, cổ phiếu doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Chính sách thuế đối với việc sử dụng bất động sản và hoạt động giao dịch, kinh doanh bất động sản chưa phân biệt được giữa người sử dụng và đối tượng đầu tư, kinh doanh, chưa hạn chế được hiện tượng đầu cơ, găm giữ bất động sản.

Bên cạnh đó, công tác đấu giá quyền sử dụng đất còn một số tồn tại, hạn chế như một số vụ việc vừa qua.