'Xu hướng giảm giá nhà trên toàn thế giới chỉ mới bắt đầu'

Trên thế giới, chi phí vay tăng cao đang khiến những người mua nhà và chủ sở hữu bất động sản 'khó thở’'. 

Từ Sydney, Stockholm cho đến Seattle (Mỹ), người mua nhà đang bị kéo lùi ra xa thị trường do các ngân hàng trung ương tăng lãi suất với tốc độ nhanh nhất trong nhiều thập kỷ, khiến giá nhà giảm. 

Trong khi đó, hàng triệu người đã vay mua nhà với lãi suất thấp trong thời kỳ bùng nổ đại dịch đang phải đối mặt với khoản thanh toán cao hơn khi các khoản vay được thiết lập lại.

Sự nguội đi nhanh chóng của thị trường bất động sản có nguy cơ làm trầm trọng thêm suy thoái kinh tế toàn cầu. Mặc dù cho đến này, độ sụt giảm chưa tới gần mức được thiết lập vào cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008, nhưng sự suy giảm diễn ra như thế nào sẽ là một biến số quan trọng đối với các ngân hàng trung ương trong nỗ lực kiềm chế lạm phát mà không làm tổn hại đến niềm tin của người tiêu dùng và gây ra một cuộc suy thoái sâu.

Hiện tại, các thị trường như Úc và Canada đang phải đối mặt với sự sụt giảm giá nhà ở mức hai con số và các nhà kinh tế tin rằng xu hướng giảm giá trên toàn thế giới chỉ mới bắt đầu. 

Ông Hideaki Hirata, Đại học Hosei, từng là chuyên gia kinh tế của Ngân hàng Nhật Bản, đồng tác giả bài báo của Quỹ Tiền tệ Quốc tế về giá nhà toàn cầu, cho biết: “Chúng tôi sẽ quan sát sự suy thoái đồng bộ của thị trường nhà ở trên toàn cầu vào năm 2023 và 2024". 

Chi phí tài chính bất động sản cao hơn sẽ ảnh hưởng đến các nền kinh tế theo nhiều cách. Các hộ gia đình có các khoản vay phải thắt lưng buộc bụng. Các khoản thanh toán thế chấp gia tăng không khuyến khích người mua tham gia thị trường, kéo theo sự đi xuống của giá bất động sản và sự phát triển.

Tại một số khu vực có thị trường phát triển quá nóng, việc giá nhà đi xuống giúp người mua có thể tham gia vào thị trường. Ông Kwan Ok Lee, chuyên gia về nhà ở tại Đại học Quốc gia Singapore, cho biết: “Do cuộc khủng hoảng khả năng chi trả nhà ở đang rất nghiêm trọng ở nhiều nền kinh tế lớn, giá nhà hạ nhiệt có thể mang lại một số tác động tích cực.

Tuy nhiên, các nhà kinh tế vẫn lo lắng. Niraj Shah của Bloomberg Economics cho biết: “Nếu các ngân hàng trung ương thắt chặt quá mức, triển vọng hạ cánh mềm sẽ giảm bớt. Giá nhà có thể giảm nhanh hơn, làm trầm trọng thêm và kéo dài thời kỳ suy thoái”.

Các thị trường "nóng" nhất thế giới đang "đau đớn" tái lập lại

Trung Quốc đang đối phó với một cuộc khủng hoảng bất động sản leo thang gắn liền với làn sóng vỡ nợ của các nhà phát triển. Những người đi vay mua nhà đang dừng việc thanh toán cho ngân hàng do các ngôi nhà chưa được xây. Tại các nước khác, "những gợn sóng””cũng đang bắt đầu lan rộng. 

Tại Thụy Điển - từng là một trong những thị trường nóng nhất của châu Âu, giá nhà đã giảm khoảng 8% kể từ mùa xuân. Hầu hết các nhà kinh tế dự đoán giá sẽ giảm 15%. Lãi suất tăng cũng đang gây áp lực lên các công ty bất động sản vay nặng lãi trên thị trường trái phiếu, khiến các nhà đầu tư ngày càng lo ngại về khả năng tái cấp vốn cho khoản nợ đó. 

Sự giảm giá nhà cũng đang tăng nhanh ở Anh. Một phân tích của Bloomberg cho thấy giá trị nhà đang không đổi hoặc giảm ở gần một nửa số quận của London. HSBC Holdings Plc cảnh báo Vương quốc Anh đang ở trên “đỉnh của suy thoái nhà ở” và nhu cầu có thể sẽ giảm 20% trong năm tới.

Trong khi đó, Goldman Sachs Group Inc. dự đoán giá nhà tại Mỹ sẽ đi ngang vào năm 2023, mặc dù đã có dấu hiệu giảm nhanh hơn ở một số khu vực nhất định. Người bán đang giảm giá mạnh ở những khu vực bùng nổ đại dịch, khu vực thu hút người lao động nhập cư và những nơi đã tăng giá mạnh nhất trong thời gian vừa qua. Trong khi đó, các công ty xây dựng nhà ở tại quốc gia này đang phải đối mặt với tình trạng dư thừa hàng tồn kho.

Tại Canada, các vụ vỡ nợ trên diện rộng khó có thể xảy ra nhưng khả năng toàn nền kinh tế phải "thắt lưng buộc bụng” ngày càng chắc chắn. Các khoản vay thế chấp bị thay đổi lãi suất chiếm gần 60% tổng số các khoản cho vay mua nhà mới vào thời điểm cơn sốt bất động sản ở nước này lên tới đỉnh điểm hồi đầu năm nay. Theo nghiên cứu từ Ngân hàng Quốc gia Canada, các khoản thanh toán lãi suất gia tăng này có thể làm giảm 0,65% thu nhập khả dụng tập thể của người Canada trong ba năm tới.

Chuông báo động có lẽ đang vang lên lớn nhất ở Úc, nơi giá nhà trong tháng 8 ghi nhận mức giảm lớn nhất trong gần 4 thập kỷ. Năm tới, hàng tỷ khoản vay thế chấp được cố định ở mức lãi suất thấp kỷ lục sắp được thiết lập lại.

Ở một số quốc gia, các chính phủ đã có động thái can thiệp giúp người tiêu dùng. Tại Hàn Quốc - một trong những nền kinh tế tăng lãi suất sớm nhất khu vực châu Á - Thái Bình Dương, các nhà hoạch định chính sách gần đây đã đồng ý chi hơn 400 tỷ won (290 triệu USD) để giúp giảm tỷ lệ các hộ gia đình bị ảnh hưởng bởi việc thay đổi lãi suất khoản thế chấp.

Và ở Ba Lan, nơi các khoản thanh toán hàng tháng của một số người đi vay đã tăng gấp đôi khi lãi suất tăng, chính phủ đã vào cuộc vào đầu năm nay, cho phép người dân nước này tạm ngừng thanh toán trong tối đa 8 tháng.