Thị trường bất động sản công nghiệp ổn định bất chấp dịch bệnh

Các thành phố lớn không ghi nhận nguồn cung mới

Trong quý I, thị trường bất động sản công nghiệp tại ba thành phố lớn là Hà Nội, Đà Nẵng và TP HCM đều không ghi nhận nguồn cung mới. 

Tại TP HCM, tỷ lệ lấp đầy vẫn ổn định ở mức 90%, giá thuê trung bình một kỳ hạn là 190 USD/m2. Theo kế hoạch, 5 khu công nghiệp sẽ cung cấp cho thị trường này thêm 4.200 ha vào năm 2022, tuy nhiên, thời điểm cụ thể vẫn chưa được công bố chính thức. Do quỹ đất có hạn, giá thành đắt đỏ nên hầu hết các nhà đầu tư mới hiện nay đều có xu hướng tìm kiếm đất công nghiệp tại các khu vực vệ tinh như Bình Dương, Đồng Nai và Long An.

Tương tự, mặc dù phải đối mặt với đợt sóng Covid-19 lớn nhất vào quý IV/2021 nhưng thị trường công nghiệp Hà Nội vẫn tốt và giữ ổn định cho đến nay. Với tỷ lệ lấp đầy 90% và giá thuê trung bình một kỳ hạn là 142 USD/m2, Hà Nội dẫn đầu thị trường công nghiệp ở miền Bắc.

Là thị trường tiềm năng nhất để các nhà đầu tư đặt nhà máy hoặc kho bãi, tuy nhiên, cũng như TP HCM, Hà Nội đang cạn kiệt quỹ đất. Từ quý IV/20221 đến nay thành phố không ghi nhận thêm nguồn cung mới. Các doanh nghiệp phải di chuyển ra các tỉnh lân cận như Bắc Ninh, Hải Dương, Hưng Yên, Hải Phòng để tìm kiếm nguồn cung.

Trong khi đó, thị trường công nghiệp Đà Nẵng đang chứng tỏ tiềm năng của mình đối với nhiều nhà đầu tư. Trong ba tháng đầu năm 2022, giá thuê trung bình đạt 85 USD/m2, tỷ lệ lấp đầy đạt 90%.

Cho đến tháng 3 vừa qua, nguồn cung công nghiệp Đà Nẵng vẫn giữ nguyên 6 khu công nghiệp với quy mô 1.080 ha, bao gồm: Khu công nghiệp Đà Nẵng, Khu công nghiệp Hòa Cầm, Khu công nghiệp Hòa Khánh, Khu công nghiệp Hòa Khánh mở rộng, Khu công nghiệp Liên Chiểu, Thủy sản Đà Nẵng và Khu Công nghệ Dịch vụ. Không có nguồn cung mới nào được cung cấp tại thành phố này trong quý I với các lý do tương tự ở các thành phố lớn khác, tuy nhiên năm 2022 sẽ là một năm đầy hứa hẹn đối với Đà Nẵng khi các khu công nghiệp mới có thể bắt đầu hoạt động trong những tháng tới.

Sự trỗi dậy của các thành phố vệ tinh 

Do giá bất động sản tại TP HCM và Hà Nội tăng cao trong những năm gần đây, nhiều chủ đầu tư đã quyết định xây dựng các dự án mới ở các tỉnh lân cận, có khoảng cách gần với trung tâm của các thành phố lớn, dễ dàng đi đến các khu vực khác. 

Tại miền Nam, Bình Dương, Long An, Đồng Nai đã vươn lên mạnh mẽ trong hơn 5 năm qua. Sự xuất hiện của các chủ đầu tư lớn như Nam Long, Vingroup hay Novaland đã chứng tỏ tiềm năng lâu dài của những khu vực này. Đặc biệt, sau giao dịch của Capitaland và Gamuda Land tại Bình Dương New City - kết nối thẳng đến VSIP và các khu công nghiệp lân cận tại Tân Uyên, cơ sở này sẽ được phát huy mạnh mẽ trong tương lai, thu hút thêm nhiều công ty và chuyên gia nước ngoài đến làm việc tại đây. 

Tương tự tình hình tại các tỉnh phía nam, Hải Phòng, Hải Dương và Bắc Ninh trong thời gian tới sẽ thu hút nhiều nhà đầu tư hơn. Cụ thể, khi các chuyến bay quốc tế hoạt động trở lại, thị trường công nghiệp tại các khu vực này sẽ sôi động hơn, ước tính giá thuê đất công nghiệp bình quân có thể tăng ít nhất 10% vào cuối năm nay. 

Thương mại điện tử và các thương hiệu mới cũng là một xu hướng thúc đẩy nhu cầu kho vận. Trên thực tế, hành vi tiêu dùng của khách hàng đã thay đổi sau 4 đợt Covid-19 vào năm 2021. Mua sắm trực tuyến trở nên phổ biến hơn ở Việt Nam khiến nhu cầu về kho bãi và hậu cần tăng mạnh trong thời gian này.

Năm 2021 đánh dấu sự mở rộng của thương mại điện tử khi khách hàng Việt Nam có thể bắt đầu mua hàng từ Taobao thông qua Lazada hoặc Shopee đã bổ sung thêm các cửa hàng quốc tế tại Hàn Quốc và Indonesia bên cạnh Trung Quốc.

Dự đoán vào năm 2022, sự kết nối giữa người mua sắm với các cửa hàng từ Singapore, Thái Lan... sẽ đẩy nhu cầu dự trữ và quản lý hàng hóa tăng lên, các doanh nghiệp thương mại điện tử phải tìm kiếm thêm không gian kho bãi. Tuy nhiên, đây cũng là cơ hội để các công ty nước ngoài hiểu biết thêm về thị trường Việt Nam và có chiến lược đầu tư chuỗi sản xuất lâu dài sau này.