Lo xa khi TP HCM áp dụng bảng giá nhà mới

UBND TP HCM vừa ban hành bảng giá nhà ở, công trình, vật kiến trúc xây dựng mới trên địa bàn TP. Theo đó, mức giá nhà mới tăng 5%-10% so với giá cũ. Theo các doanh nghiệp và chuyên gia, bảng giá nhà này vẫn thấp hơn nhiều so với giá nhà thực tế đang giao dịch nhưng vẫn sẽ tác động ít nhiều đến thị trường bất động sản (BĐS) TP HCM trong thời gian tới.

Đóng thêm thuế, phí trước bạ

TP vừa ra Quyết định 22/2019 ban hành bảng giá nhà ở, công trình, vật kiến trúc xây dựng mới trên địa bàn TP HCM. Quyết định này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 10-9-2019, thay thế Quyết định 66/2012/QĐ-UBND ngày 28/12/2012.

Trong đó, biệt thự trệt chia làm ba loại với giá 6,4-7,6 triệu đồng/m² (mức giá cũ là 5,3-6,4 triệu đồng/m²), tính ra bảng giá nhà biệt thự trệt tăng 1,1-1,2 triệu đồng/m². Biệt thự lầu chia làm năm loại với giá 3,6-7,1 triệu đồng/m², tăng từ 600.000 đến 1,5 triệu đồng/m². Nhà phố liền kề trệt chia làm tám loại với giá 1,1-4,9 triệu đồng/m² (giá cũ từ 940.000 đến 4,1 triệu đồng/m²)… Quyết định này không điều chỉnh giá nhà chung cư. Bảng giá nhà ở theo Quyết định 22/2019 đã tăng 5%-10% so với quyết định trước đây.

Theo ông Nguyễn Duy Minh, Tổng giám đốc L&L Group, giống như bảng giá đất, bảng giá nhà do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi là UBND cấp tỉnh) ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ. Về pháp lí, cơ quan thuế sẽ căn cứ giá nhà, đất tính thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ trong chuyển nhượng BĐS dựa vào bảng giá trên.

Tuy nhiên, trong thực tế chuyển nhượng BĐS nhiều năm qua, bên bán và bên mua đều “bắt tay” nhau, khai giá trị nhà, đất thấp hơn so với giá trị thực tế giao dịch để giảm thiểu mức thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ phải nộp. 

Ví dụ, giá trị nhà phố một trệt giao dịch thực tế hai tỉ đồng nhưng chỉ khai trong hợp đồng chuyển nhượng ra công chứng bằng hoặc nhỉnh hơn một chút so với bảng giá nhà TP đưa ra (khoảng 200-300 triệu đồng). “Bảng giá này Nhà nước ban hành để tránh thất thoát lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân, thu nhập doanh nghiệp trong giao dịch BĐS” - ông Minh nói.

Luật sư Trần Xoa, Đoàn Luật sư TP HCM, cho biết theo quy định pháp luật, trong giao dịch chuyển nhượng nhà ở cũng như đất, người bán phải nộp thuế thu nhập cá nhân là 2% tính trên giá trị chuyển nhượng. Bên mua thì đóng lệ phí trước bạ là 0,5% tính trên bảng giá nhà của UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm nộp.

Vì vậy, với bảng giá nhà tăng thì theo luật sư Xoa, lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân, thu nhập doanh nghiệp sẽ tăng theo. “Bảng giá nhà trước đây ban hành năm 2012, sau bảy năm TP mới ban hành bảng giá mới, mức tăng 5%-10% là không nhiều. 

Hơn nữa, giá nhà thực tế trên thị trường hiện nay đã tăng rất cao so với bảng giá nhà mà TP ban hành. Chưa kể thỏa thuận riêng giữa người mua và người bán nên mức lệ phí trước bạ và số tiền thuế phải đóng sẽ gần như không thay đổi” - luật sư Xoa phân tích.

Bảng giá sau bảy năm mới thay đổi, mức tăng 5%-10% là không nhiều. (Ảnh: Q.HUY)

Sẽ tác động nhưng không đáng lo

Với bảng giá nhà ở mới ban hành, ông Nguyễn Duy Minh cho rằng nguồn thu từ lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân khi giao dịch chuyển nhượng BĐS sẽ tăng, qua đó tăng ngân sách nhà nước.

Theo ông Minh, mức tăng 5%-10% là chấp nhận được vì qua nhiều năm giá BĐS tại TP HCM cũng đã tăng rất cao. “Bảng giá nhà mới TP ban hành sẽ không tác động nhiều đến thị trường BĐS vì giá này còn rất thấp so với giá nhà, đất thực tế” - ông Minh tin tưởng.

Tuy nhiên, chuyên gia BĐS Đỗ Hoàng Dương thì cho rằng TP đưa ra bảng giá nhà mới khi áp dụng sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến người mua nhà. Cụ thể là mức lệ phí trước bạ, thuế phải nộp khi người dân giao dịch nhà, đất sẽ tăng. 

Ngoài ra, về phía chủ đầu tư, nhất là những dự án nhà phố, biệt thự, khi TP áp bảng giá nhà mới cao hơn bảng giá cũ thì có thể chủ đầu tư sẽ tính vào trong giá thành sản phẩm. Khi đó người mua sẽ phải mua nhà với giá cao hơn.

Tuy nhiên, ông Dương cũng nhận định bảng giá nhà mới có tác động nhưng không nhiều, không đến mức khiến giá nhà TP HCM tăng vọt lên. “Bảng giá này sau bảy năm mới thay đổi, mức tăng 5%-10% là thỏa đáng. Với bảng giá nhà mới, cái được là Nhà nước tăng nguồn thu, giảm thất thu tiền thuế, lệ phí trước bạ” - ông Dương nêu ý kiến.