Năng lực của ông chủ đầu tư dự án Nam An Khánh mở rộng ra sao?

Sudico muốn triển khai KĐT mới Nam An Khánh mở rộng

Thông tin công bố mới đây từ Cổng thông tin điện tử TP Hà Nội, UBND huyện Hoài Đức vừa có buổi làm việc với CTCP Đầu tư Phát triển Đô thị và KCN Sông Đà (Sudico, Mã: SJS) về tiến độ triển khai dự án Khu đô thị (KĐT) mới Nam An Khánh và KĐT mới Nam An Khánh mở rộng.

Theo quy hoạch, KĐT mới Nam An Khánh nằm tại xã An Khánh, huyện Hoài Đức do Sudico làm chủ đầu tư. Dự án có diện tích sử dụng đất gần 289 ha, trong đó, phần diện tích đất quy hoạch cho xây dựng KĐT là gần 190 ha, được xây dựng theo mô hình một tổ hợp nhà biệt thự, nhà liền kề, khu chung cư cao tầng, khu văn phòng, khu trung tâm thương mại, siêu thị, khu vui chơi giải trí. 

Nói về dự án này, trong kỳ đại hội đồng cổ đông tổ chức vào đầu tháng 6 năm ngoái, ông Đỗ Văn Bình, Phó Chủ tịch HĐQT cho biết, công ty đầu tư thực sự không mạnh mà chủ yếu hợp tác đầu tư với các đơn vị khác. Sau đó, công ty đã chuyển sang tự làm, nhưng dòng tiền đang khó khăn. 

Cập nhật về tình hình dự án thời điểm đầu tháng 4 năm nay, ban lãnh đạo Sudico cho biết công ty đã bàn giao nhà cho khách hàng tại Khu Vista Lago. Công ty tiếp tục triển khai phần thân Khu vực 2 – Giai đoạn II (Casa Mila) để có thể mở bán vào năm 2021.

Trong năm 2021, ban lãnh đạo Sudico tiếp tục giải quyết những vướng mắc tồn đọng tại dự án Nam An Khánh. Cụ thể là công tác thu hồi và giao đất trụ sở Viện hóa học và khu gia đình Bộ tư lệnh Hóa học. Về phần dự án Nam An Khánh mở rộng, công ty đặt kế hoạch thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng, tiến hành điều chỉnh quy hoạch và các thủ tục pháp lý khác. 

Năng lực tài chính của Sudico ra sao?

Tại ngày 31/12/2020, tổng tài sản của công ty ghi nhận 7.048 tỷ đồng. Trong đó, tiền mặt của doanh nghiệp chiếm 3% (khoảng 239 tỷ đồng); các khoản phải thu chiếm 8% tổng tài sản (565 tỷ đồng).

Đối với dự án Nam An Khánh, Sudico đang ghi nhận 3.327 tỷ đồng giá trị xây dựng dở dang tại dự án này, chiếm gần một nửa tài sản của công ty. Ngoài ra, tồn kho tại hai dự án KĐT Mỹ Đình và dự án mở rộng KDC bắc đường Trần Hưng Đạo cùng một số dự án khác là 473 tỷ đồng. 

Nguồn: BCTC hợp nhất năm 2020 của Sudico.

Bên cạnh đó, Sudico còn 5 dự án (trong đó có dự án Nam An Khánh mở rộng) đang trong quá trình đền bù, giải phóng mặt bằng và hoàn thiện thủ tục, chưa thể hoàn thành trong ngắn hạn. Tổng giá trị dở dang dài hạn của các dự án này là 1.967 tỷ đồng. 

Tính đến 31/12/2020, tổng nợ phải trả của Sudico là 4.894 tỷ đồng, chiếm 69% tổng nguồn vốn của doanh nghiệp, trong đó nợ vay tài chính hơn 682 tỷ đồng.

Thông tin từ phía công ty, nhiều hạng mục của dự án Nam An Khánh đã được sử dụng để làm tài sản đảm bảo cho các hợp đồng hợp tác đầu tư và khoản vay. Cụ thể, công ty cầm cố để vay Ngân hàng Việt Á (chi nhánh Hà Nội và Hoàng Mai). Thời điểm cuối năm 2020, số tiền Sudico vay tại Ngân hàng Việt Á là hơn 520 tỷ đồng, bao gồm 449 tỷ đồng vay ngắn hạn và 75 tỷ đồng vay dài hạn.

Nhiều hạng mục của dự án Nam An Khánh đang được cấm cố tại Ngân hàng Việt Á. (Nguồn: BCTC hợp nhất năm 2020 của Sudico).

Bên cạnh đó, Sudico cũng sử dụng dự án này làm tài sản đảm bảo hợp tác đầu tư với CTCP Đầu tư Năng lượng An Phát và CTCP Dịch vụ Tân Nam Hồng.

Tháng 12/2016, Sudico ký hợp đồng hợp tác đầu tư với Đầu tư Năng lượng An Phát số tiền là 410 tỷ đồng với kỳ hạn 5 năm. Theo hợp đồng này, số tiền phải trả hợp tác đầu tư với Đầu tư Năng lượng An Phát thời điểm cuối năm 2020 là 205 tỷ đồng, bao gồm 102,5 tỷ đồng vốn góp quá hạn thanh toán và 102,5 tỷ đồng vốn góp đến hạn trả theo lịch vào 30/12/2021.

Tháng 11/2020, Sudico và Đầu tư Năng lượng An Phát tiếp tục ký hợp đồng hợp tác đầu tư với giá trị 350 tỷ đồng với thời hạn 1 năm. Với hợp đồng này, Sudico phải trả cho đơn vị hợp tác khoản lợi nhuận bằng lãi suất huy động 12 tháng bằng tiền của Ngân hàng Việt Á cộng biên độ 3,5% năm cộng 1% giá trị vốn góp.

Trong tháng 1/2020, Sudico ký hợp đồng hợp tác đầu tư với Dịch vụ Tân Nam Hồng với giá trị 367,6 tỷ đồng, kỳ hạn 1 năm. Theo điều khoản hợp đồng, công ty phải trả lợi nhuận bằng lãi suất huy động 12 tháng bằng tiền của Ngân hàng Việt Á cộng biên độ 3,5% năm cộng 1% giá trị vốn góp.

Như vậy, trong năm 2021, số tiền mà Sudico phải trả cho các khoản hợp tác đầu tư với hai đối tác trên là 922,6 tỷ đồng, chưa bao gồm khoản lợi nhuận cam kết (ước tính trên 100 tỷ đồng). 

Ngoài ra, đến nay Sudico vẫn đang nợ cổ tức phải trả cho các cổ đông trong 4 năm liên tục từ 2016, 2017, 2018 và 2019 với tổng số tiền tương đương 441 tỷ đồng.

Sudico đang nợ cổ tức cổ đông trong nhiều năm. (Nguồn: BCTC hợp nhất năm 2020 của Sudico).

Về tình hình kinh doanh của Sudico, từ năm 2013 đến năm 2017, hiệu quả kinh doanh của Sudico liên tục sụt giảm bất chấp thị trường bất động sản phục hồi mạnh.

Năm 2017, doanh thu Sudico chỉ đạt 46 tỷ đồng, khoản hoàn nhập dự phòng giảm giá hàng tồn kho gần 300 tỷ đồng đã giúp doanh nghiệp thoát cảnh thua lỗ. Từ năm 2018 đến nay, dù doanh thu tăng trở lại, song lợi nhuận Sudico ngày càng giảm.

Năm 2020, Sudico ghi nhận doanh thu 1.136 tỷ đồng, tăng trưởng 55% so với năm trước đó. Tuy nhiên lãi ròng doanh nghiệp chỉ đạt 31 tỷ đồng, giảm mạnh so với con số lãi 105 tỷ đồng năm 2019.

Nguyên nhân chính ăn mòn lợi nhuận của Sudico trong năm vừa qua là khoản tiền phạt hơn 236 tỷ đồng do chậm nộp tiền sử dụng đất tại dự án Khu đô thị mới Nam An Khánh trong giai đoạn từ năm 2005 - 2009.