Nhiều vấn đề nóng xoay quanh số phận dự án Bình Giang - Hải Dương trước thềm ĐHĐCĐ Hudland

CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản Hudland (mã chứng khoán: HLD) vừa triệu tập ĐHĐCĐ thường niên năm 2024, dự kiến tổ chức vào ngày 26/7 tới đây tại TP Hà Nội. Năm nay, Hudland sẽ trình cổ đông thông qua kế hoạch sản xuất kinh doanh với doanh thu 22,5 tỷ đồng và lãi sau thuế 2,5 tỷ đồng.

Tài liệu đại hội vừa công bố của doanh nghiệp cho thấy, một trong những vấn đề nóng trong đại hội sắp tới sẽ xoay quanh dự án Bình Giang - Hải Dương, trong bối cảnh giá đất của dự án này đã được điều chỉnh cao gấp 3 lần giá phê duyệt ban đầu.

"Sau điều chỉnh, tổng số tiền sử dụng đất phải nộp là hơn 1.400 tỷ đồng, nhiều hơn tính toán ban đầu khi công ty vào tham gia lựa chọn nhà đầu tư. Đây là một rủi ro chính sách nằm ngoài dự kiến và năng lực tài chính của Hudland.

Để có thể huy động được dòng tiền đáp ứng việc triển khai dự án này là một điều hết sức khó khăn, đặc biệt trong điều kiện công ty có yếu tố vốn chi phối của doanh nghiệp nhà nước. Mặt khác, với năng lực hiện tại, Hudland sẽ không thể triển khai đầu tư tiếp tục dự án trong thời gian tới nếu không tìm được nguồn vốn thực hiện dự án", ban lãnh đạo Hudland chia sẻ. 

Dời tiến độ, vốn tăng gần gấp đôi

Ngày 25/12/2019, UBND tỉnh Hải Dương đã phê duyệt kết quả lựa chọn Nhà đầu tư thực hiện dự án Đầu tư xây dựng Khu dân cư mới tại thôn Phủ, xã Thái Học và thôn Nhuận Đông xã Bình Minh, huyện Bình Giang (gọi tắt là dự án Bình Giang) đối với Hudland.

Đến tháng 1/2020, phía địa phương và doanh nghiệp đã ký hợp đồng về việc thực hiện đầu tư dự án. Tháng 8/2021, HĐQT Hudland đã phê duyệt đầu tư dự án này.

Theo kế hoạch ban đầu, dự án Bình Giang sẽ được xây dựng trên diện tích 44,3 ha, tổng mức đầu tư hơn 1.224 tỷ đồng và chia thành hai giai đoạn thi công.

Giai đoạn 1 thi công hạ tầng kỹ thuật khu Tre Ngà, Phố Huyện, công viên cây xanh, mương hồ cảnh quan với diện tích khoảng 23,44 ha. Giai đoạn 2 thi công phần hạ tầng kỹ thuật còn lại với diện tích khoảng 20,8 ha.  

Tính đến cuối 2023, Hudland đã phối hợp với huyện Bình Giang thực hiện giải phóng mặt bằng 44,8 ha và được UBND tỉnh Hải Dương giao đất đợt 1 với diện tích 42,8 ha để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật.

Ngày 26/12/2023, dự án Bình Giang được Hải Dương điều chỉnh chủ trương đầu tư, đến ngày 29/2/2024 tỉnh đã phê duyệt giá đất cụ thể giao đất đợt 1 của dự án.

Hudland cho biết, theo quyết định ngày 29/2, tiền sử dụng đất của dự án đã tăng từ 451 tỷ đồng lên hơn 1.456 tỷ đồng. Điều này khiến tổng mức đầu tư của dự án Bình Giang đã thay đổi, tăng gần gấp 2 lần, từ 1.224 tỷ đồng lên thành 2.304 tỷ đồng (trong đó vốn chủ sở hữu là 604 tỷ, còn lại là vốn vay và huy động).

Theo phân tích của doanh nghiệp, tiền sử dụng đất của dự án đã tăng 1.025 tỷ đồng, bao gồm cả 71 tỷ đồng tiền phạt chậm nộp theo kế hoạch trong dòng tiền dự án. Chi phí xây dựng, thiết bị đối với phần chưa thực hiện của dự án cũng tăng giá thêm 98 tỷ đồng, lên thành 543 tỷ đồng.

Ngược lại, dự án giảm bớt được một số chi phí như chi phí lãi vay (giảm 24 tỷ đồng) và chi phí dự phòng (giảm 25 tỷ đồng). 

Tiến độ của dự án Bình Giang cũng có sự điều chỉnh. Cụ thể, tiến độ theo kế hoạch ban đầu là thực hiện đến hết quý IV/2024. Song, do những nguyên nhân khách quan từ dịch Covid-19, công tác giải phóng mặt bằng diện tích còn lại của dự án bị chậm, tỉnh Hải Dương đã điều chỉnh chủ trương đầu tư gia hạn hoàn thành đến ngày 30/6/2025.

Sẽ chuyển nhượng 30% dự án cho HUD

Để đánh giá hiệu quả của dự án Bình Giang, Hudland có tham khảo tư vấn từ phía Savills. Cụ thể, căn cứ vào báo cáo khảo sát đánh giá thị trường của Savills cho dự án tại thời điểm tháng 4/2024, khi áp dụng các quy định pháp luật hiện hành thì Savills nhận định thị trường sẽ xác lập mặt bằng giá mới.

Tại thời điểm quý I/2024, Savills đề xuất giá bán trung bình (chưa VAT, chỉ tính phần đất nền) cho sản phẩm liền kề khoảng 20 - 35 triệu/m2 và sản phẩm biệt thự khoảng 19 - 31 triệu/m2.

Tuy nhiên theo Savills, tỷ lệ hấp thụ quý đầu sau mở bán của dự án Bình Giang chỉ khoảng 15%. Để đáp ứng yêu cầu việc thu hồi vốn và lãi vay từ phía ngân hàng khi phê duyệt phương án tín dụng cho dự án, Hudland cần tìm đối tác để giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất với tỷ lệ khoảng 30% và thu tiền trong vòng 6 tháng.

Đặc biệt, đối tác này phải có giải pháp vốn và cam kết được ngân hàng đồng ý tại thời điểm phê duyệt phương án tín dụng cho dự án, mặt khác đối tác này nếu tìm được cũng sẽ phải xây dựng giá bán hợp lý và phải được công ty mẹ của Hudland (Tổng công ty HUD) cho phép và trước thời điểm phê duyệt phương án tín dụng cho dự án.

"Để thực hiện dự án Bình Giang, Hudland đã đàm phán vay vốn từ BIDV với tỷ lệ vốn vay khoảng 62% (1.422 tỷ đồng) và vốn chủ sở hữu 26% (604 tỷ đồng). Trước khi giải ngân vốn vay, Hudland phải cung cấp hồ sơ Tổng công ty HUD cam kết thực hiện mua tối thiểu 30% các sản sản phẩm của dự án Bình Giang với giá trị tối thiểu 800 tỷ khi dự án đủ điều kiện kinh doanh", Hudland thông tin.

Trên cơ sở đó, tại đại hội sắp tới Hudland cũng sẽ trình cổ đông thông qua việc chuyển nhượng khoảng 30% diện tích đất thương phẩm dự án Bình Giang với giá trị tối thiểu 800 tỷ với Tổng công ty HUD sau khi sản phẩm đủ điều kiện kinh doanh.

Giá chuyển nhượng sẽ bằng giá vốn tại thời điểm hoàn thành giải ngân thanh toán, dự kiến cuối quý I/2026.

Dự kiến lãi hơn 300 tỷ từ dự án Bình Giang

Đối với 70% phần còn lại của dự án, Hudland sẽ xây dựng giá bán phù hợp theo báo cáo đánh giá thị trường của Savills. Cụ thể, tổng mức đầu tư của phần này sẽ là 2.246 tỷ đồng, lãi trước thuế dự kiến 404 tỷ đồng, lãi sau thuế 323 tỷ đồng. Giá kinh doanh trung bình đất ở (chưa VAT) dự kiến khoảng 24,5 triệu đồng/m2.

Lãnh đạo Hudland cho biết thêm, sau khi điều chỉnh tổng mức đầu tư, công ty đã làm việc với BIDV về tỷ lệ tài trợ vốn cho dự án Bình Giang gồm 26% vốn tự có, 62% vốn vay BIDV và 12% vốn huy động khác.

Nguồn vốn tự có của Công ty sử dụng cho dự án Bình Giang theo thỏa thuận với BIDV dự kiến là 603 tỷ, đến nay đã giải ngân 171 tỷ. Vốn tự có hiện hữu có thể tham gia tiếp là 198 tỷ, giá trị tăng vốn điều lệ dự kiến bổ sung là 234 tỷ.

Ngoài nguồn vốn chủ sở hữu, vốn vay ngân hàng, Hudland cần phải bổ sung vay cá nhân, tổ chức (không phải tổ chức tín dụng) là 279 tỷ đồng, dự kiến bắt đầu từ tháng 8/2024 (trước khi ngân hàng giải ngân vốn vay).

Thêm vào đó, Hudland cần chuyển tài sản đảm bảo là tòa nhà CC7 từ PVComBank về BIDV, theo điều khoản, điều kiện từ phía BIDV. Để làm được điều này, công ty cần bổ sung 100 tỷ đồng trong quý I/2025, bao gồm khoản tất toán dư nợ tại PVComBank.

Tựu trung, tổng số tiền Hudland cần huy động từ nguồn vốn khác cho dự án Bình Giang là 379 tỷ đồng. Với nhu cầu vốn nói trên, Hudland sẽ trình cổ đông thông qua phương án vay vốn theo hình thức tín chấp, giá trị vay không vượt quá 379 tỷ đồng.

Ngoài ra, Hudland cũng sẽ trình cổ đông thông qua phương án phát hành cổ phiếu để tăng vốn điều lệ từ 200 tỷ đồng lên thành 550 tỷ đồng, dự kiến thực hiện trong giai đoạn 2024 - 2025.