Nốt 'trầm' thị trường vốn đẩy bất động sản vào khó khăn 'kép'

Các chuyên gia nhận xét, Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước đang có những nỗ lực mạnh mẽ trong việc kiểm soát lạm phát và ổn định môi trường kinh tế vĩ mô, từ đó tăng trưởng một cách lành mạnh và bền vững hơn trong trung và dài hạn. Tuy nhiên, tình trạng này giới hạn khả năng tiếp cận nguồn vốn trong nước của các doanh nghiệp bất động sản. Các nhà đầu tư cũng như đơn vị phát triển bất động sản đang bị đẩy vào một giai đoạn đầy thách thức khi những kênh huy động vốn như phát hành trái phiếu, tín dụng, thị trường chứng khoán đều bị gián đoạn.  

Theo số liệu Tổng cục Thống kê, tăng trưởng tín dụng đến hết quý III/2022 đạt 10,5% gần mục tiêu 14% mà Ngân hàng Nhà nước kỳ vọng. Với kết quả này, hạn mức tăng trưởng tín dụng chỉ còn khoảng 3,5% cho quý cuối năm. Với hạn mức này, tín dụng sẽ tập trung ưu tiên mục đích sản xuất - kinh doanh và các dịch vụ liên quan.

Ông Neil MacGregor, Tổng giám đốc Điều hành Savills Việt Nam phân tích, việc Chính phủ chủ động siết chặt các kênh huy động vốn như trái phiếu, tín dụng sẽ có những tác động ngắn hạn nhất định đến nhiều ngành nghề kinh doanh, sản xuất và dịch vụ trong nước; trong đó có bất động sản. Nhưng đổi lại, thời gian tới sẽ có một thị trường tài chính minh bạch, tăng uy tín trong mắt các nhà đầu tư quốc tế.

Tuy nhiên, tình trạng này lại được nhận định sẽ gây khó khăn "kép" cho ngành bất động sản bởi các kênh huy động vốn đều bị gián đoạn. Theo số liệu từ Bộ Tài chính, trong 3 quý của năm 2022, giá trị phát hành trái phiếu của nhóm bất động sản khoảng 93.000 tỷ đồng, chiếm 28,87% tổng giá trị phát hành và có xu hướng giảm mạnh trong thời gian qua.

Bên cạnh vấn đề về nguồn vốn, các doanh nghiệp bất động sản còn phải đối mặt với nhiều trở ngại cả về khách quan và chủ quan. Cụ thể như lãi suất cho vay, tỷ giá ngoại tệ và chi phí xây dựng.

Cùng đó, nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn kéo dài trong việc triển khai dự án do có vướng mắc trong thủ tục đầu tư, pháp lý của dự án. Đặc biệt là việc chấp thuận chủ trương đầu tư và thủ tục giao đất, tính tiền sử dụng đất. Đây là vướng mắc lớn nhất của thị trường và đã tồn đọng trong nhiều năm qua.

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc CTCP Đầu tư Bất động sản Việt An Hòa cho rằng, thời gian tới, nhiều nhà đầu tư sẽ rút khỏi thị trường bởi áp lực lãi vay và chấp nhận bán cắt lỗ. Do đó, một số nhà đầu tư chuyên nghiệp, có dòng vốn mạnh có thể tìm thấy các sản phẩm giá tốt, giảm 10 - 30% để mua vào.

Mặc dù vậy, với các nhà đầu tư F0 (nhóm đầu tư mới), ít kinh nghiệm thì dù "hưng phấn" đến mấy cũng nên cảnh giác với những rủi ro khi thanh khoản đang rất thấp. Về tiềm năng của các loại hình, ông Quang đánh giá khả năng sinh lời của tài sản liền thổ như nhà phố, biệt thự, đất nền… thường sẽ cao hơn các loại hình khác như chung cư, officetel (loại hình căn hộ được kết hợp giữa văn phòng và khách sạn), condotel (căn hộ khách sạn)...

Trong nhóm bất động sản liền thổ, đất nền có giá "mềm" hơn so với nhà phố và biệt thự. Giá không quá cao là một lợi thế đáng kể khi nhà đầu tư cần thanh khoản, bán ra để chốt lời hoặc thu hồi dòng tiền về. Tuy nhiên, đất nền đòi hỏi thời gian đầu tư dài hạn (3 - 5 năm) và chuẩn bị tốt về pháp lý.

Nhìn về toàn cảnh, để đảm bảo ngành bất động sản duy trì tốc độ phục hồi ổn định cũng như nguồn cung ở các phân khúc, ông Neil MacGregor chỉ ra giải pháp huy động vốn khả thi cho các doanh nghiệp là dòng vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài.

"Trong khi các kênh huy động vốn đều không khả thi, các doanh nghiệp nên tìm đến kênh vốn đầu tư nước ngoài (FDI) như một giải pháp phù hợp. Đây cũng chính là một trong những nguồn lực đặc biệt quan trọng trong việc thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, nhất là trong bối cảnh như hiện nay”, ông Neil MacGregor nói.

Việc tìm kiếm nguồn vốn cho ngành bất động sản từ dòng FDI là hoàn toàn khả thi bởi sự quan tâm của các nhà đầu tư đến với thị trường Việt Nam hiện vẫn rất lớn. Tính đến cuối tháng 9/2022, lĩnh vực kinh doanh bất động sản vẫn tiếp tục duy trì vị trí thứ hai trong danh sách các ngành thu hút vốn đầu tư FDI với hơn 3,5 tỷ USD, chiếm gần 19% tổng vốn đầu tư đăng ký. Con số này tăng gần gấp đôi so với cùng kỳ năm ngoái.

Với các doanh nghiệp bất động sản, chuyên gia của Savills khuyên chủ đầu tư cần tìm đến những giải pháp mang tính bền vững với bức tranh dài hạn. Các doanh nghiệp cần linh hoạt và chủ động trong việc tìm kiếm nguồn vốn thay thế. Với những quỹ đất sạch, cách làm việc minh bạch và năng lực sẵn có của chủ đầu tư thì không khó để doanh nghiệp tìm kiếm nhà đầu tư phù hợp.

Lợi thế khi am hiểu thị trường và các thủ tục hành chính của doanh nghiệp trong nước kết hợp với kinh nghiệm cũng như năng lực tài chính của nhà đầu tư nước ngoài được kỳ vọng sẽ cung cấp cho thị trường nhiều dự án bất động sản quy mô lớn với chất lượng tốt ở mọi phân khúc.

Thị trường bất động sản Việt Nam đang đối mặt nhiều thách thức với những khó khăn của thị trường vốn nói chung cũng như các vướng mắc về mặt pháp lý kéo dài. Tuy nhiên, nền kinh tế Việt Nam so với nhiều quốc gia trên thế giới vẫn đang có các tín hiệu tích cực giúp thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư. FDI là nguồn vốn đáng tin cậy đối với các doanh nghiệp bất động sản trong nước, giúp thúc đẩy sự tăng trưởng bền vững của thị trường.