Phát triển nhà ở khu đô thị vệ tinh

Hiện TP HCM có khoảng 476.000 hộ gia đình chưa có nhà ở hoặc đang sống chung với người thân, chiếm gần 1/4 tổng số hộ gia đình. Có hơn 20.000 hộ sống trên và ven kênh rạch và 35.000 hộ đang sống trong các chung cư cũ cần được cải tạo, nâng cấp hoặc tái định cư.

Các đối tượng này đều có nhu cầu mua nhà ở thương mại (NoTM) vừa túi tiền (loại căn hộ 1 - 2 phòng ngủ, giá bán khoảng trên dưới 1 tỉ đồng/căn), hoặc thuê mua nhà ở xã hội (NoXH) trả góp 15 năm, hay thuê nhà giá rẻ. Và để giải quyết nhu cầu nhà ở cho họ, trước tiên cần áp dụng mô hình phát triển các dự án nhà ở trong các khu đô thị vệ tinh.

Cần nhân rộng mô hình NoXH nhưng phải có cơ chế chính sách riêng và phải minh bạch thông tin. Ảnh: Long Thanh

Những mô hình tối ưu

Thời gian qua TP HCM đã định hướng phát triển các khu đô thị vệ tinh, như Phú Mỹ Hưng, Khu đô thị mới Him Lam, Dragon City, Nam Long, Thủ Thiêm, Khu đô thị - Cảng biển Hiệp Phước, Tây Bắc. Trong 3 năm gần đây, TP bổ sung thêm Đề án xây dựng Khu đô thị sáng tạo phía Đông, Khu đô thị lấn biển Cần Giờ và thúc đẩy phát triển dự án Khu đô thị Bình Quới - Thanh Đa…

Đây là mô hình tối ưu, hình thành các khu đô thị vệ tinh của TP có đầy đủ chức năng đô thị, phát triển thương mại, dịch vụ, sản xuất kinh doanh... Theo đó, hình thành các khu nhà ở thương mại (NoTM) cao cấp dành cho người có thu nhập cao, nhà ở có giá vừa túi tiền; NoXH dành cho người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị, nhằm tạo điều kiện để các tầng lớp dân cư sống cùng nhau, góp phần phát triển kinh tế, xã hội của TP.

Một mô hình nữa là phát triển các dự án khu dân cư qui mô lớn, mỗi dự án có diện tích trên dưới 50ha tại các huyện ngoại thành. Đây cũng là mô hình tối ưu, hình thành các khu NoTM có giá vừa túi tiền, NoXH với đầy đủ tiện ích, dịch vụ, dành cho người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị.

Mô hình cần phát huy mở rộng thêm là chỉnh trang, tái phát triển các khu vực đô thị cũ. Hiện TP đã có nhiều mô hình chỉnh trang, tái phát triển các khu vực đô thị lụp xụp, chung cư cũ, kênh rạch. Điển hình thành công là dự án chỉnh trang, di dời, tái định cư nhà trên và ven kênh Nhiêu Lộc - Thị Nghè, rạch Bến Nghé, kênh Tàu Hủ - Ruột Ngựa, kênh Tân Hóa - Lò Gốm… Mô hình thành công này là những bài học thực tiễn cần được tổng kết để vận dụng trong thời gian tới.

Mô hình NoXH với mục đích đảm bảo an sinh xã hội. Hiện nay nguồn căn hộ NoXH vẫn rất thiếu so với nhu cầu rất lớn của xã hội. Do vậy trong thời gian tới cần tiếp tục phát triển NoXH, nhằm tạo điều kiện tiếp cận nhà ở cho 10 đối tượng thụ hưởng theo Luật Nhà ở.

Nếu như tại các trung tâm nên phát triển mô hình văn phòng - lưu trú (officetel), căn hộ dịch vụ (serviced apartment), căn hộ du lịch (condotel), cửa hàng - lưu trú (shophouse), thì khu vực ngoại thành nên phát triển mô hình dân cư nông thôn theo hướng đô thị hóa nông thôn, trên cơ sở xây dựng hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng giao thông kết nối thuận tiện.

Một mô hình không kém phần quan trọng là phát triển các khu đô thị mới, các khu dân cư qui mô lớn tại các tỉnh giáp ranh TP HCM. Hơn 20 năm qua, nhiều địa phương trong vùng TP HCM đã có tốc độ đô thị hóa và phát triển công nghiệp rất nhanh, như các tỉnh Bình Dương, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu, Đồng Nai. Nhiều khu vực giáp ranh hoặc gần TP đã thực sự tạo thành các đô thị vệ tinh, như vùng ngoại ô của TP HCM, góp phần cơ cấu lại sản xuất, dân cư trong toàn vùng và làm giảm bớt áp lực dòng người nhập cư vào TP.

Các mô hình cần hạn chế

Hiện nay mô hình đang phát triển rất mạnh đó là các dự án, khu nhà ở qui mô vừa và nhỏ. Mô hình này có mặt tích cực đã góp phần giải quyết bài toán nhà ở cho các tầng lớp nhân dân TP trong giai đoạn còn rất khó khăn, thu nhập còn rất thấp. Tuy nhiên, cần phải cân nhắc và hạn chế theo từng thời điểm, bởi có mặt tiêu cực là dẫn đến tình trạng phát triển đô thị theo kiểu "vết dầu loang", nhà thấp tầng, hệ thống cơ sở hạ tầng vừa thiếu vừa không đồng bộ, sử dụng quĩ đất không hiệu quả, tác động xấu đến môi trường sống, phá vỡ qui hoạch phát triển đô thị.

Hiện nay mô hình này không còn phù hợp, chỉ nên cho tiếp tục phát triển tại một số khu vực hạn chế và cũng chỉ có tính chất quá độ.

Mô hình tự phát như hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở, cho thuê nhà ở cũng phát triển rất mạnh, chiếm đến 61,7% tổng diện tích sàn xây dựng năm 2018. Kết quả này đã góp phần làm thay đổi diện mạo đô thị, cải thiện điều kiện sinh sống của các tầng lớp nhân dân.

Tuy nhiên lại tồn tại một số hạn chế như tình trạng xây dựng nhà không phép, trái phép diễn ra khá lớn, nhiều khu dân cư hình thành tự phát, không có đầy đủ cơ sở hạ tầng, nhà nhỏ, siêu mỏng, siêu méo. Vẫn biết hộ gia đình và cá nhân kinh doanh các khu nhà trọ, phòng trọ cho thuê cũng là lực lượng chủ lực giải quyết chỗ ở cho sinh viên, công nhân, lao động và người nhập cư. Nhưng mặt hạn chế là các khu vực nhà trọ, phòng trọ hầu hết đều có chất lượng xây dựng thấp, thiếu an toàn nhất là PCCC, kém an ninh, không có tiện ích, dịch vụ...

Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM