Hai phân khúc bất động sản tại Bình Dương dự báo sẽ hưởng lợi nhờ sáp nhập

Sau sáp nhập, phân khúc căn hộ tại Bình Dương khu vực giáp ranh TP HCM sẽ được hưởng lợi trực tiếp từ làn sóng giãn dân. Bất động sản công nghiệp tại đây cũng sẽ hưởng lợi nhờ khả năng tiếp cận trực tiếp với hệ thống cảng nước sâu, du lịch biển tại Bà Rịa - Vũng Tàu.

Giá nhà tại TP HCM neo ở ngưỡng cao đang góp phần thúc đẩy cả nhu cầu bất động sản dần dịch chuyển đến các khu vực giáp ranh. Trong đó, Bình Dương là điểm sáng với lợi thế về vị trí và hạ tầng kết nối. 

Theo dữ liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong năm 2024, khi thị trường BĐS tại các địa phương khác trong khu vực miền Nam vẫn chưa có nhiều chuyển biến đáng kể thì Bình Dương đã ấm trở lại.

Thị trường này có hơn 5.000 sản phẩm mở bán vào năm ngoái, gấp hơn 2 lần cùng kỳ năm trước, chủ yếu là căn hộ giá sơ cấp trung bình 43 triệu/m2. Tỷ lệ hấp thụ chung đạt 74%, với hơn 90% giao dịch được đóng góp bởi phân khúc chung cư.

Đầu năm 2025, nguồn cung có xu hướng cải thiện từ loạt dự án BĐS mới được chấp thuận chủ trương đầu tư và gỡ vướng sau nhiều năm. Đầu tháng 6, một số dự án mở bán đã ghi nhận khoảng 70% bảng hàng được giao dịch sau thời gian ngắn. 

Một góc Bình Dương. (Ảnh tư liệu: Hải Quân). 

Theo VARS, việc các dự án được ra mắt trước những tín hiệu tích cực từ kinh tế vĩ mô, hạ tầng và quy hoạch giúp kích thích nhu cầu đầu tư sau giai đoạn nén, mở ra cơ hội để thị trường bước vào chu kỳ mới.  

Trong đó, Dĩ An và Thuận An được biết đến là hai đô thị cửa ngõ tiếp giáp với TP Thủ Đức và sở hữu hạ tầng giao thông kết nối ngày càng hoàn thiện (quốc lộ 12, metro số 1, vành đai 3,...). Tại đây ghi nhận làn sóng phát triển khu đô thị tích hợp, dự án cao tầng có giá thấp hơn 20 - 30% so với khu Đông TP HCM và các dự án có vị trí tương đương trong đô thị vệ tinh Hà Nội. 

Mới đây, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết sắp xếp, sáp nhập đơn vị hành chính cấp tỉnh năm 2025. Kể từ ngày 12/6 cả nước chỉ còn 34 tỉnh thành, gồm 28 tỉnh và 6 thành phố. Trong đó, hợp nhất tỉnh Bình Dương và tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu vào TP HCM, lấy tên là TP HCM, Trung tâm hành chính đặt tại TP HCM.

Trước việc sáp nhập với TP HCM và Bà Rịa - Vũng Tàu cùng chủ trương hình thành Trung tâm Tài chính Quốc tế tại TP Thủ Đức, VARS dự báo thị trường BĐS Bình Dương đang có cơ hội lớn để bước vào chu kỳ mới nhờ cú huých từ quy hoạch, hạ tầng. Có 3 lý do chính cho nhận định này. 

Thứ nhất, đề xuất xây dựng Trung tâm Tài chính quốc tế tại TP Thủ Đức với định hướng ưu tiên phát triển thương mại - dịch vụ, nhu cầu sinh sống, an cư cho hàng chục nghìn chuyên gia, kỹ sư, nhà quản lý sẽ lan tỏa sang khu vực giáp ranh. Các đô thị trung tâm phía Nam Bình Dương như Dĩ An, Thuận An (cách trung tâm Thủ Đức từ 20 - 30 phút di chuyển) sẽ là khu vực hưởng lợi đầu tiên. 

Là khu vực giáp ranh trực tiếp, Bình Dương sẽ được hưởng lợi lớn từ việc nâng cấp đô thị. Với lợi thế là thủ phủ công nghiệp khu vực phía Nam, BĐS công nghiệp tại đây cũng sẽ được hưởng lợi kép từ nhu cầu về hạ tầng hậu cần, kho vận cho các doanh nghiệp tài chính - công nghệ, logistic toàn cầu.

Thứ hai, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu và TP HCM đều nằm trong nhóm có quy mô kinh tế lớn nhất cả nước, việc sáp nhập không chỉ giúp tái cấu trúc hạ tầng và không gian phát triển mà còn tạo ra một siêu vùng phát triển với hiệu ứng cộng hưởng. 

Bình Dương vốn là trung tâm công nghiệp lớn nhất phía Nam, sẽ được tiếp thêm động lực nhờ khả năng tiếp cận trực tiếp với hệ thống cảng nước sâu, du lịch biển tại Bà Rịa - Vũng Tàu và hạ tầng dịch vụ - tài chính - thương mại của TP HCM.

Từ đó, thu hút dòng vốn đầu tư và dân cư chất lượng cao, kéo theo dân số và nhu cầu nhà ở gia tăng nhanh. Nhu cầu này sẽ mở rộng nhanh chóng từ vùng lõi trung tâm TP HCM ra các đô thị vệ tinh.

Thứ ba, việc sáp nhập sẽ tạo ra hệ thống hạ tầng liên thông, đồng bộ. Các tuyến hạ tầng giao thông chiến lược như vành đai 3, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, metro kết nối TP HCM tới Bình Dương,... sẽ trở thành trục phát triển đô thị, công nghiệp và thương mại.

Khi hạ tầng phát triển đồng bộ, ranh giới hành chính sẽ bị xóa mờ, thị trường BĐS Bình Dương, nhất là khu vực giáp ranh TP HCM sẽ được hưởng lợi trực tiếp từ làn sóng giãn dân, phân bổ lại dân cư và dòng vốn đầu tư.

Việc sáp nhập giúp các địa phương thống nhất quy chuẩn phát triển, quy hoạch đô thị, cơ chế xét duyệt dự án, định giá đất, quy trình đầu tư, tạo sự đồng bộ và minh bạch, giúp các nhà phát triển tăng tốc triển khai, bung hàng ra thị trường.

Trên cơ sở đó, mặt bằng giá BĐS nhà ở tại Bình Dương, đặc biệt là phân khúc căn hộ phục vụ nhu cầu ở thực tại khu vực giáp ranh TP HCM sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới.

Chưa kể gần đây một số dự án tại Bình Dương đã được tháo gỡ vướng mắc liên quan đến xác định tiền sử dụng đất, với mức phê duyệt cao hơn so với giai đoạn trước. Điều này khiến các chủ đầu tư phải điều chỉnh giá bán sơ cấp tăng lên nhằm bảo toàn biên lợi nhuận.

Xu hướng này được dự báo sẽ tiếp diễn trong thời gian tới, khi nhiều dự án từng bị treo pháp lý đang dần được tháo gỡ theo hướng tương tự.

Bên cạnh đó, các dự án mới được chấp thuận đầu tư cũng sẽ phải đối mặt với việc chi phí tài chính tăng lên theo bảng giá đất mới, tạo áp lực lên giá sơ cấp.  

 
chọn
Nút giao nghìn tỷ đấu nối cao tốc Bến Lức - Long Thành với quốc lộ 51
Nút giao giữa cao tốc Bến Lức - Long Thành và quốc lộ 51 đang được thi công xây dựng, với tổng mức đầu tư gần 1.000 tỷ đồng.