Thị trường bất động sản có thể phục hồi từ nửa cuối năm 2024 nhờ 3 động lực này

Tại báo cáo thị trường bất động sản 10 tháng đầu năm 2023, Hiệp Hội Bất động sản TP HCM (HoREA) nhận định thị trường địa ốc đã đi qua giai đoạn khó khăn nhất.

Theo đơn vị này, có thể quý I/2023 chính là vùng đáy của thị trường bất động sản. Mặc dù xét về tổng thể, thị trường vẫn còn rất khó khăn, song mức độ khó khăn có xu thế giảm dần theo thời gian, tháng sau tốt hơn tháng trước, quý sau tốt hơn quý trước.

Minh chứng là tại thị trường bất động sản TP HCM, quý I/2023 tăng trưởng âm -16,2%; đến 6 tháng đầu năm 2023 vẫn tăng trưởng âm -11,58% nhưng đã giảm 4,62% so với quý I/2023; đến cuối quý III/2023 tuy vẫn còn tăng trưởng âm -8,71% nhưng đã giảm thêm 2,87% so với 6 tháng đầu năm; sau 9 tháng thì mức độ khó khăn của thị trường bất động sản đã giảm 42,3% so với quý I/2023.

Số liệu thống kê của HoREA trong 9 tháng đầu năm 2023 cho biết, nguồn cung nhà ở tại TP HCM có 13 dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện huy động vốn với 15.020 căn (tăng 1,37 lần so với cùng kỳ năm 2022, nhưng doanh thu huy động giảm 4,7%). Trong đó, gồm 13.767 căn hộ chung cư (chiếm 91,6%) và 1.253 căn nhà thấp tầng (chiếm 8,4%). 

Phân khúc nhà ở cao cấp có 9.969 căn, chiếm 66,37% (cao hơn tỷ lệ 58% của cả nước); còn lại là phân khúc nhà ở trung cấp có 5.051 căn, chiếm 33,63% (cao hơn tỷ lệ 26% của cả nước). Tiếp tục tình trạng không có nhà ở thuộc phân khúc bình dân giá vừa túi tiền, cũng không có thêm nhà ở xã hội.

Nhìn chung, thị trường bất động sản cả nước và TP HCM tiếp tục bị lệch pha cung - cầu, thiếu nguồn cung dự án dẫn đến thực trạng rất thiếu nguồn cung nhà ở.

Từ năm 2020 đến nay, phân khúc cao cấp luôn chiếm tỷ lệ áp đảo 70 - 80% sản phẩm nhà ở trên thị trường, phần còn lại là nhà ở trung cấp và hầu như không còn nhà ở bình dân. Kéo theo đó là tình trạng rất thiếu nhà ở giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội, trong khi đây là loại hình đáp ứng nhu cầu thực của đa số người dân.

Xét về giá cả, từ năm 2017 đến nay giá nhà đã tăng liên tục, neo cao vượt ngoài khả năng tài chính của người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị.

HoREA nêu ví dụ với một căn hộ bình dân có giá 2 - 3 tỷ đồng, người có thu nhập trung bình thấp có tiền để dành khoảng 100 triệu đồng/năm cũng phải mất khoảng 25 năm mới có thể mua được nhà. 

Chưa kể nếu không thay đổi chính sách về nhà ở xã hội thì người nộp thuế thu nhập cá nhân bậc 1 (hiện nay quy định dưới 60 triệu đồng/năm) không được mua nhà ở xã hội. Trong khi đó, họ cũng không đủ khả năng tài chính để mua nhà ở thương mại giá bình dân và trên thực tế, loại nhà ở thương mại giá bình dân hiện rất khan hiếm.

Kể từ năm 2017 (giai đoạn đỉnh của thị trường bất động sản sau đợt khủng hoảng 2011 - 2013 và phục hồi, tăng trưởng trở lại từ năm 2014), thị trường bất động sản TP HCM đã liên tục sụt giảm nguồn cung. Kể từ năm 2020, thị trường bị lệch pha sản phẩm về phân khúc nhà ở cao cấp, kéo theo tình trạng giá nhà tăng liên tục cho đến nay.

Đâu là động lực tăng trưởng cho thị trường?

Mặc dù tình hình hiện tại vẫn còn rất khó khăn, song HoREA đưa ra dự báo thị trường bất động sản có triển vọng phục hồi và tăng trưởng trở lại từ nửa cuối năm 2024 trở đi. Lý do xuất phát từ 3 động lực chính. 

Thứ nhất, các dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Luật các tổ chức tín dụng (sửa đổi), Luật Đấu giá tài sản (sửa đổi) được kỳ vọng khi ban hành bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, sát với thực tế,... Qua đó, tạo điều kiện tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho khoảng 1.000 dự án bất động sản trong cả nước, kéo giảm giá nhà về mức hợp lý. 

Thứ hai, hiện nay, tổng cầu nhà ở đáp ứng nhu cầu thực của người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp trong xã hội vẫn rất lớn, nhất là nhà ở giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội.

Cuối cùng, tầng lớp trung lưu vẫn đang tiếp tục xu thế tăng trưởng vững chắc, dù thu nhập của các tầng lớp dân cư nhìn chung đang bị sụt giảm.

Ngoài ra, liên quan đến tình hình giao dịch trên thị trường, theo Bộ Xây dựng thì trong 10 tháng đầu năm 2023, lượng giao dịch bất động sản giảm 50% so với cùng kỳ năm 2022. Còn theo báo cáo của Ban IV, đến cuối tháng 9/2023, hàng tồn kho bất động sản rất lớn, có tổng giá trị lên đến 301.600 tỷ đồng (tăng 5% so với cùng kỳ). 

Trên cơ sở đó, HoREA kiến nghị cần phải có giải pháp để tháo gỡ, đưa lượng hàng tồn kho rất lớn này trở lại thị trường. Qua đó vừa tạo dòng tiền, vừa tạo thanh khoản, đồng thời giúp tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp và tăng nguồn cung nhà ở trên thị trường.