Quy hoạch treo ở Hà Nội nhìn từ bức tranh kế hoạch sử dụng đất

Theo báo cáo của UBND TP Hà Nội từ năm 2018 đến nay, trên địa bàn Thủ đô có 383 dự án vốn ngoài ngân sách sử dụng đất. Trong đó, có 295 dự án đã được giao, cho thuê đất; 88 dự án chưa có quyết định giao đất, cho thuê đất; 161 dự án có dấu hiệu vi phạm các quy định của pháp luật đất đai.

Qua kiểm tra, rà soát, Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) Hà Nội đã kiến nghị UBND thành phố thu hồi đất, bãi bỏ quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc chấm dứt dự án đầu tư 29 dự án với tổng diện tích hơn 1.844 ha.

Tại phiên chất vấn ngày 9/11/2020, Kỳ họp thứ 10, Quốc hội khóa XIV, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà cho biết, quy hoạch treo được hiểu là loại quy hoạch đã được lập và phê duyệt chủ trương đầu tư nhưng không triển khai theo đúng tiến độ trong quy hoạch, đặc biệt là các dự án hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.

Theo cách hiểu này, thì rất nhiều dự án trên địa bàn TP Hà Nội cũng rơi vào tình trạng quy hoạch treo, khi đã được phê duyệt chủ trương đầu tư và đưa vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm từ lâu, song vẫn chậm hoàn thành hoặc chậm triển khai.

Nhiều dự án chuyển tiếp theo kế hoạch sử dụng đất năm 2021

Hiện nay, kế hoạch sử dụng đất năm 2021 tại các quận, huyện của Hà Nội đã được HĐND thành phố thông qua. Nhìn vào danh mục các dự án cần thu hồi đất để thực hiện tại các địa phương, không khó để nhận ra nhiều dự án được chuyển tiếp từ nhiều năm trước, được duyệt chủ trương đầu tư từ lâu.

Tại Ba Đình, kế hoạch sử dụng đất năm nay của quận này chủ yếu là các dự án hạ tầng xã hội, kỹ thuật như xây dựng đường; tu bổ, tôn tạo các đình, chùa; xây trường học;...

Trong đó, một số quy hoạch chậm triển khai có thể kể đến như xây dựng Trường Mầm non Kim Mã (phường Kim Mã), Trường Mầm non Liễu Giai (ngõ 189 Hoàng Hoa Thám) và Trường Mầm non Cống Vị (ngõ 294 Đội Cấn).

Các dự án này đều được duyệt chủ trương đầu tư từ năm 2015. Dự án Kim Mã và Cống Vị sau đó đã được điều chỉnh thời gian triển khai vào năm 2019. Dự án Liễu Giai đã có thông báo thu hồi đất để triển khai vào năm 2017. Song theo ghi nhận, cả ba dự án trên chưa có dấu hiệu triển khai.

Tại quận Đống Đa, có một dự án treo khá lâu là Dự án văn phòng giao dịch và chung cư cao cấp tại khu đất 187 Giảng Võ. Dự án này được UBND TP Hà Nội giao cho CTCP Đầu tư IP Việt Nam làm chủ đầu tư nghiên cứu lập và thực hiện vào năm 2011.

Đến năm 2018, UBND TP Hà Nội mới có kết luận về việc xem xét quy hoạch kiến trúc dự án. Theo kế hoạch sử dụng đất năm 2021, dự án này có diện tích 9.149 m2 nằm trên đất ở đô thị. Ghi nhận của người viết, khu đất thực hiện dự án hiện đang được sử dụng để làm cửa hàng sách.

Tại quận Nam Từ Liêm, dự án xây dựng nhà ở để bán 7,5 ha tại phường Mễ Trì do CTCP Đầu tư và Phát triển Nhà Hà Nội số 68 (Handico 68) làm chủ đầu tư được phê duyệt đầu tư vào năm 2003, đến nay đã giải phóng 99% mặt bằng, hiện đang trong quá trình xin gia hạn và nằm trong kế hoạch sử dụng đất năm 2021.

Cũng tại Nam Từ Liêm, nhiều khu đất nằm trong diện thu hồi để xây dựng hạ tầng kỹ thuật, đấu giá quyền sử dụng đất như ô ĐG2, ĐG3, ĐG4 (phường Xuân Phương) hay ô ĐG1, ĐG2 (phường Đại Mỗ) được duyệt chủ trương đầu tư từ năm 2015 và 2017, hiện đều đã được đưa vào kế hoạch sử dụng đất năm 2021.

Tại quận Cầu Giấy, khu nhà ở thấp tầng tại các ô đất TT-01-II, TT-02-III và TT-04-V được duyệt chủ trương đầu tư cho CTCP Xây dựng và Phát triển cơ sở hạ tầng INDECO từ năm 2010. Dự án này có quy mô 7.461 m2, thuộc địa phận các phường Dịch Vọng Hậu và Dịch Vọng.

Đến năm 2018, dự án này được Hà Nội điều chỉnh chủ trương đầu tư. Theo kế hoạch sử dụng đất năm 2021, khu đất thực hiện dự án nằm trong diện thu hồi...

Quay lại với dự án mở rộng 381 Nguyễn Khang, dự án này được HĐND TP Hà Nội phê duyệt chủ trương đầu tư vào ngày 31/12/2015. Đến ngày 15/1/2016, UBND TP Hà Nội có văn bản giao UBND quận Cầu Giấy thực hiện công tác chuẩn bị đầu tư dự án. Ngày 29/7/2016, dự án được quyết định phê duyệt chỉ giới đường đỏ.

Theo nội dung phê duyệt, ngõ 381 Nguyễn Khang sẽ được kéo dài lên 368 m, nối thông với khu đô thị mới Dịch Vọng. Mặt đường cũng sẽ được mở rộng lên 21,25 m (gồm lòng đường xe chạy 11,25 m và vỉa hè hai bên mỗi bên 5 m).

Tuy nhiên, do vướng mắc trong giải phóng mặt bằng, dự án mở rộng ngõ 381 Nguyễn Khang sau nhiều năm vẫn nằm trên giấy. Lũy kế đến năm 2020, dự án mới giải ngân được 80/338 tỷ đồng,...

Loạt quy hoạch treo hàng thập kỷ

Hiện trạng Ngõ 381 Nguyễn Khang và dự án Chợ Xuân La. (Ảnh: Hoàng Huy).

Ngoài những dự án nằm trong kế hoạch sử dụng đất năm nay, Hà Nội cũng có loạt dự án treo suốt hàng chục năm, liên tục được cử tri phản ánh tại các kỳ họp HĐND, chẳng hạn như dự án Chợ Xuân La hay Sông Hồng City tại quận Tây Hồ.

Dự án Chợ Xuân La tên đầy đủ là Trung tâm thương mại, chợ, siêu thị, văn phòng cho thuê Xuân La, được UBND quận Tây Hồ duyệt kết quả đấu thầu đối với CTCP Xây dựng Sông Hồng (Incomex, Mã: ICG) ngày 4/7/2008. Đến năm 2010, doanh nghiệp được cấp giấy chứng nhận đầu tư dự án.

Theo Sở TN&MT, nguyên nhân đến nay dự án vẫn chưa được triển khai là do chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính khi trúng đấu giá là 33 tỷ đồng và nghĩa vụ tài chính bổ sung là 20,6 tỷ đồng.

Một dự án khác của Incomex tại Hà Nội cũng rơi vào tình trạng chậm triển khai suốt nhiều năm là tòa nhà hỗn hợp văn phòng và chung cư 1283 Giải Phóng (quận Hoàng Mai, phê duyệt đầu tư năm 2012).

Đối với Sông Hồng City, đây là quần thể công trình bao gồm khu nhà ở, văn phòng thương mại, khách sạn và các công trình tiện ích công cộng cho thuê tại Nghĩa Dũng, phường Phúc Xá, quận Ba Đình, diện tích 5,1 ha, tổng mức đầu tư 240 triệu USD. Dự án được cấp phép đầu tư vào ngày 29/11/1994, tiến độ thực hiện 8 năm, thời hạn là 45 năm kể từ ngày được cấp phép.

Lý giải về việc dự án đến nay vẫn bị dừng triển khai, Sở Kế hoạch và Đầu tư cho biết, giai đoạn 1997 - 2001, do ảnh hưởng và tác động của khủng hoảng kinh tế khu vực châu Á, thị trường bất động sản suy thoái, nhà đầu tư gặp khó khăn tài chính. Bên cạnh đó, sau khi Luật Đê điều có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2007, dự án thuộc quy hoạch thoát lũ.

Năm 2020, phía chủ đầu tư, Công ty Antara Koh Development (V) PTE.,LTD đã bày tỏ nguyện vọng tiếp tục triển khai thực hiện dự án. Sở Kế hoạch và đầu tư đã có kiến nghị các cấp, ngành giải phóng mặt bằng, nghiên cứu quy hoạch hợp lí để tiếp tục triển khai dự án.

Bên cạnh đó, những cái tên như Apex Tower (Nam Từ Liêm, khởi công năm 2008); Vicem Tower (Nam Từ Liêm, khởi công năm 2011); Bệnh viện Quốc tế Hoa Kỳ (Cầu Giấy, cấp phép đầu tư năm 1997);... cũng là những quy hoạch treo suốt nhiều năm nay.

Vì sao nhiều dự án chậm triển khai?

Báo Chính phủ dẫn nhận định của ông Bùi Tuấn Anh, Chủ tịch UBND quận Cầu Giấy cho biết, nguyên nhân khiến các dự án chậm triển khai do nhiều yếu tố: Chủ đầu tư chờ điều chỉnh chủ trương đầu tư, giấy chứng nhận đầu tư, chưa thực hiện công tác giải phóng mặt bằng hoặc triển khai dở dang.

Thậm chí, có những dự án chính quyền không thể liên hệ được với chủ đầu tư để giải quyết những vướng mắc, đẩy nhanh tiến độ dự án…

Theo GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, một trong những lý do dẫn đến quy hoạch treo là do nhà đầu tư không có năng lực tài chính nhưng vẫn tìm cách đề xuất dự án đầu tư để được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất.

Những khu đất này sau đó được chờ tăng giá để chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư khác, từ đó thu về khoản lợi nhuận chênh lệch. Trong khi đó, quy định pháp luật về xử lý các dự án treo hiện nay vẫn chưa khả thi.

Trên thực tế, đối với dự án hạ tầng sử dụng vốn ngân sách, có những trường hợp người dân và chính quyền không thống nhất được phương án giải phóng mặt bằng.

Đơn cử như dự án mở rộng ngõ 381 Nguyễn Khang, phương án giải phóng mặt bằng của Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội là chỉ thu hồi dãy nhà dân có số chẵn, trong khi dãy nhà dân số lẻ không những không bị thu hồi mà còn được thêm 5 m vỉa hè. Điều này khiến cử tri quận Cầu Giấy nhiều lần kiến nghị cân bằng tim đường hiện trạng sang hai bên. 

Về hệ lụy đi kèm, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng các dự án treo đã đưa hiệu suất sử dụng đất về xấp xỉ “0”, tức là đất đai không đóng góp vào tăng trưởng kinh tế. 

Về phía người dân, không ít trường hợp những người dân đang sinh sống trên những khu đất treo đã phản ứng mạnh mẽ khi đất thu hồi không được sử dụng đúng mục đích.

Về phía doanh nghiệp, thực trạng quy hoạch treo dẫn đến việc nhiều nhà đầu tư có năng lực tốt không có đất đầu tư, trong khi những nhà đầu tư năng lực yếu lại ôm đất bỏ hoang.