Sẽ tiếp tục thất bại trong cải tạo chung cư cũ nếu không quy định thời hạn sở hữu

Sáng 23/9, tại Hà Nội, Bộ Xây dựng tổ chức hội thảo lấy ý kiến góp ý Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) với sự tham gia của cơ quan quản lý các địa phương, chuyên gia, hiệp hội nghề nghiệp và doanh nghiệp.

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) lần này, Bộ Xây dựng dự kiến thể chế 8 nhóm chính sách mà Chính phủ đã trình Quốc hội trong 13 chương với khoảng 232 điều.

Thời gian qua, Bộ Xây dựng đã phối hợp với các địa phương, doanh nghiệp, bộ ngành liên quan tiến hành rà soát bất cập, xây dựng dự án luật và lấy ý kiến theo đúng trình tự của pháp luật.Việc sửa đổi luật nhằm giải quyết các bất cập và quy định rõ các nội dung để dễ thực hiện; đảm bảo đồng bộ với các luật liên quan tránh chồng chéo trong thực thi... Cùng với việc cắt giảm các thủ tục hành chính, dự thảo đề xuất “luật hóa” các quy định và giảm bớt văn bản dưới luật.

Sau giai đoạn lấy ý kiến rộng rãi trong hai tháng, dự kiến, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ được báo cáo tại kỳ họp thứ 5, Quốc hội khóa XV và thông qua tại kỳ họp thứ 6.

Hội thảo đã tập trung làm rõ các nội dung như sự đồng bộ với các luật liên quan, cải cách thủ tục hành chính để tránh làm phát sinh chi phí; các chính sách mới như sở hữu chung cư có thời hạn; thúc đẩy nguồn lực trong đó có việc dành quỹ đất phát triển dự án nhà ở; chính sách liên quan đến phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân; quản lý vận hành chung cư với những vấn đề đang gây nhiều khiếu kiện.

Ông Hoàng Văn Cường - Ủy viên Uỷ ban Tài chính Ngân sách Quốc hội đánh giá, dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi có nhiều điểm đổi mới; trong đó, quy định thời hạn sử dụng chung cư là một đột phá. Về sâu xa, quy định này sẽ giúp người dân tiếp cận nhà chung cư tốt hơn bởi trên thực tế không có gì có thể tồn tại vĩnh viễn.

Hiện tâm lý của người dân từ xưa đến giờ vẫn là sở hữu vĩnh viễn theo kiểu tài sản tích trữ truyền đời qua nhiều thế hệ. Do đó, nếu chuyển sang sở hữu có thời hạn thì người dân sẽ phải cân đối giữa thuê và mua. Lúc đó, giá trị thực của nhà chung cư sẽ sát và giúp giá nhà giảm xuống.

Cùng với việc cắt giảm các thủ tục hành chính, dự thảo đề xuất “luật hóa” các quy định và giảm bớt văn bản dưới luật. (Ảnh: TTXVN).

Muốn vậy, đất cho xây dựng nhà chung cư cũng không thể cấp vô thời hạn. Nếu xác định sở hữu nhà chung cư có thời hạn thì đất xây dựng  chung cư cũng nên là thuê có thời hạn để tương thích với nhau. Lúc đó, việc giải quyết chi phí đất và xây dựng loại hình chung cư sẽ cho mức giá hợp lý hơn - ông Cường đề xuất.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam cũng cho rằng, dự thảo sửa đổi luật có khá nhiều đổi mới một cách toàn diện. Phương án đề xuất sử dụng chung cư có thời hạn là hợp lý vì tòa nhà chung cư không tồn tại vĩnh viễn. Ngay như quy định đất sử dụng chung cho chung cư hiện nay là hàng trăm, hàng nghìn hộ dân trên cũng thửa đất đó, việc phân chia rất phức tạp.

Đây cũng là một trong những nguyên nhân gây khó khăn cho việc cải tạo chung cư thời gian qua. Nên quy định công trình cấp nào thì tuổi thọ bao lâu và có giải pháp giải quyết với những chung cư đã hình thành trước khi quy định này có hiệu lực. Nếu hài hòa và phù hợp thì người dân cũng sẽ đồng thuận - ông Hiệp nhận xét.

Dưới góc độ pháp lý, Luật sư Nguyễn Đình Vinh, Giám đốc Công ty Luật VietThink nhận xét, nhiều quốc gia đã quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư. Tuy nhiên, cần phải giải quyết được mâu thuẫn giữa đất và nhà. Muốn vậy, cần có giải pháp và thông suốt giữa Luật Đất đai và Luật Nhà ở.

“Quy định sở hữu chung cư có thời hạn nhưng vẫn phải giải quyết quyền lợi hợp pháp cho người dân khi đến thời điểm các tòa nhà chung cư này hết niên hạn sử dụng và phải phá dỡ đi để xây mới lại. Nếu cứ khư khư bảo về quan điểm sở hữu chung cư vô thời hạn thì sẽ tiếp tục thất bại trong cải tạo chung cư cũ. TP Hà Nội đã đề xuất thí điểm cải tạo 10 nhà chung cư cũ nhưng đến nay vẫn rất chậm”, ông Vinh dẫn chứng.

Theo ông Vinh, hiện còn bất cập rất lớn nữa là loại hình condotel (căn hộ khách sạn) có suất đầu tư cao và chất lượng tốt hơn rất nhiều nhà chung cư hiện nay nhưng quy định cũng chỉ được sở hữu 50 năm là đang tước bỏ quyền của người sở hữu mà không đưa ra phương án giải quyết. Trong khi đó, chung cư lại đang được cấp quyền sở hữu không thời hạn. Do đó, Luật Nhà ở cần bình đẳng về thời hạn sở hữu chung cư nói chung.

Từ thực tế tại địa phương, đại diện cho TP Hà Nội, Phó giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Luyện Văn Phương đặt vấn đề, với các công trình theo quy định của Luật Nhà ở 2014 khi hết thời hạn sử dụng, xuống cấp thì sẽ xử lý ra sao. Khi thực hiện cải tạo chung cư cũ, các tòa nhà này hầu hết đã là chung cư cao tầng và hết khả năng nâng thêm tầng nên sẽ không hiệu quả để thu hút chủ đầu thư vào tham gia xây mới, cải tạo.

Do đó, nếu không đặt thời hạn sử dụng chung cư thì vẫn tiếp tục không giải quyết được bài toán cải tạo chung cư cũ bế tắc lâu nay. Trong khi đó, hết niên hạn sử dụng tòa nhà nhưng vẫn có thể đấu giá đất của toàn nhà đó do họ vẫn còn quyền sở hữu đất. Thậm chí theo thời gian, lô đất đó có thể gia tăng giá trị lên rất cao. Về lo ngại khi áp dụng quy định này sẽ khó bán được chung cư, ông Phương cho rằng điều này là thiếu căn cứ.

Tuy nhiên, dưới góc độ doanh nghiệp, đại diện đến từ các đơn vị như Tập đoàn CEO, Sunshine, Sun Group, VinaCapital đều chung quan điểm cho rằng việc quy định sở hữu căn hộ có thời hạn chưa phù hợp với tâm lý của người mua và có thể ảnh hưởng tới thị trường.

Với quy định này, có thể người dân sẽ có mong muốn quay lại mua đất xây nhà để sở hữu lâu dài và sẽ ảnh hưởng đến chính sách phát triển nhà chung cư. Trong khi đó, chung cư chính là mô hình phát triển phù hợp hiện nay nhằm tiết kiệm tài nguyên quỹ đất; đồng thời, gây khó khăn cho các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản - các doanh nghiệp e ngại.