Quy định thời hạn sở hữu có làm ‘hạ nhiệt’ thị trường căn hộ chung cư?

Giá chung cư ngày càng tăng

Gần đây, Bộ Xây dựng có đề xuất về thời hạn sở hữu chung cư. Bộ đề xuất hai phương án và đã được Chính phủ chấp thuận, báo cáo Quốc hội đề nghị đưa vào Chương trình xây dựng luật của Quốc hội năm 2023 (tại Tờ trình số 53 ngày 28/3/2022).

Theo đó, phương án một là bổ sung quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng. Phương án hai là thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng đất xây dựng nhà chung cư theo quy định của pháp luật đất đai.

Theo Bộ, đề xuất căn cứ vào thực tế các khó khăn, vướng mắc trong việc thực hiện chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư hiện nay. Bên cạnh đó, quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ tác động đến giá bán nhà ở, khiến giá giảm hơn so với sở hữu lâu dài. Từ đó, tạo điều kiện để người dân có khả năng tài chính trung bình cũng có thể tạo lập được nhà ở cho bản thân và gia đình.

Nhiều chuyên gia, tổ chức nhận định, giá nhà đang ngày càng vượt quá khả năng chi trả của người dân. Điều này được thể hiện rõ qua chỉ số giá nhà trên thu nhập - thước đo cơ bản cho khả năng chi trả để mua nhà. Thước đo này là tỷ lệ giữa giá nhà trung bình với giá thu nhập trung bình của các gia đình, được tính bằng số năm thu nhập.

Theo Numbeo, trong năm 2022, chỉ số giá trên thu nhập ở Việt Nam là 20,5 năm, riêng ở Hà Nội đạt mức 20 năm, tăng 2 năm so với năm ngoái và ở TP HCM là 33,5 năm.

Trong báo cáo công bố mới đây, Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định, giá bán căn hộ đang bước vào chu kỳ tăng và hình thành mặt bằng giá mới. Nguyên nhân đến từ việc nguồn cung tiếp tục chưa thích ứng kịp với nhu cầu của nhà đầu tư, cư dân - đặc biệt trong xu hướng đô thị hóa ngày càng rõ rệt như hiện nay. 

Phần lớn các dự án sắp ra mắt tại Hà Nội và TP HCM đều nằm ở các quận/huyện cách xa trung tâm, nơi quỹ đất vẫn dồi dào. Cơ sở hạ tầng không ngừng hoàn thiện sẽ tiếp tục đẩy mặt bằng giá các dự án này lên cao hơn nữa trong tương lai.

Báo cáo của DKRA Vietnam cho thấy các dự án căn hộ mở bán trong tháng 5 vừa qua có giá bán ở mức 58 - 75 triệu đồng/m2 tại TP HCM và từ 39 - 45 triệu đồng/m2 tại Bình Dương.

Đặc biệt, tại TP HCM, căn hộ hạng C, nhà ở vừa túi tiền tiếp tục vắng bóng trên thị trường. Các sản phẩm mở bán trong tháng đều định vị phân khúc hạng A tại khu vực TP Thủ Đức với mức giá chào bán phổ biến từ 60 triệu đồng/m2.

“Khó giảm giá trong giai đoạn này”

Nói về đề xuất của Bộ Xây dựng, ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc R&D, DKRA Vietnam cho rằng quy định về thời hạn sở hữu chung cư sẽ có những tác động đến thị trường. 

Sức cầu thị trường đối với loại hình chung cư sẽ giảm vì tâm lý người dân thích sở hữu lâu dài. Chung cư có thể trở nên kém hấp dẫn hơn và nhà đầu tư sẽ chuyển qua các phân khúc nhà liền thổ gắn liền với đất.

Tuy nhiên, ông Thắng cho rằng, việc quy định về thời hạn sở hữu chung cư cung sẽ không lập tức làm giảm giá trong giai đoạn này.

Vị chuyên gia phân tích, giá bán chung cư cấu thành từ nhiều chi phí như chi phí nguyên vật liệu, chi phí phát triển quỹ đất, chi phí vốn vay, chi phí trong thời gian triển khai dự án, chi phí điều hành, chi phí nhân công... Tất cả các chi phí này hiện đang rất cao.

Đặc biệt, các chủ đầu tư đang phải đối mặt với áp lực tăng giá bán do việc siết tín dụng bất động sản, trái phiếu. Tình hình hiện nay đòi hỏi các chủ đầu tư phải tìm kiếm các nguồn vốn khác, làm cho chi phí vốn tăng lên. Khi có quỹ đất, chủ đầu tư sẽ cố gắng để định vị phân khúc cao nhất có thể, từ đó mặt bằng giá sẽ cao hơn.

Đó là một trong những nguyên nhân khiến thị trường TP HCM gần như mất tích căn hộ hạng C, rất hiếm căn hộ hạng B và trong giai đoạn này chủ yếu là căn hộ hạng A được đưa ra.

“Rất khó có thể giảm giá bất động sản trong giai đoạn này, người tiêu dùng chỉ có thể trông đợi mặt bằng giá tăng vừa phải, phù hợp với sự tăng trưởng của nền kinh tế chứ không tăng phi mã, vượt tầm kiểm soát”, ông Võ Hồng Thắng nhận định.