Đề xuất thời hạn sở hữu chung cư 50 - 70 năm - Bài cuối: Thị trường BĐS sẽ ảnh hưởng?

Tại Dự thảo Đề cương Luật Nhà ở (sửa đổi) đang được Bộ Xây dựng trình thẩm định, lấy ý kiến, Bộ nhận định, Luật Nhà ở 2014 có quy định về sở hữu nhà ở có thời hạn, tạo cơ sở nhằm đa dạng hóa và tăng thêm kênh cung cấp sản phẩm đa dạng về nhà ở theo hình thức sở hữu có thời hạn, giúp người dân có thể tiếp cận sở hữu nhà ở với chất lượng và giá thành phù hợp với khả năng chi trả.

Tuy nhiên, số lượng nhà ở bán theo hình thức sở hữu có thời hạn là không nhiều. Do đó Bộ Xây dựng đề xuất bổ sung quy định cụ thể về thời hạn sở hữu nhà chung cư tại Điều 9 dự thảo đề cương luật Nhà ở (sửa đổi).

Bộ đề xuất hai phương án, trong đó, phương án một là cấp “sổ hồng” cho căn hộ chung cư theo chế độ sử dụng đất quy định tại Luật đất đai (gồm đất ở lâu dài, đất thương mại dịch vụ có thời hạn sử dụng từ 50 - 70 năm). Trường hợp này nếu chung cư cũ, hư hỏng thì tiếp tục áp dụng Nghị định 69.

Phương án hai là công trình chung cư thiết kế tuổi thọ bao nhiêu thì quyền sử dụng căn hộ sẽ được cấp theo đúng tuổi thọ công trình.

Vẫn còn nhiều băn khoăn

Nhiều ý kiến cho rằng đề xuất trên giúp giải quyết tình trạng chung cư hết hạn sử dụng, xuống cấp nhưng không thể cải tạo, xây mới như hiện nay. Tuy nhiên, với những cư dân hoặc nhà đầu tư đang sở hữu căn hộ chung cư, đây lại là một "cú sốc". Nhiều người không khỏi lo lắng sẽ bị ảnh hưởng quyền lợi nếu đề xuất này thành hiện thực.

Anh Hữu Thiện (26 tuổi, Hà Nội) cho rằng, số tiền vài tỷ để mua nhà là khoản tích cóp lớn cả một đời. Vì vậy, khi mua nhà anh mong có chỗ an cư lạc nghiệp, ổn định cho tới lúc già, đồng thời là tài sản sau này để lại cho con cái. Khi sở hữu chung cư lâu dài, trường hợp chung cư xuống cấp phải dỡ bỏ, người dân vẫn còn quyền lợi, có thể được tái định cư hoặc nhận được tiền bồi thường hỗ trợ. 

Trong khi đó, bỏ một số tiền lớn để sở hữu căn hộ chung cư theo thời hạn sẽ chẳng khác nào đi thuê nhà dài hạn. Anh Thiện lo lắng, nếu căn nhà hết thời hạn sử dụng có thể anh sẽ không còn chỗ ở.

“Với những người khá giả thì không thành vấn đề nhưng còn những người không có điều kiện thì sao? Đây sẽ là vấn đề nhiều người cân nhắc khi mua chung cư”, anh nói.

Thực tế, vấn đề về thời hạn sở hữu chung cư từ lâu đã là trăn trở của những nhà làm luật. Điều này từng nhiều lần được đưa ra bàn cãi, “mổ xẻ” và nhận về nhiều ý kiến đóng góp, tranh luận của các chuyên gia.

Tại Hội nghị Góp ý sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản được tổ chức ngày 28/4, PGS.TS. Doãn Hồng Nhung, Giảng viên cao cấp khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội nhận định, bản Dự thảo Đề cương Luật Nhà ở (sửa đổi) có nội dung quy định thời hạn đối với nhà chung cư là quan điểm tiếp cận từ thực tiễn.

Khi công trình chung cư xuống cấp sẽ có thể thực thi việc thu hồi và phá dỡ. Những vấn đề phát sinh cần phải cụ thể hóa và đối chiếu với Điều 126 Luật Đất đai để việc sửa đổi tăng tính khả thi và đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Do đó, bà Nhung đề xuất sửa đổi Điều 9 của Luật Nhà ở, trong đó công nhận quyền sở hữu nhà ở, bổ sung quy định cụ thể về thời hạn sở hữu nhà chung cư.

Từ góc độ nhà làm luật, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng chia sẻ, Bộ đang nghiên cứu để đảm bảo hài hoà lợi ích, quyền và trách nhiệm giữa các bên gồm Nhà nước, nhà đầu tư và người dân.

Hiện nay các nước trên thế giới đã có quy định sở hữu chung cư 50 năm, 70 năm. Nếu hết hạn sở hữu, chung cư còn tốt sẽ được tiếp tục sử dụng, chung cư không tốt sẽ bị phá dỡ.

“Tại Việt Nam, vấn đề sở hữu nhà chung cư có thời hạn có cần không? Luật Đất đai có cho phép sở hữu lâu dài cho đất xây dựng chung cư hay không?”, ông Khởi nêu vấn đề tại tọa đàm.

Về thời hạn sở hữu căn hộ, Tiến sĩ, Luật sư Đặng Văn Cường, Trưởng văn phòng Luật sư Chính Pháp cho biết, việc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư được áp dụng ở nhiều nước trên thế giới, nhưng còn mới ở Việt Nam. Do vậy, cơ quan Nhà nước cần phải nghiên cứu kỹ lưỡng, xem xét thận trọng.

"Trường hợp áp dụng phương án cấp sổ có thời hạn thì sau khi hết thời hạn sử dụng, các cơ quan chức năng sẽ kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư, nếu bảo đảm về chịu lực, an toàn cho sử dụng sẽ gia hạn thời gian sử dụng căn hộ, đến khi tòa nhà xuống cấp, nguy hiểm sẽ buộc phải phá dỡ.

Nhưng nếu phá dỡ, chủ sở hữu chung cư có thể được bố trí chỗ ở khác hoặc có quyền bán lại chung cư cũ và quyền sử dụng đất tòa nhà cho đơn vị cải tạo, xây dựng lại, hoặc các chủ căn hộ có thể tự bỏ tiền xây dựng lại tòa chung cư mới. Những nội dung này cũng phải trên tinh thần và nguyên tắc đảm bảo quyền lợi của người dân và phù hợp với thực tế", Luật sư Đặng Văn Cường góp ý kiến. 

Trong khi đó, Hiệp hội Bất động sản TP HCM bày tỏ quan điểm phản đối đề xuất sở hữu nhà chung cư có thời hạn. Theo Hiệp hội, có thể đã có sự nhầm lẫn về cách hiểu giữa quyền sở hữu nhà chung cư trên đất ở ổn định lâu dài với niên hạn sử dụng công trình. 

Cụ thể, nhà ở, công trình xây dựng có tuổi thọ với niên hạn sử dụng được quy định tại QCVN 03:2021 ban hành theo Thông tư 12/2012 của Bộ Xây dựng.

Trong đó, khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình này để xử lý theo quy định, nhưng vẫn phải đảm bảo quyền sở hữu căn hộ, diện tích xây dựng khác và quyền sử dụng đất của các chủ sở hữu nhà chung cư.

Tuy nhiên, không vì lý do nhà ở, công trình xây dựng có niên hạn sử dụng mà lại đề xuất quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư là không phù hợp.

Bàn về vấn đề này, HoREA cho biết, Luật Nhà ở 2014 của nước ta đã quy định các bên có thể thỏa thuận về việc bên bán thực hiện bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở gắn với nhà ở đó trong một thời hạn nhất định cho bên mua, và Nhà nước hoàn toàn có quyền thực hiện chính sách này khi bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người mua trong một thời hạn nhất định.

Thực tế hơn 30 năm qua, Nhà nước thực hiện chính sách bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê (bán hóa giá nhà) với phần lớn là căn hộ nhà chung cư, thì Nhà nước đã cho phép người mua nhà có quyền sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài.

Tham khảo kinh nghiệm chính sách phát triển nhà ở xã hội tại các dự án nhà ở của Cơ quan phát triển nhà ở Singapore (HDB), Hiệp hội nhận thấy, việc quy định thời hạn sở hữu căn hộ HDB trong 99 năm nhằm giúp cho Chính phủ Singapore dễ dàng thực hiện tái sử dụng đất để chỉnh trang tái thiết, tái phát triển đô thị và chỉ áp dụng cho loại nhà HDB do Nhà nước đầu tư.

Do đó, HoREA đề nghị không bổ sung quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư như Điều 9 Dự thảo Đề cương Luật Nhà ở (sửa đổi) và đề nghị giữ nguyên các quy định về quyền sở hữu nhà ở, sở hữu nhà ở có thời hạn đã được quy định tại Điều 4; Khoản 1 Điều 5; Khoản 2 Điều 9; Điều 99; Khoản 1 Điều 123 Luật Nhà ở 2014.

Thị trường bất động sản sẽ ảnh hưởng?

Nhiều ý kiến cho rằng, nếu đề xuất thời hạn sở hữu chung cư chỉ còn 50 - 70 được thông qua, thị trường bất động sản sẽ chịu nhiều tác động. 

Anh Tuấn Minh, môi giới bán căn hộ cao cấp tại TP HCM cho rằng, thời hạn sở hữu chung cư sẽ là yếu tố khiến người mua phải cân nhắc hơn trước khi ra quyết định.

Thay vì mua chung cư cao cấp, khách hàng có thể sẽ chuyển sang các phân khúc bất động sản liền thổ khác như biệt thự, nhà phố vì tính sở hữu lâu dài. Khách mua cho mục đích đầu tư có thể sẽ chuyển sang quan tâm đến sản phẩm đất nền. Do đó, giá chung cư sẽ giảm, trong khi giá các loại hình khác tăng giá lên.

Các chủ đầu tư cũng sẽ giảm đầu tư vào loại hình chung cư do nhiều yếu tố như giá cả, nhu cầu.... Nhưng dễ thấy nhất là sẽ khó phát triển các dự án cao cấp, hạng sang hay là các khu nhà có đầy đủ tiện ích all-in-one.

“Thị trường sẽ bị ảnh hưởng trong một khoảng thời gian khá dài khi tư duy "sở hữu" của người Việt Nam vẫn còn quá lớn”, anh Minh nhận định. 

Tuy nhiên, anh Minh cũng như nhiều ý kiến khác đồng tình với đề xuất của Bộ Xây dựng vì đây là xu hướng chung của thế giới, ban đầu người tiêu dùng có thể phân vân nhưng sau một thời gian sẽ dần chấp nhận.

“Tôi cho rằng loại hình chung cư sẽ vẫn phát triển. Thời hạn 50 - 70 năm cũng là dài rồi. Nếu giá rẻ, pháp lý chuẩn và chất lượng tốt thì người có nhu cầu nhà ở thật sẽ mua thôi. Ngôi nhà sẽ không còn là một tài sản truyền đời nữa, mà sẽ như chiếc xe, cái điện thoại hết hạn sử dụng thì bỏ”, anh Minh nhận định.

Đề xuất thời hạn sở hữu chung cư 50 - 70 năm - Bài 1: Không có chuyện ‘đuổi’ người dân ra khỏi nhà

Đề xuất thời hạn sở hữu chung cư 50 - 70 năm - Bài 2: Căn cứ pháp lý cần thiết để xây lại chung cư cũ