Đề xuất thời hạn sở hữu chung cư 50 - 70 năm - Bài 2: Căn cứ pháp lý cần thiết để xây lại chung cư cũ

Đề cương Luật Nhà ở (sửa đổi) đang được Bộ Xây dựng trình thẩm định, lấy ý kiến có đề xuất phương án chung cư sở hữu có thời hạn thay vì được sở hữu, sử dụng lâu dài như hiện nay.

Theo phương án một, sẽ cấp “sổ hồng” cho căn hộ chung cư theo chế độ sử dụng đất quy định tại Luật đất đai (gồm đất ở lâu dài, đất thương mại dịch vụ có thời hạn sử dụng từ 50 - 70 năm). Trường hợp này nếu chung cư cũ, hư hỏng thì tiếp tục áp dụng Nghị định 69.

Phương án hai là công trình chung cư thiết kế tuổi thọ bao nhiêu thì quyền sử dụng căn hộ sẽ được cấp theo đúng tuổi thọ công trình.

Đề xuất này đã tạo nên nhiều luồng ý kiến trái chiều trong dư luận. Bên cạnh những ý kiến ủng hộ, có không ít những băn khoăn lo lắng đến từ những người dân đã, đang và sẽ sở hữu căn hộ chung cư. Xung quanh chủ đề này, người viết đã có trao đổi với Tiến sĩ, Luật sư Đặng Văn Cường, Trưởng Văn phòng Luật sư Chính Pháp.

- Thưa luật sư, các quy định hiện hành về việc cấp “sổ hồng” cho các căn hộ chung cư ở Việt Nam hiện nay như thế nào? Việc cấp “sổ hồng” có thời hạn cho căn hộ chung cư có phù hợp với các luật hiện hành?

Luật sư Đặng Văn Cường: “Sổ hồng” là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Đó là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất; quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất; quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

Hiện nay việc cấp “sổ hồng” căn hộ chung cư ở Việt Nam được quy định tại Luật nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn có liên quan.

Điều 8 Luật Nhà ở năm 2014 quy định đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước có nhà ở thông qua hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (Nhà ở được cấp Giấy chứng nhận phải là nhà ở có sẵn).

Điều 9 Luật Nhà ở năm 2014 quy định: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đủ điều kiện và có nhà ở hợp pháp quy định tại Điều 8 của Luật này thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) đối với nhà ở đó.

Nhà ở được cấp Giấy chứng nhận phải là nhà ở có sẵn. Đối với nhà ở được đầu tư xây dựng theo dự án để cho thuê mua, để bán thì không cấp Giấy chứng nhận cho chủ đầu tư mà cấp Giấy chứng nhận cho người thuê mua, người mua nhà ở; trừ trường hợp chủ đầu tư có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở chưa cho thuê mua, chưa bán. Trường hợp chủ đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê thì được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Đối chiếu với trường hợp nêu trên, khi chủ đầu tư xây dựng đúng theo quy định và việc mua bán giữa khách hàng và chủ đầu tư là hợp pháp, đồng thời khách hàng đã thanh toán đủ số tiền mua nhà thì hoàn toàn có quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

Bên cạnh đó, Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định: Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, công trình xây dựng cho người mua hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua thì phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.  

Về thời hạn sở hữu chung cư, điều 126 Luật Đất đai quy định, thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức thực hiện dự án được xem xét quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm và không quá 70 năm đối với dự án lớn thu hồi vốn chậm hoặc đầu tư tại địa bàn kinh tế khó khăn.

Đối với trường hợp xây dựng nhà chung cư để bán, cho thuê, thuê mua, thời hạn giao đất cho chủ đầu tư xác định theo thời hạn dự án, người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất (QSDĐ) được sử dụng đất ổn định lâu dài. Như vậy, về QSDĐ thì sử dụng lâu dài, nhưng đối với tài sản trên đất là công trình xây dựng, nhà ở lại có thời hạn sử dụng.  

Hiện nay pháp luật chưa quy định giá trị của "sổ hồng" là bao lâu mà còn tùy thuộc vào từng dự án chung cư. “Sổ hồng” có giá trị bao nhiêu năm phụ thuộc vào thời hạn sử dụng đất của cả công trình xây dựng nên trường hợp chủ sở hữu cho thuê đất có thời hạn để xây dựng dự án chung cư, trong trường hợp đó thời hạn sở hữu căn hộ chỉ khoảng 50 năm. Nếu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xây dựng công trình được sử dụng lâu dài thì người mua căn hộ cũng được sử dụng lâu dài. 

Thông thường khi mua chung cư, hầu hết các chủ đầu tư sẽ ký hợp đồng sở hữu và sử dụng 50 năm. Nhưng trên thực tế, thời gian sở hữu chung cư còn tùy thuộc vào cấp chung cư, nghĩa là phụ thuộc vào niên hạn sử dụng của căn hộ.

Trường hợp dự án chung cư đã hết thời hạn sử dụng, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh sẽ tiến hành thanh tra, kiểm định lại chất lượng nhà ở theo quy định.

Trường hợp chất lượng công trình vẫn đảm bảo an toàn cho người sử dụng bình thường thì chủ sở hữu căn hộ được tiếp tục sử dụng theo thời gian được kiểm định. Nếu phía thanh tra kết luận nhà chung cư không còn đủ an toàn, có nguy cơ sập đổ, hư hỏng nặng thì chủ sở hữu cần cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới nếu dự án được xây dựng, quy hoạch, kế hoạch hợp pháp.

Trường hợp khu đất xây dựng không phù hợp quy hoạch theo quy định thì bắt buộc phải biết phá dỡ, xây dựng công trình khác.

- Thưa luật sư, điều gì sẽ xảy ra sau khi "sổ hồng" hết hạn và căn hộ cũng không đủ chất lượng để tiếp tục ra hạn? Người dân được cấp quyền sử dụng căn hộ mới hay sẽ bị tước quyền sở hữu tài sản?

Luật sư Đặng Văn Cường: Hiện nay, theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014, chủ sở hữu có nhà chung cư thuộc diện phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì được bố trí tái định cư. Các trường hợp bố trí tái định cư sẽ được quy định như sau:

+ Trường hợp chủ sở hữu không có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì tùy theo điều kiện cụ thể của địa phương mà được bố trí nhà ở, đất ở tái định cư theo quy định tại Điều 36 của Luật Nhà ở năm 2014.

+ Trường hợp chủ sở hữu có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì được bố trí nhà ở mới có diện tích tối thiểu bằng hoặc lớn hơn diện tích nhà ở cũ.

+ Việc bố trí tái định cư bằng nhà ở được thực hiện thông qua hợp đồng cho thuê, cho thuê mua, mua bán nhà ở ký giữa người được bố trí tái định cư với đơn vị được giao bố trí tái định cư.

Ngoài việc được bố trí tái định cư theo quy định tại khoản này, người được bố trí tái định cư còn được xem xét hỗ trợ theo quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Việc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư được áp dụng ở nhiều nước trên thế giới, nhưng còn mới ở Việt Nam. Do vậy, cơ quan Nhà nước cần phải nghiên cứu kỹ lưỡng, xem xét thận trọng.

Trường hợp áp dụng phương án cấp sổ có thời hạn thì sau khi hết thời hạn sử dụng, các cơ quan chức năng sẽ kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư, nếu bảo đảm về chịu lực, an toàn cho sử dụng sẽ gia hạn thời gian sử dụng căn hộ, đến khi tòa nhà xuống cấp, nguy hiểm sẽ buộc phải phá dỡ.

Nhưng nếu phá dỡ, chủ sở hữu chung cư có thể được bố trí chỗ ở khác hoặc có quyền bán lại chung cư cũ và quyền sử dụng đất tòa nhà cho đơn vị cải tạo, xây dựng lại, hoặc các chủ căn hộ có thể tự bỏ tiền xây dựng lại tòa chung cư mới. Những nội dung này cũng phải trên tinh thần và nguyên tắc đảm bảo quyền lợi của người dân và phù hợp với thực tế.

- Có ý kiến cho rằng, trường hợp cấp "sổ hồng" có thời hạn thì chính sách thuế, phí, tiền sử dụng đất phải thấp hơn so với sở hữu lâu dài, luật sư nhận định sao về quan điểm này?

Luật sư Đặng Văn Cường: Tôi cho rằng đây là một trong những nội dung quan trọng mà cấp có thẩm quyền cần phải nghiên cứu trước khi đưa ra phương án sửa đổi Luật nhà ở về chung cư sở hữu có thời hạn. Bởi việc quy định về chung cư có thời hạn sử dụng phải đảm bảo quyền lợi của người dân và phù hợp thực tế. 

Thực tế việc xác lập quyền sử dụng căn hộ cũng như các công trình sở hữu chung khác có thời hạn phù hợp với tuổi thọ theo cấp công trình là xu hướng của thế giới. Quy định này phù hợp để quản lý nhà nước đối với công trình xây dựng sắp hết niên hạn sử dụng sau này.

Tuy nhiên, để vận dụng vào thực tế một cách thấu tình đạt lý thì cũng cần phải tính toán bài toán về giá trị kinh tế. Trường hợp quy định căn hộ sở hữu có thời hạn 50 năm thì chính sách thuế, phí, tiền sử dụng đất phải thấp hơn so với sở hữu lâu dài.  

- Luật sư có ủng hộ đề xuất này? 

Luật sư Đặng Văn Cường: Nhà ở là công trình có thời hạn sử dụng nên việc quy định thời hạn sử dụng đối với nhà ở là cần thiết để có căn cứ pháp lý xây lại các nhà chung cư. Tuy nhiên cần phải quy định đồng bộ, hợp lý chính sách và pháp luật để đảm bảo khi gia hạn hoặc thu hồi nhà ở thì có căn cứ đảm bảo ổn định đời sống và đảm bảo quyền lợi của người dân theo quy định pháp luật.

- Xin cảm ơn luật sư!

Đề xuất thời hạn sở hữu chung cư 50 - 70 năm - Bài 1: Không có chuyện ‘đuổi’ người dân ra khỏi nhà