Bộ Xây dựng giữ hai phương án về thời hạn sở hữu nhà chung cư

Theo Bộ Xây dựng, pháp luật về nhà ở hiện nay chưa có quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư, trong khi đó, pháp luật về xây dựng đã quy định cụ thể về thời hạn sử dụng công trình, theo đó công trình phải có thời hạn sử dụng, hết hạn sử dụng mà nhà ở không đủ điều kiện tiếp tục sử dụng thì phải phá dỡ.

Cụ thể, thời hạn sử dụng công trình được xác định theo hồ sơ thiết kế xây dựng công trình hoặc theo thời hạn sử dụng thực tế. Khi hết thời hạn sử dụng, chủ sở hữu công trình phải báo cáo cơ quan có thẩm quyền và dự kiến phương án xử lý, như gia cố để tiếp tục được sử dụng hoặc phải phá dỡ công trình…

Theo tiêu chuẩn xây dựng nhà chung cư thì nhà chung cư phải được tính toán có tuổi thọ thiết kế tối thiểu là 50 năm, phải được nêu rõ trong hồ sơ thiết kế. Do đó, tùy từng nhà chung cư mà có thời hạn sử dụng là khác nhau (50 - 70 - 90 năm….).

Còn theo quy định của pháp luật về dân sự thì quyền sở hữu tài sản chấm dứt khi tài sản bị tiêu hủy, Điều 214 Bộ Luật dân sự quy định nhà chung cư bị tiêu hủy thì quyền sở hữu của chủ sở hữu căn hộ thực hiện theo luật định.

Tuy nhiên, thực trạng công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trong thời gian vừa qua cho thấy, nhiều trường hợp nhà chung cư đã hết niên hạn sử dụng, chất lượng xuống cấp nghiêm trọng, ảnh hưởng đến tính mạng, tài sản người dân nhưng rất khó khăn trong việc di dời, phá dỡ để xây dựng lại vì người dân cho rằng, quyền sở hữu tài sản nhà ở này là vĩnh viễn nên quyền phá dỡ là do các chủ sở hữu quyết định, do đó kéo dài thời gian phá dỡ, thực hiện xây dựng lại nhà chung cư.

Bộ Xây dựng cho biết, dự thảo Luật nhà ở lần này bổ sung mới về thời hạn sở hữu nhà chung cư, cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà chung cư, xử lý khi nhà chung cư còn thời hạn sở hữu, xử lý nhà chung cư khi hết thời hạn sở hữu.

Trong đó, quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư, Bộ Xây dựng đã đề xuất hai phương án. Phương ánh một là bổ sung mới quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng của công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng. Phương án hai là thời hạn sở hữu nhà chung cư theo quy định của pháp luật đất đai.

Hết thời hạn sở hữu sẽ được gia hạn lại nếu chung cư đủ điều kiện sử dụng

Đối với phương án một, khi thẩm định hồ sơ thiết kế công trình nhà chung cư, cơ quan có thẩm quyền thẩm định phải ghi rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư trong hồ sơ. 

Thời hạn sở hữu nhà chung cư cũng phải được ghi rõ trong Giấy chứng nhận cấp cho các chủ sở hữu (trừ trường hợp chủ sở hữu là Nhà nước); trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư.

Các nhà chung cư được cấp Giấy phép xây dựng hoặc có văn bản thẩm định thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở (đối với trường hợp miễn Giấy phép xây dựng) trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì được sở hữu không có thời hạn. 

Trường hợp nhà chung cư còn thời hạn sở hữu nhưng bị hư hỏng do sự cố, thiên tai, địch họa, cháy nổ không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng thì UBND cấp tỉnh có trách nhiệm thông báo và di dời các chủ sở hữu để phá dỡ, xây dựng lại và bố trí tái định cư theo quy định. Nhà nước có trách nhiệm bố trí kinh phí từ ngân sách trung ương để thực hiện phá dỡ, xây dựng lại. Thời hạn sở hữu nhà chung cư đối với trường hợp này cũng được xác định lại theo quy định.

Trường hợp nhà chung cư còn thời hạn sở hữu mà không thuộc diện quy định trên nhưng thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, chỉnh trang đô thị theo dự án do cơ quan có thẩm quyền quyết định thì các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm di dời theo dự án và được bồi thường, bố trí tái định cư theo quy định của pháp luật về cải tạo, chỉnh trang đô thị.

Trường hợp không thuộc các diện trên thì việc phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư được thực hiện theo quy định tại Chương V của Luật này về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Trường hợp nhà chung cư hết thời hạn sở hữu nhưng vẫn còn đủ điều kiện tiếp tục được sử dụng theo kết luận kiểm định thì chủ sở hữu đề nghị cơ quan cấp Giấy chứng nhận gia hạn thời hạn sở hữu trong Giấy chứng nhận theo thời hạn nêu trong kết luận kiểm định. 

Trường hợp hết thời hạn sở hữu và phải phá dỡ theo kết luận kiểm định thì chấm dứt quyền sở hữu của chủ sở hữu. Sau đó nếu theo quy hoạch được phê duyệt vẫn tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư thì thực hiện phá dỡ để xây dựng lại. Nếu theo quy hoạch không tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư thì chủ sở hữu được bồi thường về đất và bố trí tái định cư theo quy định.

Ttrong khi đó, với phương án hai, sẽ giữ nguyên như quy định hiện hành (không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, người mua nhà chung cư được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài).

Dự kiến dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) trình Quốc hội cho ý kiến lần đầu đối với vào kỳ họp thứ 4 (tháng 10/2022) của Quốc hội khóa XV và thông qua vào kỳ họp thứ 5 (tháng 5/2023) của Quốc hội. Dự án nếu được thông qua sẽ có hiệu lực thi hành kể từ ngày 1/1/2024.