Áp niên hạn sử dụng nhà chung cư: Đảm bảo quyền sở hữu cho người dân

Đề xuất của Bộ Xây dựng về áp niên hạn cho các chung cư cũng như cấp sổ hồng cho căn hộ chung cư có thời hạn từ 50-70 năm được xem là nhằm bảo đảm an toàn cuộc sống của cư dân trong các tòa chung cư.

Tuy nhiên, nhiều người dân vẫn băn khoăn về quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu căn hộ trong trường hợp đề xuất được thông qua.

Đề xuất 2 phương án

Vừa qua khi trình Chính phủ hồ sơ đề nghị sửa đổi Luật Nhà ở 2014, Bộ Xây dựng đã đề xuất bổ sung quy định mới về thời hạn sở hữu nhà chung cư thay cho quy định thời hạn sở hữu lâu dài như hiện nay.

Theo đó, tại tờ trình số 53 ngày 28/3/2022, Bộ Xây dựng đề xuất 2 phương án liên quan tới quyền sở hữu nhà ở chung cư và đã được Chính phủ chấp thuận, báo cáo Quốc hội đề nghị đưa vào chương trình xây dựng luật của Quốc hội trong năm 2023.

Phương án thứ nhất là bổ sung quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng. Phương án thứ hai là thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng đất xây dựng tòa chung cư theo quy định của Luật Đất đai.

Giải thích về đề xuất này, Bộ Xây dựng cho rằng theo quy định hiện hành, thời hạn sử dụng của công trình được xác định theo hồ sơ thiết kế xây dựng công trình hoặc theo thời hạn sử dụng thực tế. Như vậy, đề xuất quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư theo thời hạn không có nghĩa chung cư chỉ có thời hạn từ 50-70 năm mà có thể dài hơn là 80 năm, 90 năm…, tùy vào chất lượng công trình.

Trường hợp áp dụng phương án cấp sổ hồng có thời hạn thì sau khi các chung cư hết hạn, cơ quan chức năng sẽ kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư. Nếu bảo đảm về chịu lực, an toàn cho sử dụng sẽ tiếp tục gia hạn thời gian sử dụng căn hộ, không có chuyện "đuổi" người dân ra khỏi căn hộ. Người dân vẫn được thực hiện các quyền của chủ sở hữu tài sản như mua bán, tặng cho, để thừa kế trong thời hạn sở hữu nhà chung cư…

Còn nếu công trình không còn bảo đảm an toàn cho tính mạng và tài sản của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư, sẽ phải phá dỡ để xây dựng lại. Người dân đang có sở hữu nhà chung cư (như chủ sở hữu cũ hoặc người mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế…) phải xây dựng lại vẫn có quyền được tái định cư tại địa điểm cũ mà không phải di chuyển đi nơi khác.

Cần đảm bảo quyền lợi cho người mua nhà

Tuy Bộ Xây dựng giải thích mục đích của đề xuất là hướng đến sự tích cực, có lợi cho người dân và cộng đồng, song không ít người dân đang sinh sống tại các căn hộ chung cư, người dự định mua căn hộ chung cư cũng như các doanh nghiệp bất động sản chuyên đầu tư phân khúc nhà chung cư vẫn băn khoăn trước những ảnh hưởng của đề xuất này.

Chị Tô Thị Thanh Nhàn (ngụ thành phố Thủ Đức) chia sẻ hai vợ chồng chị vừa mới mua được căn hộ tại một khu chung cư cao cấp sau thời gian dài tích góp nhưng hiện đã phải tính đến việc bán căn hộ và tiết kiệm thêm tiền để mua nhà đất nền. Theo chị Nhàn, khi mua căn hộ, chị cũng đóng phí và thuế như người mua đất nền, chưa kể còn đóng tiền bảo trì căn hộ 2% giá trị căn hộ, nhưng lại có nguy cơ "mất trắng" trong trường hợp chung cư không đảm bảo chất lượng khi hết hạn.

"Đối với nhiều người Việt Nam, căn nhà là tài sản lớn, không chỉ để ở mà còn để tặng lại cho con cháu. Nhưng nếu quyền sở hữu có kỳ hạn, chúng tôi thà bán căn hộ rồi mua đất nền để được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất lâu dài. Không ai đảm bảo được sau 50 năm hay 70 năm tòa chung cư vẫn sẽ đảm bảo chất lượng để được tiếp tục gia hạn cả," chị Nhàn nói.

Anh Trương Minh Đăng (ngụ quận 3) cũng đã tạm gác lại ý định mua chung cư sau khi tìm hiểu về đề xuất của Bộ Xây dựng. Theo anh Đăng, với thu nhập hiện tại của anh thì phải mất thêm nhiều năm nữa anh mới có thể mua được nhà trả góp, sau đó lại mất thêm hàng chục năm trả nợ, khi trả nợ xong, có thể quyền sử dụng căn hộ cũng gần hết. Trong trường hợp không được gia hạn sử dụng thì không có nhà để lại cho con cháu.

Còn theo chị Hoàng Thị Lam (ngụ quận 8), việc áp niên hạn chung cư sẽ làm giảm giá trị căn hộ khi bán lại cho người khác, bởi căn hộ còn thời hạn sử dụng dài giá sẽ cao hơn, còn thời hạn ngắn sẽ mất giá hơn. Việc thế chấp căn hộ đó để vay tiền mua nhà cũng sẽ bị ảnh hưởng khi ngân hàng có khả năng sẽ không cho vay số tiền nếu thấy căn hộ sắp hết hạn. Trước "viễn cảnh" này, vợ chồng chị Lam vốn đang có kế hoạch mua căn hộ chung cư đã chuyển sang tìm mua đất ở các khu vực ngoại thành và các tỉnh lân cận để đầu tư.

Thạc sỹ Võ Văn Phúc, nguyên Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh cho rằng đề xuất của Bộ Xây dựng là hợp lý, bởi một chung cư sau 50-70 năm sử dụng chắc chắn sẽ bị xuống cấp, nguy cơ mất an toàn là rất lớn. Việc cho phá dỡ để xây dựng lại là cần thiết. Vấn đề ở đây là giải quyết tái định cư cho những hộ dân ở các chung cư này như thế nào mới là điều cần lưu tâm.

Mặt khác, ông Phúc cũng cho biết vấn đề phát sinh nếu chỉ cấp sổ hồng có thời hạn cho căn hộ chung cư là khả năng vênh với quyền sử dụng chính mảnh đất xây dựng chung cư. Đa số các tòa nhà chung cư được xây dựng trên đất ở ổn định lâu dài, vĩnh viễn theo quy định của pháp luật về đất đai, trong khi công trình nhà ở chung cư không thể tồn tại vĩnh viễn.

Do đó, nếu đề xuất này được thông qua có thể gây ra mâu thuẫn với Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014, Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 về quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai và sẽ gây ảnh hưởng rất nhiều đến đời sống người dân đang ở chung cư và cả thị trường kinh doanh chung cư này.

Bên cạnh đó, theo ông Phúc, hiện nay giá trị căn hộ (tính theo mét vuông) thuộc các dự án nhà ở thương mại chỉ chiếm một phần trong tổng giá trị về đất. Nếu công trình hết hạn sử dụng phải tháo dỡ nhưng nhà đầu tư không tiến hành xây dựng lại việc định giá đất sẽ được thực hiện và tính toán chia lại như thế nào để trả lại cho người dân cũng chưa được nêu rõ. Trong trường hợp tìm nhà đầu tư mới để mua khu đất và xây dựng lại công trình nhà ở, việc thanh lý tài sản và bán đấu giá để chia lại cho những người có căn hộ tại dự án cũ cũng cần có lời giải rõ ràng hơn.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh phân tích, về mặt tích cực, quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư giúp hạ giá thành sản phẩm căn hộ, giúp người dân đa dạng các hình thức sở hữu nhà ở phù hợp với nhu cầu và khả năng kinh tế. Ngoài ra, đề xuất này giúp công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ, chỉnh trang tái thiết đô thị được thuận lợi, đảm bảo an toàn tài sản, tính mạng cho người dân.

Tuy nhiên, theo ông Châu, bất động sản luôn được hiểu là tài sản có giá trị gia tăng trong tương lai. Xét theo tâm lý của đại đa số người Việt đều mong muốn sở hữu nhà ở lâu dài và thói quen sử dụng nhà chung cư chỉ mới được định hình trong một thập niên trở lại đây, nếu đề xuất này được áp dụng, trong tương lai có khả năng dẫn đến xu hướng người dân sẽ không chọn chung cư mà chuyển sang mua nhà phố hoặc các đơn nguyên ở ngoài để đảm bảo giá trị lâu dài của tài sản. Điều này sẽ khiến tính thanh khoản của thị trường căn hộ sẽ bị ảnh hưởng, thậm chí suy giảm.

Tâm lý chung của người Việt Nam là muốn sở hữu lâu dài tài sản nhà đất, tuy nhiên dân số gia tăng đã dẫn đến áp lực về đất đai, nhà ở. Căn hộ chung cư trở thành sự lựa chọn của nhiều người dân, bởi họ khó có thể vừa mua đất nền vừa xây dựng nhà ở với giá bằng một căn hộ chung cư. Cho nên, dù xây dựng nhà trên đất nền hay căn hộ chung cư, cũng đều là tài sản thuộc quyền sở hữu hợp pháp của người dân, cần được pháp luật bảo vệ.