Chưa nên quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn để tránh gây biến động thị trường

Sáng 17/6, trong khuôn khổ Diễn đàn phát triển bền vững đô thị (diễn ra trong hai ngày 16 - 17/6), ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đã trình bày tham luận những yêu cầu đặt ra về hoàn thiện thể chế, chính sách tạo thuận lợi cho quá trình đô thị hóa, công tác quy hoạch, xây dựng, quản lý và phát triển đô thị bền vững.

Song hành phát triển khu đô thị mới và cải tạo khu vực hiện hữu 

Theo ông Châu, một trong những vấn đề đặt ra là cần phải xoá bỏ nhà tạm, khu ở phi chính thức, lụp xụp tại các đô thị. Hiệp hội cho rằng, việc phát triển các khu đô thị mới và cải tạo, chỉnh trang, tái thiết, tái phát triển các khu vực đô thị hiện hữu như "hai cánh của một con chim” trong quá trình đô thị hóa và phát triển đô thị bền vững.

Không nên coi các khu vực nhà tạm, khu ở phi chính thức tại các đô thị là gánh nặng đối với cư dân tại chỗ và chính quyền. Thực tế, TP HCM thời gian qua đã có các dự án chỉnh trang đô thị có kết quả tốt, cho thấy nếu có cơ chế chính sách phù hợp về đầu tư xây dựng, tín dụng, thuế, phát huy vai trò của công cụ quy hoạch, công cụ tái điều chỉnh đất đai thì sẽ huy động được nhiều nguồn lực xã hội hóa và tạo được giá trị gia tăng từ quỹ đất hiện hữu.

Đơn cử có thể kể đến dự án chỉnh trang, di dời nhà trên và ven kênh rạch Nhiêu Lộc - Thị Nghè, Bến Nghé - Kênh Tẻ - Ruột Ngựa, Tân Hóa - Lò Gốm, Hàng Bàng, Tham Lương - Bến Cát - Vàm Nước Lên; các dự án cải tạo, xây dựng lại các khu nhà chung cư cũ.

Ngay từ đầu những năm 1990, TP HCM đã thực hiện thành công dự án chỉnh trang, tái thiết, tái phát triển một số khu dân cư lụp xụp. Điển hình là dự án chỉnh trang Khu dân cư Xóm Cải (phường 8, quận 5). Từ một khu ở lụp xụp, thấp tầng (hệ số tầng khoảng 1,2), mật độ xây dựng dày đặc lên đến 86%, hẻm hẹp chỉ vừa cho người đi xe máy và không có nhóm cây xanh, sau khi thực hiện dự án theo phương thức "Nhà nước và nhân dân cùng làm”, “tái điều chỉnh đất đai” đã chỉnh trang và xây dựng lại nhà phố và nhà chung cư mới, tái định cư tại chỗ cho 100% hộ dân, mật độ xây dựng giảm còn khoảng 40%, có đường nội bộ cho ô tô đi lại và có nhóm cây xanh. 

Do đó, Hiệp hội kiến nghị Trung ương và TP HCM chỉ đạo tổng kết thực tiễn để bổ sung các cơ chế chính sách, quy định pháp luật nhằm thực hiện chủ trương “cải tạo, chỉnh trang, tái thiết, tái phát triển đô thị, xoá bỏ nhà tạm, khu ở phi chính thức, lụp xụp tại các đô thị” đã được định hướng tại Nghị quyết 06 của Bộ Chính trị.

HoREA cũng kiến nghị tập trung hoàn thiện các cơ chế, chính sách, pháp luật để đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở cho người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, công nhân, lao động, sinh viên và người nhập cư.

Trong đó, bố trí nguồn vốn ngân sách nhà nước tương xứng để bảo đảm thực hiện các mục tiêu của chính sách an sinh nhà ở, khắc phục tình trạng thiếu nguồn vốn ưu đãi làm “vốn mồi” từ ngân sách nhà nước; tập trung rà soát, hoàn thiện các quy định về đầu tư xây dựng, thủ tục hành chính và các chính sách hỗ trợ, ưu đãi về nhà ở xã hội để tháo gỡ vướng mắc cho các dự án nhà ở xã hội, tạo điều kiện để phát triển “thiết chế công đoàn (bao gồm nhà ở công nhân lao động và các dịch vụ, tiện ích cơ bản)”.

Hiệp hội cũng đề nghị Bộ Xây dựng sớm hoàn thành “Đề án phát triển nhà ở giá phù hợp với thu nhập của người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị” đáp ứng nhu cầu nhà ở giá vừa túi tiền cho đông đảo người dân để đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở.

Chưa nên quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn 

HoREA cho rằng, tại thời điểm hiện nay, chưa nên quy định “sở hữu nhà chung cư có thời hạn (50 năm, 70 năm)” để phù hợp tâm tư, nguyện vọng của người dân muốn được sở hữu căn hộ nhà chung cư đi đôi với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài, là tài sản có giá trị cao để lại cho con cháu, để không gây biến động trên thị trường bất động sản và trong xã hội.

Để xử lý nhà chung cư hết “tuổi thọ”, hết thời hạn sử dụng, nguy hiểm cho người sử dụng thì trước hết cần nỗ lực thực hiện theo cơ chế chính sách quy định tại Nghị định 69/2021 của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có tính khả thi cao, khắc phục tư tưởng chưa làm đã ngại khó, ngại vất vả. 

Theo Hiệp hội, Luật Nhà ở 2014 đã quy định hai chế độ sở hữu nhà ở là chế độ sở hữu nhà ở không xác định thời hạn (bao gồm sở hữu căn hộ nhà chung cư) gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định lâu dài; hoặc chế độ sở hữu nhà ở có thời hạn (bao gồm sở hữu căn hộ nhà chung cư) gắn liền với quyền sử dụng đất có thời hạn. Nhưng Luật Nhà ở 2014 không quy định bắt buộc sở hữu căn hộ nhà chung cư có thời hạn.

Vấn đề quy định bắt buộc sở hữu căn hộ nhà chung cư có thời hạn (50 năm, 70 năm) áp dụng cho các dự án xây dựng nhà chung cư mới trong thời gian tới cần được tiếp tục nghiên cứu kỹ, đánh giá tác động và lấy ý kiến người dân - đối tượng chính bị tác động.

Tuy nhiên, HoREA cũng cho rằng cần khuyến khích các doanh nghiệp thực hiện dự án nhà chung cư theo hình thức đầu tư dự án căn hộ dịch vụ (serviced apartment) như hiện nay với thời hạn sở hữu căn hộ theo thời hạn dự án, phổ biến là 50 năm với giá bán chỉ bằng 70 - 80% giá căn hộ sở hữu vĩnh viễn, để khách hàng lựa chọn và làm quen với sản phẩm căn hộ chung cư sở hữu có thời hạn.