Đau đáu chuyện 'giải cứu' chung cư cũ ở TP HCM

Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), TP HCM hiện có khoảng 237 khu nhà chung cư cũ có kế hoạch được cải tạo, xây dựng lại. Tuy nhiên, từ năm 2015 đến nay, chỉ có hai dự án chung cư cũ được hoàn thành cải tạo, xây dựng và ba dự án đang triển khai dở dang.

Còn theo số liệu của Bộ Xây dựng, tính đến 2021, TP HCM đã kiểm định được 462/575 chung cư được xây dựng trước năm 1975. Trong đó, có 26 dự án xây dựng lại nhà chung cư, gồm 14 chung cư cấp D đang hư hỏng nặng và cần xây mới cùng 12 chung cư cũ giai đoạn trước. Trong số chung cư cấp D, 4/14 chung cư đã tháo dỡ, 10/14 chung cư chưa hoàn tất di dời. 

Dù đã có kế hoạch cải tạo lại, xây mới các chung cư đã xuống cấp, song TP HCM vẫn đang gặp khó khăn trong việc "giải cứu" các tòa chung cư cũ. Bộ Xây dựng cũng thừa nhận, tiến độ thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ tại TP HCM vẫn còn chậm, chưa đạt yêu cầu đề ra.

Ghi nhận của người viết ở một số khu chung cư cũ thuộc diện cải tạo trên địa bàn TP HCM cho thấy, không ít trường hợp người dân vẫn cố gắng bám trụ, cản trở việc di dân tại các công trình. Đối với những dự án đã hoàn thành di dân, tiến độ xây dựng công trình lại trì trệ.

Cải tạo ì ạch dù đã di dân

Khảo sát tại chung cư 128 Hai Bà Trưng, công tình này được Sở Xây dựng TP HCM đánh giá hiện trạng và kiểm định chất lượng vào năm 2016, là công trình nguy hiểm cấp D, cần di dời khẩn cấp, dự kiến xây mới chung cư này từ quý I/2018 - 2020.

Theo ghi nhận, tuy đã thực hiện di dời hết các hộ dân nhằm chuẩn bị cho việc xây mới, song chung cư này hiện tại vẫn đang rào chắn xung quanh, công trình cũ xuống cấp vẫn chưa được phá dỡ.

Hay tại khu chung cư 350 Hoàng Văn Thụ (phường 4, quận Tân Bình), dù có chủ trương xây mới từ năm 2008, có chủ đầu tư từ năm 2010, di dời giải tỏa mặt bằng, tháo dỡ xong năm 2016, dự kiến hoàn thành xây dựng trong 32 tháng, song đến nay nơi này vẫn là bãi đất trống.

Chủ đầu tư dự án này là CTCP Đức Khải Tân Bình. Dự kiến nơi đây sẽ được xây dựng mới công trình 25 tầng với 2 tầng hầm, tổng diện tích xây dựng hơn 72.000 m2, tổng mức đầu tư hơn 107 tỷ đồng.

Bên cạnh hai dự án trên, trong năm nay TP HCM còn có cùng với đó là các chung cư 23 Lý Tự Trọng, 239 Cách Mạng Tháng Tám, 251 Hoàng Văn Thụ và lô IV - VI Cư xá Thanh Đa.

Chưa tìm được tiếng nói chung trong việc đền bù 

Một chung cư cũ khác nằm trong diện giải tỏa, tái định cư là chung cư 440 Trần Hưng Đạo tại quận 5, quy mô gồm 3 tầng và 21 căn hộ, hiện tại chung cư này đã xuống cấp nặng.

Công trình này được đánh giá mức độ nguy hiểm cấp D theo kết quả kiểm định của Sở Xây dựng TP HCM và cần được di dời, tháo dỡ khẩn cấp. Song, hàng chục hộ dân hiện vẫn cố bám trụ ở đây, dù chính quyền địa phương nhiều lần vận động di dời đến nơi ở mới từ năm 2017. Nguyên nhân là do vướng mắc trong việc đền bù.

Theo một người dân sinh sống tại đây, chung cư 440 Trần Hưng Đạo được xây dựng từ trước năm 1975, đến nay đã gần 50 năm, đã có nhiều dấu hiệu xuống cấp.

Hiện, chính quyền đã có chính sách tái định cư cho chung cư 440 Trần Hưng Đạo, đã thực hiện khảo sát và khẳng định chung cư này cần được giải tỏa. Tuy nhiên, người dân cho hay tiến độ di dời, tái định cư diễn ra rất chậm và chưa có thời gian giải tỏa cụ thể.

Tại quận 3, gần trung tâm TP HCM là chung cư Nguyễn Thiện Thuật, chung cư này được xây dựng đã lâu, hiện nay cũng đã có nhiều dấu hiệu xuống cấp của cơ sở hạ tầng.

Trao đổi với người viết, ông Hải - một người dân cho biết, chung cư Nguyễn Thiện Thuật được xây dựng từ trước năm 1968, chính quyền TP HCM hiện cũng đã có chính sách tái định cư cho người dân, tuy nhiên dự án tái định cư này hiện đã trở thành dự án treo, bản thân ông cũng không biết chính xác vị trí của khu tái định cư này ở đâu. 

"Chung cư đã xuống cấp, chật chội nhưng tôi và gia đình vẫn muốn ở lại đây, bởi vị trí của chung cư nằm ngay trung tâm TP HCM, trong khi xung quanh không có nhiều dự án bất động sản quá cao tầng", theo ông Hải.

Bên cạnh những trường hợp kể trên, nhiều chung cư cũ tại TP HCM cũng đang trong tình trạng hư hỏng nặng hoặc ở mức nguy hiểm, song chưa thể di dời hoặc di dời dở dang do vướng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Có thể kể đến chung cư 155 - 157 Bùi Viện (quận 1); chung cư Tân Hòa Đông (quận 6); chung cư Trúc Giang (quận 4); hai chung cư 137 và 149-151 Lý Thường Kiệt (quận Tân Bình)… vẫn còn hàng chục hộ dân cố bám trụ, dù chính quyền địa phương nhiều lần vận động di dời đến nơi ở mới.

Khó hút nhà đầu tư

Bên cạnh những khó khăn trong việc di dân, TP HCM cũng gặp khó trong việc kêu gọi nhà đầu tư tham gia vào các dự án cải tạo, xây mới chung cư cũ.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, một khu chung cư cũ khi cải tạo, xây dựng mới sẽ bao gồm: Phần tái định cư cho người dân dự án; phần dôi ra so với hiện trạng ban đầu (được bố trí để chủ đầu tư bán để thu hồi vốn) và phần tăng hệ số sử dụng đất để chủ đầu tư kinh doanh thêm (nếu đề xuất).

Trước đây, lợi nhuận của doanh nghiệp tham gia cải tạo, xây lại chung cư cũ được quy định không quá 10% tổng mức đầu tư của dự án.

Từ 1/9/2021, Nghị định 69 đã được ban hành, mang đến cơ chế giúp doanh nghiệp tăng mức lợi nhuận.

Mặc dù vậy, Chủ tịch HoREA vẫn nhấn mạnh, doanh nghiệp tham gia cải tạo chung cư cũ cần xác định đây không phải phân khúc mang lại siêu lợi nhuận, bởi bản chất việc cải tạo này đã thể hiện rõ tính chất xã hội của việc đầu tư.