SSI: Dự án Tràng Cát sẽ hưởng lợi nhờ phát hành 250 triệu cổ phiếu KBC

Ngày 15/11 vừa qua, HĐQT của Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (mã chứng khoán: KBC) đã thông qua việc chào bán 250 triệu cổ phiếu riêng lẻ, tương đương 32,6% số cổ phiếu đang lưu hành cho 11 nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp trong và ngoài nước.

Số cổ phiếu chào bán này sẽ bị hạn chế chuyển nhượng 1 năm. Các nhà đầu tư nước ngoài đã đồng ý tham gia mua 21 triệu cổ phiếu, tương đương 8,4% tổng số cổ phiếu.

Theo phương án Kinh Bắc đưa ra, giá chào bán dự kiến sẽ bằng 80% giá đóng cửa bình quân của 30 phiên giao dịch liền trước ngày Ủy ban Chứng khoán Nhà nước (UBCKNN) có công văn chấp thuận việc nhận đầy đủ hồ sơ đăng ký chào bán cổ phiếu riêng lẻ, nhưng không thấp hơn 16.200 đồng/cp.

Với mức giá trên, Kinh Bắc dự kiến thu về tối thiểu 4.050 tỷ đồng. Số tiền này sẽ được dùng để tái cơ cấu các khoản nợ, bổ sung vốn lưu động cho hoạt động sản xuất kinh doanh.

Trước những biến động về giá cổ phiếu, Kinh Bắc giả định mức giá chào bán 25.000 đồng/cp thì số tiền thu được khoảng 6.250 tỷ đồng. Công ty sẽ phân bổ 6.090 tỷ đồng để cơ cấu các khoản nợ, 160 tỷ đồng bổ sung vốn lưu động.

Trong trường hợp số tiền thu được ít hơn 6.250 tỷ đồng, HĐQT công ty sẽ xem xét sử dụng linh hoạt nguồn vốn vay ngân hàng, các nguồn vốn từ lợi nhuận để lại và khấu hao trong năm để bù đắp cho số tiền thiếu hụt trong tổng nhu cầu sử dụng vốn.

Dưới góc nhìn của Chứng khoán SSI, việc phát hành thành công cổ phiếu nói trên có thể là yếu tố quan trọng để đảm bảo phê duyệt cho các dự án của Kinh Bắc.

Cụ thể, theo Nghị định 02/2022, các chủ đầu tư dự án phải có vốn chủ sở hữu ít nhất 15% tổng chi phí đầu tư cho các dự án có diện tích sử dụng đất từ 20 ha trở lên. Do đó, SSI cho rằng vốn chủ sở hữu huy động được từ đợt phát hành riêng lẻ này sẽ được sử dụng một phần cho các dự án mới, như dự án Khu đô thị Tràng Cát và các dự án trong tương lai khác.

Tính đến ngày 30/9, nợ phải trả của Kinh Bắc ghi nhận 21.727 tỷ đồng, trong đó nợ vay chiếm khoảng 5.931 tỷ đồng. Con số nợ vay tăng khoảng 2.272 tỷ đồng so với đầu năm. SSI cho rằng, việc nợ vay tăng lên có thể được sử dụng để bồi thường đất tại KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh (Bắc Ninh), KCN Lộc Giang (Long An) và các cụm công nghiệp ở Hưng Yên.

Sang năm 2025, SSI kỳ vọng Kinh Bắc sẽ nhận được giấy phép đầu tư cho KCN Tràng Duệ 3 và cho thuê 50 ha tại dự án này. Đồng thời khởi động cho thuê đất tại các cụm công nghiệp ở tỉnh Hưng Yên và tiếp tục cho thuê 50 ha đất tại KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh.

Trên cơ sở đó, SSI dự báo năm 2025 Kinh Bắc có thể cho thuê 145 ha, bao gồm 50 ha từ KCN Tràng Duệ 3; 50 ha từ KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh; 30 ha từ các cụm công nghiệp Hưng Yên; 15 ha từ KCN Tân Phú Trung).

Doanh thu năm tới dự kiến đạt 7.520 tỷ đồng và lãi sau thuế 1.770 tỷ, lần lượt tăng 158% và 154% so với cùng kỳ.

Tiến độ các KCN đang triển khai

Liên quan đến Kinh Bắc, Chứng khoán ACB (ACBS) vừa có báo cáo cập nhật tiến độ các dự án khu công nghiệp chính đang đầu tư của doanh nghiệp này.

Đầu tiên là KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh có tổng diện tích 300 ha tại Bắc Ninh, diện tích thương phẩm là 204 ha và đã lấp đầy 58,5% tính đến cuối quý III. Dự án này nằm sát Quốc lộ 38 nối Bắc Ninh với Hải Dương, Hưng Yên, Hà Nam và thu hút nhiều dự án sản xuất linh kiện điện tử.

Quá trình đền bù dự án còn lại khoảng 60 ha và đang diễn ra khá chậm. ACBS ước tính giá đền bù phần diện tích còn lại sẽ được phê duyệt trong năm 2025 và Kinh Bắc sẽ đẩy nhanh quá trình đền bù và ghi nhận doanh thu, bàn giao khoảng 18 ha và 38 ha trong năm 2024 và 2025 và ghi nhận doanh thu tương ứng là 675 tỷ đồng và 1.531 tỷ đồng.

Tiếp đến là KCN Quang Châu mở rộng, dự án này nằm trên quốc lộ 1 và gần quốc lộ 18 thuộc tỉnh Bắc Giang, tổng diện tích là 90 ha, trong đó diện tích thương phẩm là 67 ha, tỷ lệ lấp đầy gần 95% tính đến cuối quý III. ACBS dự phóng Kinh Bắc sẽ bàn giao khoảng 3,5 ha trong quý IV và ghi nhận doanh thu cả năm 2024 khoảng 500 tỷ đồng. 

Thứ ba là KCN Tân Phú Trung nằm trên quốc lộ 22 (thuộc dự án đường Xuyên Á nối liền TP HCM với Campuchia), tổng diện tích là 543 ha, trong đó diện tích thương phẩm là 346 ha. Dự án đạt tỷ lệ lấp đầy là 68,5% tính đến cuối quý III.

Trong 9 tháng đầu năm Kinh Bắc không ghi nhận doanh thu từ dự án này. ACBS ước tính Kinh Bắc sẽ bàn giao khoảng 8 ha trong quý IV và ghi nhận doanh thu khoảng 361 tỷ đồng cho cả năm 2024. 

Thứ tư là KCN Tràng Duệ 3 có tổng diện tích 687 ha, trong đó diện tích thương phẩm là 456 ha, nằm trên trục đường Quốc lộ 10 và giữa quốc lộ 5A và cao tốc từ Hà Nội đến Hải Phòng. Dự án được UBND tỉnh phê duyệt quy hoạch 1/2000 vào tháng 11/2023 và đang chờ Thủ tướng phê duyệt chủ trương đầu tư.

Tại dự án Tràng duệ 3, Kinh Bắc đã đền bù khoảng 200 ha và đang thu hút các dự án từ LG và các công ty vệ tinh (62 - 100 ha), dự án sản xuất bếp từ, bếp nướng từ Trung Quốc (60 ha) và dự án sản xuất pin CNC từ Hàn Quốc (20 ha).

Ngoài ra, Kinh Bắc cũng có một dự án mới là CCN phụ trợ Tràng Duệ với quy mô 58,75 ha được UBND huyện An Dương (Hải Phòng) duyệt quy hoạch 1/500 hồi tháng 2/2024. Các dự án khác ở Long An và Hưng Yên đang trong giai đoạn lập quy hoạch và đền bù.