Sức hút đất nền vùng ven giảm mạnh

Theo thống kê về thị trường bất động sản tháng 5 của Batdongsan.com.vn, sự quan tâm của nhà đầu tư với đất nền giảm mạnh trong tháng 5 do tác động từ Covid-19 bùng phát. Lượng quan tâm phân khúc đất nền tại nhiều tỉnh thành trên cả nước, đặc biệt là tại những tỉnh có số lượng ca nhiễm cao có sự suy giảm rõ rệt.

Cụ thể, so với tháng 4/2021, mức quan tâm giảm 19% chung cho toàn thị trường. Đây cũng là mức giảm của thị trường Hà Nội và TP HCM. Các tỉnh thành có mức độ quan tâm giảm sâu nhất là Bắc Giang (49%), Bắc Ninh và Hà Nam (46%), Vĩnh Phúc (38%), Đà Nẵng (36%), Quảng Nam (35%).

Tại TP HCM, đất và đất nền vốn là loại hình bất động sản hấp dẫn giới đầu tư nhưng có lượt quan tâm giảm mạnh trong tháng 5. Lượng quan tâm tìm kiếm đất nền giảm 18% trong khi sản phẩm đất nền dự án giảm đến 29% chỉ trong vòng 1 tháng. Xu hướng tìm kiếm đất nền giảm mạnh ở các khu vực vùng ven như TP Thủ Đức, quận Bình Chánh, Nhà Bè, Hóc Môn và Cần Giờ.

Đất nền tỉnh lẻ không còn hấp dẫn?

Thống kê của Chợ Tốt Nhà cho thấy tại TP HCM, giá bán nhà liền thổ trung bình tại huyện Củ Chi, Bình Chánh, Hóc Môn, Nhà Bè, quận 12 là những khu vực hiếm hoi vẫn duy trì dưới mức 60 triệu đồng/m2. Trong đó, giá bán tại Bình Chánh và Củ Chi là thấp nhất ở mức lần lượt là 21 triệu đồng/m2 và 15 triệu đồng/m2

Nhiều tỉnh thành khu vực phía Nam cũng ghi nhận sự quan tâm sụt giảm mạnh khi loại hình đất nền gần như đều có nhu cầu tìm mua đi xuống.

Mức độ quan tâm đất nền tại Đồng Nai, Bà Rịa-Vũng Tàu và Long An đều giảm từ 11-13% so với tháng trước, Bình Dương là tỉnh có mức giảm thấp nhất, vào khoảng 9% trong khi nhiều tỉnh thành khu vực miền Tây có nhu cầu mua không biến động nhiều do thị trường này từ đầu năm đến nay tăng trưởng ổn định.

Bà Trang Bùi - Giám đốc cấp cao của JLL Việt Nam - nhận định dòng vốn đầu tư lớn vào bất động sản dịch chuyển ra các tỉnh vùng ven đã bắt đầu hình thành trong một vài năm trở lại đây. Xu hướng này diễn ra mạnh mẽ ở các tỉnh lân cận các thành phố lớn với mô hình khu công nghiệp phát triển cũng như các dự án đầu tư hạ tầng.

Cùng với đó, kế hoạch giãn dân của Chính phủ cũng thúc đẩy quá trình này. Dưới góc độ nhà đầu tư, họ nhận thấy quỹ đất lớn trong trung tâm các thành phố ngày càng đắt đỏ.

Bà Trang nhận định nhiều địa phương như Lâm Đồng, Phú Quốc trong thời gian qua đã có hiện tượng bao gồm các đơn vị môi giới, cò đất các nhóm đầu cơ đẩy giá lên cao. Tuy nhiên, cách làm này có rủi ro rất lớn và làm mất cán cân về thị trường bất động sản đất nền.

"Các nhà đầu tư thật hoặc người mua có nhu cầu thật bị tác động mạnh mẽ về tâm lý trước hiện tượng này. Chính vì vậy, sự can thiệp và điều tiết của chính quyền địa phương đóng vai trò rất quan trọng", bà Trang Bùi khẳng định.

Giá đất tỉnh đang ở chu kỳ "cuối sóng"

Sở hữu mạng lưới nhà đầu tư cá nhân trên thị tường bất động sản khá lớn, ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Phú Vinh Group, cho rằng so với các nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp, nhà đầu tư cá nhân thường chấp nhận đi xa hơn bởi sở hữu nguồn vốn mỏng hơn.

Vì vậy, mong đợi của họ về tỷ suất lợi nhuận cũng cao hơn. Các nhà đầu tư cá nhân cũng phân bổ thành 2 nhóm rõ rệt là giới đầu cơ và nhà đầu tư. Ông cũng khẳng định trong thị trường bất động sản hiện nay, tỷ lệ nhà đầu tư chỉ chiếm 20%, 80% còn lại chủ yếu là giới đầu cơ.

Chỉ sau 1 năm với hàng loạt cơn sốt đất diễn ra ở nhiều tỉnh thành trên cả nước, ông Phan Công Chánh khuyến nghị các nhà đầu tư F0 không nên quá hồ hởi khi tham gia vào thị trường lúc này. Bản chất bất động sản là thị trường đòi hỏi nguồn vốn lớn, tính thanh khoản lâu nên cần sự cẩn trọng và kiến thức cao.

"Trong đầu tư tài chính, bất động sản người ta thường hay nói về bộ tứ bất khả thi. Theo kinh nghiệm của tôi, sản phẩm đất nền hiện nay có bộ tứ bất khả thi. Bạn không thể có một sản phẩm vừa đảm bảo pháp lý, vừa đẹp về phong thủy, vừa có vị trí giao thương thuận lợi mà vừa có giá rẻ", ông Chánh đưa ra quan điểm.

Ngoài ra, ông cho rằng thị trường đất nền ở các tỉnh lẻ, vùng ven hiện nay đang ở trong chu kỳ "cuối sóng", nếu mua phải giá đu đỉnh, nhiều khả năng nhà đầu tư sẽ bị chôn vốn lên đến hàng chục năm.

Đặc biệt, bất động sản tỉnh không tăng theo tuyến tính như ở các thành phố lớn mà thường bị kích hoạt giá bởi một yếu tố bất thường khiến giá tăng dựng đứng sau nhiều năm dài đi ngang.

Ông cũng nhấn mạnh trong thời điểm khó khăn hiện nay và thời gian phục hồi của nền kinh tế sắp tới, người đầu tư cần có một sự nghiên cứu thấu đáo về bất động sản và phân khúc mình lựa chọn thay vì ăn may hay mua theo đám đông như trước.