Tài chính 2 tỷ đồng tìm đất Hòa Lạc, môi giới khuyên 'cầm tiền đi chỗ khác mua'

Tháng 7/2011, Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt quyết định quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050. Hòa Lạc được xác định là một trong 5 đô thị vệ tinh của Thủ đô với diện tích lớn nhất (khoảng 17.274 ha), quy mô dân số dự kiến đến năm 2030 và những năm tiếp theo khoảng 600.000 người.

Đô thị Hòa Lạc thuộc địa giới hành chính các huyện Thạch Thất, Quốc Oai và thị xã Sơn Tây. Phía Bắc ranh giới lập quy hoạch giáp trục Hồ Tây - Ba Vì, phía Đông là sông Tích, phía Tây và Nam giáp tỉnh Hòa Bình. Kết nối với trung tâm Thủ đô qua các công trình giao thông hiện hữu và tương lai như Đại lộ Thăng Long, cao tốc Hà Nội - Hòa Bình, tuyến metro số 5, trục Hồ Tây - Ba Vì...

7 khu vực chức năng sẽ được hình thành tại đây, trong đó, 2 phân khu quan trọng nhất là phần lõi của đô thị gồm Khu vực Đại học Quốc gia Hà Nội và Khu Công nghệ cao. Ngoài ra còn có đô thị sinh thái, đô thị Phú Cát - Hòa Thạch, sân bay Hòa Lạc,...

Kể từ khi được định vị là đô thị vệ tinh, thị trường bất động sản Hòa Lạc đã trải qua nhiều thăng trầm.

Những cơn sốt đến và đi

Khoảng những năm 2009 - 2011, với việc Hà Nội sáp nhập tỉnh Hà Tây (cũ) cùng thông tin về quy hoạch chung xây dựng Thủ đô, bất động sản Hòa Lạc bắt đầu dậy sóng. Giá đất nhiều nơi có vị trí đẹp tại Hòa Lạc thời điểm đó từ vài triệu đồng/m2 đã bị đẩy lên hơn chục triệu đồng/m2. Đất trong làng xóm giá vài trăm nghìn đồng/m2 cũng được đẩy lên vài triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, sau hơn 10 năm mở rộng Thủ đô, hầu hết các dự án tại Hòa Lạc đều bất động hoặc chậm triển khai. Thị trường bất động sản Hòa Lạc cũng rơi vào trầm lắng, nhiều nhà đầu tư ôm đất chôn chân suốt một thời gian dài. 

Đến năm 2020 - 2021, đất nền Hòa Lạc lại vào cơn sốt mới. Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong năm 2020, việc đô thị hóa mạnh các vùng Hòa Lạc, Sơn Tây, Thạch Thất, Hoài Đức,... đã đẩy giá đất trong làng xã khu vực này lên mức 25 - 30 triệu/m2, tăng khoảng 50% so với năm 2019.

Mặc dù tăng giá nhưng hiện tượng giao dịch thực diễn ra không nhiều, mua bán chủ yếu qua lại giữa các nhà đầu cơ với nhau, sốt đất bùng phát ở một số vùng tại Hòa Lạc.

Đơn cử khu vực Quan Giai, xã Đồng Trúc, huyện Thạch Thất, khoảng giữa tháng 3/2020, thông tin dự án của một tập đoàn lớn sắp được xây dựng đã khiến giá đất nơi đây tăng vọt, từ mức vài triệu/m2 lên khoảng 20 - 25 triệu/m2. 

Thời điểm đó, chính quyền địa phương đã phải vào cuộc, phát thông báo đề nghị người dân cảnh giác, tìm hiểu kỹ trước khi mua bán, giao dịch nhà đất, tránh việc bị các đối tượng cò mồi, môi giới đất đưa thông tin sai sự thật, lợi dụng trục lợi. Đến cuối năm 2020, cơn sốt đất dần lắng xuống.

Bước sang năm 2021, thị trường Hà Nội xuất hiện thêm nguồn cung hàng nghìn sản phẩm đất nền. Thạch Thất và Quốc Oai là hai trong số những địa phương xuất hiện nhiều sản phẩm đất nền của dân chào bán.

Tại khu vực đất đai tự phân lô bán nền của dân, hiện tượng rao bán nhiều, có thời điểm nóng. Tuy nhiên, giao dịch thực tế ít, chủ yếu là giữa các nhà đầu tư với nhau, ước lượng giao dịch thực chỉ đạt 10 - 15% lượng chào bán.

Thị trường năm 2021 xuất hiện liên tiếp các đợt sốt đất bất chấp dịch Covid-19 diễn biến phức tạp. Điển hình là tháng 2, tháng 3 và tháng 11, tháng 12, chủ yếu diễn ra ở các vùng đất đai trong dân cư và ở các vùng ngoại thành.  

Tuy nhiên, từ khoảng giữa năm 2022, không nằm ngoài xu hướng trầm lắng chung của thị trường bất động sản, phân khúc đất nền cũng trong tình cảnh ảm đạm. Tại Hà Nội, báo cáo của Batdongsan.com.vn chỉ ra trong năm 2022, mức độ quan tâm đất nền giảm mạnh tại tất cả các quận/huyện. 

Tới quý III/2023, mức độ quan tâm đất nền trên cả nước đã giảm khoảng 60 - 70% so với giai đoạn thị trường phát triển mạnh mẽ như quý I/2022, lượng giao dịch chưa cải thiện. Lý do chủ yếu xuất phát từ việc khách hàng quan ngại về yếu tố pháp lý, cảm thấy giá bán vẫn còn cao. 

Giá đất Hòa Lạc có xu hướng tăng nhẹ

Ngày 1/8 sắp tới, ba luật lớn liên quan đến thị trường địa ốc sẽ đồng thời có hiệu lực chính thức. Ghi nhận của Batdongsan.com.vn cho thấy, từ tháng 5 đến này, đất nền Hòa Lạc có xu hướng nhích giá nhẹ, thanh khoản thị trường cải thiện so với cuối năm 2023.  

Cụ thể, đất nền Hòa Lạc khu vực Thạch Thất tăng giá khoảng 10% so với cuối năm ngoái. Đất xã Tiến Xuân vị trí mặt tiền đường tăng từ mức 25 - 27 triệu đồng/m2 lên 27 - 30 triệu đồng/m2.

Đất xã Thạch Hòa, vị trí đường đôi tăng từ 32 - 33 triệu đồng/m2 lên 35 - 36 triệu đồng/m2. Đất Tân Xã đường ô tô vào được tăng giá từ 20 - 22 triệu đồng/m2 lên 22 - 25 triệu đồng/m2. Đất tại Bình Yên giá cũng tăng từ 18 - 20 triệu đồng/m2 lên 20 - 22 triệu đồng/m2. 

Đất nền Quốc Oai gần khu công nghệ cao như đất Đông Yên mặt đường tỉnh lộ 412B tăng từ 34 - 37 triệu đồng/m2 lên 37 - 41 triệu đồng/m2. Đất Đông Yên nằm sâu trong làng, ngõ nhỏ tăng từ 7 - 9 triệu đồng/m2 lên mức 9 - 11 triệu đồng/m2.

Đất Hòa Thạch, hai ô tô tránh nhau cũng tăng từ mức giá 20 - 22 triệu đồng/m2 lên 21 - 23 triệu đồng/m2. Đất Phú Mãn (Quốc Oai) cách khu công nghệ cao khoảng 5 km tăng giá từ 10 - 11 triệu đồng/m2 lên 12 - 13 triệu đồng/m2. Đất Phú Cát tăng từ 9 - 12 triệu đồng/m2 lên 10 - 13 triệu đồng/m2.

Đất nền Sơn Tây gần khu công nghệ cao cũng ghi nhận tăng giá so với cuối năm ngoái. Đất Cổ Đông vị trí đường lớn, ô tô tránh nhau tăng giá từ 24 - 26 triệu đồng/m2 lên 26 - 29 triệu đồng/m2. Những vị trí kém đẹp hơn, giá tăng từ 12 - 14 triệu đồng/m2 lên 15 - 18 triệu đồng/m2. Đất đường Đồng Trạng tăng từ 27 - 28 triệu đồng/m2 lên 29 - 30 triệu đồng/m2. Đất Thanh Mỹ tăng từ 20 - 22 triệu đồng/m2 lên 22 - 24 triệu đồng/m2.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Kinh doanh Batdongsan.com.vn nhận định, thị trường đất nền miền Bắc thời gian qua đã ghi nhận hiện tượng sốt cục bộ ở một số nơi. Trong đó, mức độ quan tâm và giá tăng mạnh ở khu vực vùng ven Hà Nội nhờ yếu tố quy hoạch và hoạt động đấu giá.

Các khu vực gắn với khu công nghệ cao Hòa Lạc ghi nhận sự tăng trưởng. So với cùng kỳ năm ngoái, giá bán ở Thạch Thất tăng 13%, mức độ quan tâm tăng 48%; giá bán tại Quốc Oai tăng 20%, mức độ quan tâm tăng 101%.  

Theo bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARs IRE, nửa đầu năm 2024, giao dịch đất nền vùng ven bắt đầu tăng nhiệt, song chưa thực sự sôi động với mức giá tiếp tục tăng khoảng 5 - 10% so với đáy. Thị trường xuất hiện nhiều hơn nhà đầu tư đi săn đất, chủ động xây nhà tại các mảnh đất đầu tư chờ tăng giá để cho thuê, thu về dòng tiền hàng tháng. Đất nền một số khu vực nóng thật, một số nơi lại có dấu hiệu thổi nhiệt. 

Tài chính 2 tỷ có mua được đất Hòa Lạc?

Ngồi làm việc trên mảnh ruộng gần khu tái định cư Bình Yên, bà D. (68 tuổi, huyện Thạch Thất) không khỏi cảm thán: “Xưa đất Hòa Lạc rẻ lắm, trong làng bán mấy trăm triệu mãi còn chẳng có người mua, không ai ngờ nay đi đâu cũng toàn hét tiền tỷ thế này. Người đẻ chứ đất không đẻ. Cứ mua đi bán lại, giờ giá đất cao lắm rồi”.  

Theo lời bà D., từ khi xuất hiện thông tin quy hoạch Hòa Lạc trở thành đô thị vệ tinh, hơn mười năm qua văn phòng tư vấn bất động sản mọc như nấm, biển rao bán nhà đất treo khắp đường làng ngõ xóm. 

Bà D. tỏ ra tiếc nuối bởi cách đây 3 năm từng cố chạy vạy được số tiền hơn 6 tỷ để mua thửa đất mặt phố ngay gần khu công nghệ cao, song ất thành.

"Mảnh đất vuông vắn, bề ngang 4m, chiều sâu 25m, diện tích 100 m2. Lúc đó người ta rao giá 63 triệu/m2 mà giờ đã lên 90 triệu/m2. Lúc ấy gom đủ tiền là tôi mua lại ngay, khu đó tấp nập, nhiều người qua lại, kinh doanh hàng quán hay cho thuê nhà trọ cho sinh viên ở đều tiện".   

Nhiều cơ sở làm dịch vụ tư vấn đất đai mọc lên ở Hòa Lạc. (Ảnh: Di Anh). 

Trao đổi với người viết, chị T., nhân viên một sàn sàn môi giới chia sẻ, so với năm ngoái, hiện giá đất Hòa Lạc đã tăng ở nhiều nơi: “Năm ngoái tôi vẫn có thể tìm được những thửa đất trong tầm giá 1,3 - 1,4 tỷ cho các khách hàng vốn nhỏ. Tuy nhiên, giờ mà muốn tìm giá ở ngưỡng đó thì rất khó có được mảnh ưng ý”. 

Theo lời người này, vài tháng trở lại đây, thị trường đã nhộn nhịp trở lại, nhiều người gọi điện hỏi thăm dò giá, môi giới dẫn khách đi xem đất liên tục do sắp vào năm học mới, có sinh viên về ở. Một số khách tỉnh từ Nam Định, Nghệ An, Sơn La đã xuống tiền giao dịch, vừa để làm tài sản đầu tư, vừa tiện xây nhà cho con đi học. 

"Hòa Lạc được quy hoạch với mục tiêu di dời trụ sở các trường đại học ở nội đô về, trong đó có Đại học Quốc gia Hà Nội (đã bắt đầu có sinh viên về ở) và khu công nghệ cao nên rất tiềm năng. Nếu đầu tư đúng đợt này thì đến đầu năm 2025 là có thể bán lời khoảng 10 - 20%.

Những thửa quanh ngưỡng 1,5 - 2 tỷ là dễ giao dịch nhất, chỉ cần có hàng bản thân tôi cũng bỏ tiền túi ra để ôm ngay.

Hiện tôi đang rao bán cho khách một lô đất gần Nhà văn hóa thôn Cánh Chủ (xã Bình Yên, huyện Thạch Thất) với giá 1,6 tỷ, diện tích 65 m2 (gần 25 triệu/m2), đường ô tô. Chủ đất mua từ 4 năm trước, đang cần tiền gấp nên rao cắt lỗ 200 triệu. Nếu không mua sớm là nay mai có người khác cọc ngay", người này nhiệt tình mời chào.  

Tuy nhiên, khi người viết đưa ra con số 2 tỷ và hỏi mua đất Hòa Lạc với một môi giới khác, câu trả lời nhận được là “cầm tiền đi chỗ khác mua”. 

Theo anh M., một môi giới sinh sống tại địa phương: “Thật lòng mà nói, với tầm tiền khoảng 2 tỷ trở xuống, không cần mò lên tận đây xem đất hay tìm hiểu thêm làm gì cho mất công. 

Lý do bởi với mức giá đó thì lúc này chỉ có thể mua được những mảnh trong ngõ, đất xấu hoặc diện tích nhỏ, nếu mua để đầu tư thì sẽ rủi ro vì khó bán, còn để ở thì không tiện kinh doanh, sinh hoạt. Những thửa đẹp có vị trí giáp đường lớn, ngõ to hay gần khu công nghệ cao thì 3 - 4 tỷ chưa chắc đã mua được. 

Một số môi giới khác có thể sẽ đánh vào tâm lý giá rẻ hơn so với mặt bằng chung để cố chèo kéo, mời gọi khách mua các lô đất xấu, nằm trong ngõ cụt hay pháp lý mập mờ. Vừa hành nghề môi giới, vừa là người dân địa phương, tôi vẫn hay khuyên nhà đầu tư có tầm tiền đó thì nên đi những thị trường vùng ven khác như Ba Vì hay Hòa Bình mà tìm mua đất sạch cắt lỗ”.   

Dưới góc nhìn chuyên gia, ông Đinh Minh Tuấn cho rằng, nhiều nhà đầu tư mua đất nền với mục đích chờ giá tăng rồi bán lại. Vì vậy, khi giao dịch dễ bị mắc bẫy đất rẻ, đất chung sổ, đất sắp đầy đủ pháp lý. Những loại sản phẩm này thường đi kèm hứa hẹn sắp được cấp sổ, tách thửa, có giá rẻ hơn các sản phẩm khác trên cùng khu vực nên tiềm năng cũng dồi dào hơn. Người mua nên cẩn trọng, tránh mắc bẫy “liều ăn nhiều”.