TS Phạm Anh Khôi: Thanh khoản BĐS gần như đang ở mức thấp nhất trong lịch sử, 10 người bán thì 3 người thoát được hàng

Báo cáo toàn cảnh thị trường bất động sản do Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (DXS - FERI) công bố mới đây cho thấy, năm 2023, nguồn cung mới trên thị trường nhà ở vẫn khan hiếm do vướng mắc pháp lý chưa được tháo gỡ triệt để.

Trong khi đó, nguồn cung dự án mới chủ yếu thuộc phân khúc trung và cao cấp, rất khan hiếm sản phẩm thuộc phân khúc nhà ở thực, vừa túi tiền. Tỷ trọng hàng tồn kho tích lũy nhiều năm trong tổng cung vẫn lớn.

Về giá bán sơ cấp, mức giá phần lớn giữ nguyên hoặc tăng nhẹ. Trên thị trường thứ cấp, nửa đầu năm 2023 ghi nhận mức giảm sâu 30 - 40%, nửa cuối năm gần như không còn tình trạng cắt lỗ sâu (ngoại trừ hàng ngộp, hàng đầu tư phải chịu áp lực lãi vay sau khi hết hỗ trợ lãi suất).  

Tỷ lệ hấp thụ không đồng đều ở các vùng miền và loại hình sản phẩm. Theo đó, tỷ lệ hấp thụ cao nhất tại Hà Nội và TP HCM, tập trung vào phân khúc căn hộ. Trong khi đó, nhà thấp tầng xây sẵn có tỷ lệ hấp thụ rất thấp; đất nền dự án gần như đóng băng 

Về lực cầu, sự quan tâm đối với bất động sản trong năm qua khá ổn định, song sức cầu có khả năng chi trả thực tế bị hạn chế. Điều này dẫn đến tổng cầu bất động sản toàn thị trường vẫn ở mức thấp. Nhu cầu mua bất động sản phân hóa theo khu vực, sức cầu tập trung mạnh nhất tại Hà Nội, tiếp theo là TP HCM, các khu vực còn lại ghi nhận mức cầu thấp và rất thấp.  

Theo khảo sát của đơn vị về lý do khách hàng chưa đưa ra quyết định mua bất động sản, nguyên nhân liên quan đến tài chính chiếm nhiều nhất với 63%. Các lý do tiếp theo như lo ngại về tính pháp lý dự án, uy tín chủ đầu tư chiếm 16%; sản phẩm chưa đúng nhu cầu chiếm 11%.

Ngoài ra, khoảng 72% khách hàng tham gia khảo sát cho biết thu nhập giảm không dám vay ngân hàng; 64% không đủ tiền thanh toán phần vốn tự có. 

Chia sẻ tại diễn đàn do VARS tổ chức, ông Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services nhận định, thị trường tài chính bất động sản trong nước hiện đang có nhiều điểm trái ngược.

"Lãi suất huy động giảm mạnh, còn lãi suất cho vay vẫn chưa giảm quá nhiều. Lãi suất cho vay năm đầu tiên đã giảm xuống 6 - 7% nhưng lãi suất thả nổi ở những năm tiếp theo đang ở mức 10 - 12%. Do đó, trên thực tế, lãi suất cho vay hiện nay vẫn chưa thực sự hấp dẫn.

Người mua nhà luôn luôn có tầm nhìn trung và dài hạn, họ sẽ không thể vay trong vòng 1 năm để hưởng mức lãi suất thấp rồi kỳ vọng nhanh chóng bán được sản phẩm. Thời gian vay còn phụ thuộc vào thời gian ra hàng. Mà ở giai đoạn này, ít nhất phải mất 2 - 3 năm nhà đầu tư mới có thể bán được sản phẩm.

Do đó, nhu cầu vay của khách hàng lúc này rất thấp. Chưa kể, thanh khoản thị trường gần như đang ở mức thấp nhất trong lịch sử.

Nghiên cứu của Dat Xanh Services cho thấy, giai đoạn 2019 - 2020, thị trường sôi động, thanh khoản lên tới 90%. Nhìn lại hiện tại, thanh khoản ở mức 10 - 20%. Hà Nội có thanh khoản tốt nhất cũng chỉ đạt 30%, tức 10 người bán thì chỉ có 3 người thoát hàng được.    

Theo tôi, trong bối cảnh như hiện giờ, phần lớn nhà đầu tư sẽ chấp nhận lợi nhuận ở mức thấp hơn. Dù lãi suất tiền gửi đang hạ xuống ngưỡng 3 - 5%, song suy đi tính lại, nếu nhìn sang các kênh đầu tư khác thì hầu như cũng đều đang tắc nghẽn, không nhiều triển vọng. 

Đầu tư bất động sản còn khó khăn, đầu tư chứng khoán đang nhiều rủi ro, giá vàng vừa rồi đã lên khá nhanh… Nói chung trong năm 2024, nhà đầu tư cũng khó có thể tìm kênh đầu tư thay thế tiền gửi ngân hàng nên họ sẽ chấp nhận mức lãi suất thấp", ông Khôi nói.