Thừa nhà ở cho người giàu, thiếu nhà ở cho người thu nhập thấp

Lệch pha cung cầu rõ nét

Thời gian vừa qua, cử tri nhiều địa phương đã có kiến nghị gửi Bộ Xây dựng liên quan đến thị trường bất động sản nhà ở. Trong đó, một trong những vấn đề nhiều cử tri quan tâm là "Đề án phát triển nhà ở thương mại giá thấp" và giải pháp góp phần kéo giảm giá nhà để đáp ứng nhu cầu nhà ở rất lớn của đông đảo người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị,...

Về vấn đề này, Bộ Xây dựng thừa nhận vẫn còn có sự lệch pha cung cầu. Nguyên nhân do hầu hết doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trên địa bàn cả nước quan tâm đầu tư các dự án nhà ở thương mại theo giá thị trường.

Những dự án này chủ yếu phục vụ cho các đối tượng có thu nhập cao, dẫn đến thiếu nguồn cung nhà ở thương mại giá thấp dành cho các đối tượng thuộc diện có thu nhập thấp hoặc trung bình.

Theo tính toán, nhu cầu nhà ở của người dân đối với phân khúc nhà ở trung, cao cấp (có giá từ 25 triệu đồng/m2 trở lên) hiện chỉ chiếm 20 - 30% tùy từng địa phương, đô thị cụ thể. Tuy nhiên, nhu cầu về phân khúc nhà ở bình dân, giá thấp (dưới 25 triệu đồng/m2) lại chiếm đến 70 - 80% thị trường.

Để có quỹ nhà ở thương mại giá thấp, ngày 29/5/2020, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 84 về các nhiệm vụ, giải pháp tiếp tục tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, thúc đẩy giải ngân vốn đầu tư công và bảo đảm trật tự an toàn xã hội trong bối cảnh đại dịch COVID-19.

Trong đó, Bộ Xây dựng được giao chủ trì xây dựng Nghị quyết của Chính phủ về giải pháp khuyến khích phát triển các dự án nhà ở thương mại giá thấp (căn hộ chung cư có quy mô dưới 70 m2, giá bán không vượt quá 20 triệu đồng/m2).

Bộ Xây dựng cho biết, Bộ đã xây dựng dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về giải pháp khuyến khích phát triển các dự án nhà ở thương mại giá thấp, trong đó tập trung vào một số ưu đãi.

Cụ thể, về đất đai (được giảm tiền sử dụng đất, được chậm nộp tiền sử dụng đất); về thuế (giảm thuế VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp); về quy hoạch, bố trí quỹ đất; thủ tục đầu tư xây dựng; cơ chế huy động vốn… và gửi lấy ý kiến của Bộ Tư pháp.

Tuy nhiên, theo ý kiến của Bộ Tư pháp, các chính sách ưu đãi đối với dự án nhà ở thương mại giá thấp chưa được quy định trong Luật Đất đai (miễn, giảm tiền sử dụng đất), Luật Nhà ở (lựa chọn chủ đầu tư), Luật Thuế (miễn, giảm thuế VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp),…

"Nghị quyết của chính phủ không phải là hình thức văn bản quy phạm pháp luật sẽ khiến các địa phương gặp khó khăn khi thực hiện nếu được Chính phủ ban hành", văn bản nêu rõ.

Do đó, Bộ Xây dựng cho biết sẽ báo cáo Chính phủ xem xét, cho phép Bộ Xây dựng thực hiện nhiệm vụ "Xây dựng Nghị quyết của Chính phủ về giải pháp khuyến khích phát triển các dự án nhà ở thương mại giá thấp" được Chính phủ giao tại Nghị quyết số 84 theo hướng như sau:

Bộ Xây dựng được giao phối hợp với các bộ, ngành liên quan tiếp tục nghiên cứu các chính sách khuyến khích phát triển nhà ở có giá phù hợp với đối tượng thu nhập thấp, thu nhập trung bình để sửa đổi, bổ sung đồng bộ vào Luật Nhà ở 2014, Luật Đất đai và các pháp luật khác có liên quan theo chương trình xây dựng pháp luật của Quốc hội.

Thực tế, bài toán nhà ở giá rẻ được nhắc đến nhiều năm nay nhưng vẫn chưa thể giải quyết, một phần do loại hình nhà ở xã hội (NOXH) "cầu nhiều cung hụt" nhưng khó phát triển.

Theo tính toán của Bộ Xây dựng, trên địa bàn cả nước đã hoàn thành 249 dự án NOXH khu vực đô thị, quy mô xây dựng khoảng hơn 104.200 căn, với tổng diện tích hơn 5,2 triệu m2.

Hiện cả nước đang tiếp tục triển khai 264 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 219.000 căn, với tổng diện tích khoảng 10,95 triệu m2. Tuy nhiên, với tổng diện tích hơn 5,2 triệu m2 nhà ở xã hội đã hoàn thành xây dựng thì mới chỉ đạt được khoảng 41,7% so với mục tiêu đề ra trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 (12,5 triệu m2).

Bộ này cũng chỉ rõ việc phát triển NOXH chưa đạt yêu cầu đến từ hai nhóm nguyên nhân chủ yếu.

Thứ nhất, tại một số địa phương, trong quy hoạch đô thị, khu công nghiệp chưa xác định rõ quỹ đất cho phát triển NOXH, chưa thực hiện nghiêm quy định dành 20% quỹ đất trong các dự án nhà ở thương mại để phát triển NOXH hoặc có bố trí nhưng ở tại các vị trí không thuận lợi hoặc chưa giải phóng xong mặt bằng,…

Thứ hai, do hạn chế về nguồn vốn tín dụng ưu đãi cho phát triển NOXH, trong đó ngân sách bố trí cho Ngân hàng chính sách xã hội trong giai đoạn 2016 - 2020 đạt thấp, khoảng 2.163 tỷ đồng trên 9.000 tỷ đồng. Vì vậy, có nhiều dự án NOXH không thể triển khai thực hiện do không có vốn.

Song song với đó, thị trường vẫn đang chờ đợi nguồn vốn hỗ trợ 2.000 tỷ đồng để các Ngân hàng triển khai thực hiện chính sách hỗ trợ cho vay NOXH theo Nghị quyết số 41 mà Chính phủ đã ban hành vào năm 2020.

Giá nhà ngày càng xa tầm với

Thị trường bất động sản đang có dấu hiệu giảm tốc trước những ảnh hưởng kéo dài của dịch COVID-19. Do đó, xét trong dài hạn, để thị trường phát triển ổn định trở lại, cần có các giải pháp đồng bộ cả về cơ chế, chính sách, về nguồn vốn đầu tư,... Đặc biệt cần có các chính sách để thúc đầy phát triển mạnh mẽ đối với NOXH và nhà ở thương mại giá thấp.

Đáng nói, trong khi một bộ phận không nhỏ những người có thu nhập trung bình, thấp chưa thể tiếp cận được nhà ở tại các đô thị thì giá căn hộ vẫn không ngừng tăng trong những năm gần đây.

Báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng cũng chỉ rõ, giá căn hộ chung cư tại các địa phương có xu hướng tăng đều theo tháng, đặc biệt là tại Hà Nội và TP HCM do khan hiếm nguồn cung, dự án mới được mở bán. Trong quý I/2021, giá căn hộ chung cư bình quân tăng khoảng 5 - 10% so với quý IV/2020.

Tại Hà Nội, đa số dự án mới được đầu tư xây dựng thuộc phân khúc trung cấp và có giá bán giao động từ 30 đến hơn 40 triệu đồng/m2, tập trung nhiều tại các quận Hà Đông, Thanh Xuân, Cầu Giấy, Gia Lâm,…

Còn tại TP HCM, căn hộ chung cư thuộc phân khúc này có giá cao hơn tại thị trường Hà Nội, giao động trong khoảng 35 - 45 triệu/m2. Trong khi đó, nhiều dự án căn hộ thuộc phân khúc cao cấp (trên 50 triệu/m2) tại Hà Nội, TP HCM đang thiết lập mức giá rất cao.

Đơn cử như chung cư cao cấp The Nine - Phạm Văn Đồng có giá khoảng 50 triệu/m2, chung cư The Matrix one có giá 55 - 60 triệu/m2, dự án D'. Le Roi Soleil - Quảng An có giá khoảng 80 triệu/m2, dự án Grandeur Palace Giảng Võ có giá khoảng 80 triệu/m2…; dự án chung cư The Tresor (quận 4) có giá khoảng 60 - 70 triệu/m2, dự án Saigon Royal (quận 4) có giá khoảng 90 triệu/m2, dự án chung cư Sadora (quận 2) giá khoảng 70 triệu/m2,...

"Thị trường căn hộ hạng sang tại Hà Nội và TP HCM đã ghi nhận có những dự án tại vị trí vàng có mức giá trên 100 triệu đồng/m2, thậm chí có dự án mức giá xấp xỉ 300 triệu đồng/m2" Bộ Xây dựng cho biết.

Một trong những điều đáng lo ngại hơn là giá căn hộ được dự báo vẫn sẽ tiếp tục xu hướng tăng trong thời gian tới do tình trạng khan hiếm nguồn cung và dự án mới được mở bán.