Trách nhiệm thuộc về ai khi sổ hồng bị 'treo'?

Hàng trăm chung cư dù đã bàn giao nhiều năm nhưng vẫn bị “treo” sổ hồng, vì dự án đang thế chấp tại ngân hàng. Đây có phải do doanh nghiệp vừa bán hàng vừa thế chấp ngân hàng?

Cư dân ở 505 Minh Khai (Hai Bà Trưng, Hà Nội) tập trung căng băng rôn để đòi quyền lợi.

Có thể kể tới hàng loạt chung cư “treo” sổ hồng, như: chung cư Westa (Khu đô thị Mỗ Lao, quận Hà Đông, TP.Hà Nội); chung cư Star city (đường Lê Văn Lương, Hà Nội; chung cư cao cấp Hòa Bình Green City (Hai Bà Trưng, Hà Nội); khu đô thị Đoàn Ngoại giao ở quận Bắc Từ Liêm (Hà Nội)…

Nhiều kẽ hở tạo rủi ro

Chủ đầu tư chung cư Westa là COMA 18 từng thừa nhận toàn bộ dự án chung cư Westa đang bị thế chấp trong ngân hàng. Đồng thời, do công ty làm ăn thua lỗ nên hiện chưa thể thực hiện trách nhiệm cấp sổ hồng cho người dân.

Thậm chí, tại nhiều chung cư, người mua nhà cũng phản ánh trường hợp chủ đầu tư đã xin cấp sổ đỏ cho cả dự án, nhưng lại mang thế chấp ngân hàng để vay thêm vốn, dẫn đến ách tắc trong quá trình làm hồ sơ xin cấp sổ hồng cho các chủ căn hộ. Câu hỏi được đặt ra là, việc chủ đầu tư mang tài sản đi thế chấp trong khi đã bán nhà cho người dân có thể coi là hành vi vi phạm pháp luật?

Nói về thực trạng này, ông Nguyễn Văn Đực, Ủy viên Ban chấp hành của Tổng Hội xây dựng Việt Nam cho rằng, hiện nay có rất nhiều kẽ hở trong việc doanh nghiệp vừa bán hàng vừa vay ngân hàng và thiếu nợ vật tư của các nhà thầu. Các cơ quan quản lý nhà nước và người mua nhà đều không kiểm soát được nên “dính bẫy”… của doanh nghiệp.

Làm rõ trách nhiệm các bên

Chia sẻ về vấn đề này với Báo Diễn đàn Doanh nghiệp, luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cho rằng, nếu như chủ đầu tư vay vốn ngân hàng dưới hình thức thế chấp tài sản nhà và đất và có đăng ký thông tin thế chấp tại Sở Tài nguyên và Môi trường, thì khách hàng yên tâm hoàn toàn. Bởi vì, dự án đó chắc chắn đã được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời tính pháp lý dự án đã được Nhà nước đảm bảo.

Cũng theo quy định của Luật Nhà ở 2014, dự án đã thế chấp tại ngân hàng phải được giải chấp trước khi bán cho khách hàng. Hiện nay, hầu hết các dự án đều giải chấp từng phần như vậy và thực tế, sau khi nhiều vụ việc thế chấp "chui" bị phanh phui và xử lý, thì gần như không chủ đầu tư nào dại dột không thực hiện việc giải chấp trước khi bán.

Tuy nhiên, vẫn có thể xảy ra một số trường hợp chủ đầu tư không thể giải chấp mà đã bán cho khách hàng. Trường hợp này thường xảy ra đối với những dự án đang bắt đầu xây dựng, chủ đầu tư chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng lại mang dự án đi thế chấp ngân hàng dưới hình thức thế chấp quyền thực hiện dự án, khách hàng sẽ gặp rủi ro.

Tuy nhiên, điều này thường chỉ xảy ra với những dự án dưới hình thức liên danh, đồng chủ đầu tư triển khai dự án. Trong đó, chủ đất do không có nguồn vốn sẽ góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, bên còn lại sẽ tiến hành thế chấp quyền triển khai dự án để huy động vốn triển khai dự án.

Dẫu vậy, sự khác biệt rất rõ giữa thế chấp tài sản và thế chấp quyền triển khai dự án lại không được nhìn nhận và phân tích một cách rõ ràng. Trong khi đó, người mua nhà hiện nay chỉ cần nghĩ tới dự án thế chấp ngân hàng là đã tỏ ra lo lắng, nhưng ít biết rằng, từ trước đến nay, gần như dự án nào cũng phải thế chấp mới có đủ nguồn vốn để triển khai dự án và đây là nghiệp vụ thông thường.

Ngoài ra, ông Hà cho rằng, cần làm rõ trách nhiệm các bên liên quan đến việc cấp sổ và công bố thông tin. Vấn đề này, người dân hoàn toàn có quyền khởi kiện các chủ đầu tư, thậm chí kể cả khởi kiện hành chính các cơ quan chức năng nếu như xác định có hành vi làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của họ.

Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2027 (Vietnam Investment Forum 2027)

Thời gian: Ngày 12/11/2026
Địa điểm: Shilla Monogram Hanoi Westlake, số 6 Hoàng Minh Thảo, Tây Hồ Tây, Hà Nội

Là sự kiện thường niên quy tụ các chuyên gia đầu ngành, Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2027 mang đến những góc nhìn chuyên sâu về triển vọng đầu tư và cơ hội trên thị trường năm 2027.

Trong khuôn khổ sự kiện, Ban tổ chức sẽ công bố Best Retail Brokers 2026 - Bảng xếp hạng công ty chứng khoán có dịch vụ bán lẻ tốt nhất thị trường Việt Nam.

Cùng cộng đồng đầu tư đón đầu xu hướng, cập nhật góc nhìn chuyên gia và khám phá cơ hội đầu tư năm 2027.

Bạn cũng sẽ có cơ hội nhận vé mời đặc biệt của BTC khi tham gia khảo sát về triển vọng kinh tế, thị trường tài chính và chiến lược phân bổ tài sản trong năm 2027.

Mua vé theo nhóm
giảm đến 30% Dự báo của bạn về
triển vọng kinh tế 2027
(Để có cơ hội nhận vé miễn phí)