Từng là điểm nóng đất nền, thị trường Củ Chi, Hóc Môn, Cần Giờ, Nhà Bè, Bình Chánh, Thủ Đức,… giờ ra sao?

Trong nửa đầu năm ngoái, thị trường đất nền nóng sốt ở nhiều nơi, trong đó có các quận, huyện ngoại ô TP HCM như Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, quận 9 cũ,... Mặc dù nhu cầu giảm mạnh 30% nhưng giá bán tại các khu vực này vẫn tăng 4-11% so với cùng kỳ năm 2021.

Tuy nhiên đến nửa cuối năm, hoạt động kiểm soát chặt chẽ dòng vốn vào bất động sản và siết hoạt động phân lô, bán nền tại nhiều địa phương đã đánh mạnh vào đối tượng đầu cơ, đầu tư khiến giao dịch đất nền, đất nông nghiệp giảm mạnh.

Và suy giảm này vẫn tiếp diễn trong những tháng đầu năm nay khi các đơn vị nghiên cứu thị trường đều ghi nhận nhu cầu tìm mua bất động sản tại TP HCM giảm so với cùng kỳ những năm trước.

Cụ thể, lượt quan tâm tìm kiếm bất động sản để bán vẫn giảm, nhất là đất nền và đất nền dự án; riêng loại hình bất động sản cho thuê ghi nhận lượng tìm kiếm tăng nhẹ 1%, theo kết quả khảo sát của Batdongsan.com.vn.

Còn theo ghi nhận của DKRA Vietnam, nguồn cung và lượng tiêu thụ đất nền mới trong 2 tháng đầu năm lần lượt giảm mạnh 92% và 98% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, nguồn cung tập trung chủ yếu tại Đồng Nai và Long An, những tỉnh thành còn lại không có. Thanh khoản đất nền suy yếu khi chỉ có 16 nền đất giao dịch thành công tính từ đầu năm.

Theo nhận định của phòng phân tích DKRA, sức cầu chung của thị trường giảm mạnh, lượng giao dịch phát sinh rất ít, xu hướng giảm đã kéo dài từ giữa năm 2022 và chưa có dấu hiệu phục hồi trong ngắn hạn.

 Giá giảm ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp

Chuyên gia DKRA cho biết, mặt bằng giá đất nền ở thị trường thứ cấp giảm 10-23% so với cuối năm 2022, mức giảm phổ biến 100-690 triệu đồng/nền, thậm chí có nơi giảm 1 tỷ đồng/nền và tập trung chủ yếu ở nhóm các nhà đầu tư có sử dụng đòn bẩy tài chính, có sử dụng chương trình ưu đãi lãi suất, ân hạn nợ gốc giai đoạn 2018-2022 của các chủ đầu tư. 

Chuyên gia DKRA cho biết, mặt bằng giá đất nền ở thị trường thứ cấp giảm 10-23% so với cuối năm 2022, mức giảm phổ biến 100-690 triệu đồng/nền, thậm chí có nơi giảm 1 tỷ đồng/nền và tập trung chủ yếu ở nhóm các nhà đầu tư có sử dụng đòn bẩy tài chính, có sử dụng chương trình ưu đãi lãi suất, ân hạn nợ gốc giai đoạn 2018-2022 của các chủ đầu tư.

Thực tế tại những nơi từng là điểm nóng đất nền ở TP HCM như Củ Chi, Hóc Môn, Cần Giờ, Nhà Bè, Bình Chánh, TP Thủ Đức, lượng giao dịch chưa có sự cải thiện rõ ràng. Theo môi giới địa phương, đất nền dần có khách hàng quan tâm trở lại so với cuối năm 2022 nhưng giao dịch thành công vẫn khá thấp. Nguyên nhân chủ yếu do bên bán và bên mua chưa thống nhất được giá giao dịch và nhà đầu tư cũng khá thận trọng với quyết định xuống tiền khi chưa xác định được thời điểm phục hồi của thị trường.

Chuyên gia Batdongsan.com.vn thông tin, trong 2 tháng đầu năm, giá đất nền tại nhiều huyện TP HCM giảm 10-30% so với cùng kỳ 2022 ở cả giao dịch sơ cấp và thứ cấp.

Tại huyện Cần Giờ, giá đất thổ cư, đất nền tự do dù đã giảm sâu 10-12%; đất nông nghiệp, đất rừng cũng giảm khoảng 20-25% với các lô diện tích lớn nhưng vẫn hiếm khách hỏi mua.

Tương tự, giá bán đất thổ cư và đất nền khu vực xã Bình Mỹ, Nhuận Đức, Tân Thông Hội, Tân Thạnh Đông, Tân Phú Trung, Phú Hòa Đông, An Nhơn Tây thuộc huyện Củ Chi dù đã giảm 15-30% từ đầu năm nhưng ít có giao dịch thực.

Một môi giới địa phương cho biết, tính đến đầu tháng 3, đất thổ cư diện tích 100-300 m2 có giao dịch lác đác, còn đất nền dự án và đất vườn ở Củ Chi, Cần Giờ ít được quan tâm.

Tình trạng tương tự cũng diễn ra ở huyện Nhà Bè, Bình Chánh, quận 9 và quận Thủ Đức cũ. Giá bán đất nền trên thị trường thứ cấp ở Nhà Bè và Bình Chánh đã giảm khá mạnh từ đầu năm với mức giảm 15-25% tùy khu vực và sản phẩm nhưng giao dịch thành công không nhiều.

“Không ít khách đã đi xem nhưng chưa xuống tiền ngay lúc này mà giữ tâm lý chờ đời, quan sát tiếp diễn biến giá và thị trường trong thời gian tới để tránh mua hớ”, chuyên gia Batdongsan.com.vn nói.

Tại quận 9 và quận Thủ Đức cũ, hầu hết giao dịch diễn ra ở các dự án có pháp lý hoàn thiện, có sổ riêng và mức giá dao động 2,5-3 tỷ đồng/sản phẩm. Mức giảm giá đất nền tại khu Đông TP HCM không quá mạnh, vào khoảng 10-15% đối với đất dự án, 20-25% đối với đất nền chưa hoàn chỉnh pháp lý.

Nhiều người hỏi chứ không mua vì sợ hớ

Kể từ năm ngoái, thị trường bất động sản kẹt thanh khoản, một số phân khúc gần như ngủ đông do nhiều nguyên nhân. Nút thắt về pháp lý, khó khăn về dòng tiền, thanh khoản giảm mạnh có thể được xem là ba điểm nghẽn lớn nhất của thị trường hiện nay.

Những thông tin tiêu cực từ thị trường cùng với các hoạt động thanh tra, kiểm soát liên tục diễn ra trong thời gian qua đã tác động mạnh đến tâm lý đầu tư và khách hàng thận trọng hơn trong việc xuống tiền.

Theo ông Đinh Hoàng Thắng, Quản lý cấp cao Bộ phận kinh doanh Batdongsan.com.vn, sự suy giảm thanh khoản đất nền tại TP HCM thời gian qua chủ yếu do ảnh hưởng về vấn đề tâm lý của nhà đầu tư, chứ không phải do thị trường quá thiếu dòng tiền.

“Thực tế ở TP HCM, nhiều phân khúc có giá trị cao khác như nhà phố, căn hộ cao cấp ở trung tâm hay biệt thự hạng sang vẫn có giao dịch. Với đất nền, nhà đầu tư có tâm lý chờ đợi xem liệu giá có giảm xuống nữa không để bắt đáy, tránh bị hớ nên thị trường mới xuất hiện thực trạng nhiều người hỏi chứ không mua”, ông Thắng nói.

Nói thêm về vấn đề này, ông Lê Đình Hảo, Giám đốc khối Kinh doanh Batdongsan.com.vn, cho rằng việc dự đoán đỉnh hay đáy là những nhận định mang tính cá nhân, chủ quan. Mỗi loại hình bất động sản đều có tiềm năng nhất định, tùy thuộc vào từng thời điểm, chính sách nào đang tác động tới loại hình, phân khúc đó.

Cũng theo chuyên gia Batdongsan.com.vn, tâm lý lo ngại về các biến động kinh tế vĩ mô trong nước và quốc tế đang khiến nhiều nhà đầu tư hoang mang. Dù Chính phủ đã có nhiều động thái tích cực trong thời gian gần đây nhưng chưa có tác động nhiều đến thị trường bất động sản, chưa thực sự khơi thông vốn đầu tư vào nhà đất.

“Thị trường đất nền có thể phục hồi sớm nhất là khoảng cuối quý III hoặc đầu quý IV/2023. Nhà đầu tư vẫn cần cân nhắc khi xuống tiền vì thị trường vẫn cần một thời gian nhất định để các chính sách đi vào hiện thực”, ông Đinh Hoàng Thắng nhận định.