Mức độ quan tâm đất nền sụt giảm nhưng giá vẫn cao

Thị trường đất nền đang chứng kiến làn sóng các nhà đầu tư rao bán đất với giá cắt lỗ ngày càng nhiều. Theo dữ liệu của Batdongsan,com.vn, tại thị trường Hà Nội, mặc dù số lượng thông tin chào bán đất nền tăng nhưng mức độ quan tâm đến phân khúc này trong những tháng đầu năm 2023 đã giảm khoảng 60% so với năm 2021 và giảm 30% so với năm 2022. Đáng chú ý, dù không có nhiều giao dịch, tính thanh khoản đang bị đứt gãy nhưng giá đất nền hiện vẫn đang giữ ở mức cao.

Khảo sát thực tế cũng cho thấy, từ đầu năm đến này, tại một số huyện ngoại thành Hà Nội như Hoài Đức, Gia Lâm,Thường Tín, Sóc Sơn, Ba Vì… giá đất nền được chào bán dao động trung bình từ 15 - 55 triệu đồng/m2 tuỳ vị trí và diện tích. Khu vực Long Biên có mức giá cao hơn, khoảng 85 triệu đồng/m2.

Một số khu vực tại Hà Nội có giá rao bán đất nền tăng như Gia Lâm với mức tăng từ 47 lên 50 triệu đồng/m2 vào đầu năm 2023; huyện Thạch Thất, Đan Phượng cũng có giá rao bán tăng mạnh so với năm 2022.

Tuy nhiên, bên cạnh xu hướng tăng giá thì một số huyện cũng đang có giá rao bán sụt giảm so với năm 2022, nhưng con số không đáng kể. Điển hình như huyện Mê Linh có mức giá rao bán đất nền dao động trung bình khoảng 25 triệu đồng/m2 cho năm 2022 nhưng đầu năm 2023 đã giảm nhẹ xuống còn 24 triệu đồng/m2; tương tự là huyện Thanh Oai với mức giá bán giảm từ 22 xuống còn 21 triệu đồng/m2.

Các chuyên gia dự báo, thị trường đất nền được dự báo sẽ tiếp tục khó khăn trong 6 tháng đầu năm 2023 khi dòng vốn và các quy định hạn chế phân lô, tách thửa vẫn sẽ tiếp tục được kiểm soát chặt.

Đánh giá về phân khúc đất nền tại thị trường phía Nam, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn nhận xét, gần đây, làn sóng rao bán đất nền lan rộng và có thể còn tăng trong những tháng tới. Thị trường sẽ cần ít nhất một năm để tái cấu trúc và phục hồi.

“Hiện thị trường thứ cấp sẽ xuất hiện các trường hợp cần rao bán, sang nhượng tài sản. Đa số người bán trong thời điểm này đều giảm giá hoặc bán giá gốc để thu hồi vốn. Tuy nhiên, thị trường vẫn không có nhiều giao dịch, thanh khoản bị sụt giảm mạnh”, ông Tuấn cho hay.Đất nền là phân khúc có lượng đầu cơ tương đối lớn trên thị trường. Theo thống kê của Bộ xây dựng, năm 2022, tổng lượng giao dịch bất động sản thành công trên thị trường là khoảng 785 ngàn giao dịch, trong đó 80% đến từ đất nền. Lượng giao dịch phần lớn đến từ các tỉnh như: Biên Hoà, TP HCM.

Bước sang năm 2023, dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy, nhu cầu tìm mua đất giảm mạnh, chỉ còn khoảng 30 - 40% so với đỉnh quan tâm là năm 2021. Mặc dù nhu cầu tìm mua đất nền giảm nhưng giá rao bán đất nền vẫn ở mức cao và gần như chưa có sự thay đổi.

Lý giải về tình trạng thị trường trầm lắng nhưng giá của phân khúc đất nền vẫn còn cao, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, vấn đề giá tăng là do xuất phát từ nhu cầu. Tức là cầu vẫn tăng tốt vì đây là loại hình đầu tư truyền thống của người Việt Nam. Sở dĩ đất nền vẫn có xu hướng tăng giá là do kỳ vọng của người mua.

“Cần phân biệt loại hình đất nào có dòng tiền thì khả năng tăng giá vẫn cao. Chẳng hạn, nếu đất ở những khu vực có hạ tầng, tiện ích tốt, hay cạnh khu công nghiệp thì mặt bằng giá sẽ ổn định và có dư địa tăng giá. Còn những loại đất đầu tư không có giá trị sử dụng, chỉ mang tính chất “nước lên bèo lên”, mua xong để đó thì giá sẽ giảm” - chuyên gia này phân tích.

Ông Quốc Anh dẫn chứng, những tỉnh thu hút vốn đầu tư nước ngoài (FDI) lớn như Bình Dương, Bắc Ninh, Hải Phòng... đều là những nơi giá đất nền có mặt bằng giá ổn định, ít khi có sự sụt giảm. Còn những địa phương nào gần như không có yếu tố về mặt kinh tế thì khả năng sẽ giảm về đúng mức giá trước khi xảy ra những cơn sốt đất.

Trong khi những khó khăn của thị trường bất động sản vẫn chưa được tháo gỡ và chắc chắn không thể giải quyết trong ngắn hạn thì đất nền được đánh giá là phân khúc chịu ảnh hưởng nặng nề do bị siết phân lô, tách thửa và kiểm soát tín dụng… Bởi vậy, các chuyên gia khuyến cáo, nhà đầu tư cũng như người dân có nhu cầu cần cân nhắc kỹ việc rót tiền vào sản phẩm đất nền trong giai đoạn này, đặc biệt là những sản phẩm không có giá trị sử dụng để khai thác dòng tiền ổn định.

Đáng chú ý, trong bối cảnh thị trường bất động sản đón nhiều tín hiệu tích cực, phân khúc đất nền với sản phẩm có pháp lý minh bạch, tọa lạc tại nơi hưởng lợi thế về hạ tầng - kinh tế… được kỳ vọng sẽ sớm lấy lại niềm tin trong mắt nhà đầu tư.

Năm 2023, thị trường đón chờ chuyển biến tích cực thông qua những phương án tháo gỡ khó khăn từ phía Chính phủ và các bộ, ngành liên quan. Đầu tiên, Luật Đất đai (sửa đổi) dự kiến được Quốc hội thông qua vào kỳ họp tháng 10 năm nay, đồng thời với Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi). Đây là những bộ luật quan trọng góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững.

Cùng đó, Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững cũng đưa ra 6 nhiệm vụ và giải pháp chủ yếu giúp tháo gỡ, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn. Cụ thể là: hoàn thiện thể chế; thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội; nguồn vốn tín dụng; nguồn vốn trái phiếu doanh nghiệp; tổ chức thực hiện của các địa phương như nâng cao tinh thần trách nhiệm, đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính; thông tin, truyền thông khôi phục niềm tin, hỗ trợ trị trường và hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản.

Bên cạnh đó, lãi suất cho vay cũng có dấu hiệu điều chỉnh giảm ở những ngân hàng lớn, phần nào giúp doanh nghiệp và người dân có nhu cầu về bất động sản có thể tiếp cận được gói tài chính phù hợp. Trước những dấu hiệu tích cực của thị trường bất động sản, nhiều nhà đầu tư kỳ vọng phân khúc đất nền cũng sớm "ấm" và những sản phẩm đất nền sở hữu thế mạnh pháp lý sẽ có lợi thế.

Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính nhận xét, đầu 2023 sẽ khó bùng nổ các cơn sốt đất giống như thời điểm những năm trước. Tuy nhiên, trong dài hạn, giá đất nền khó có khả năng sụt giảm mạnh, nhất là dự án của chủ đầu tư uy tín, pháp lý minh bạch sẽ khó giảm bởi tính khan hiếm, áp lực của giá cả đầu vào, lạm phát... Mức giá có thể đi ngang so với năm 2022 nhưng sau đó sẽ nhanh chóng tăng lại nhờ những kỳ vọng mới.