Dư địa nào cho thị trường đất nền Nam Định?

Sóng hạ tầng từ cầu vượt sông và cao tốc bám biển

Nam Định nằm trong cụm tứ giác kinh tế phát triển phía bắc là Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh - Thanh Hóa. Địa phương này cách Hà Nội hơn 80 km về phía tây nam. Xung quanh tiếp giáp biển đông và các tỉnh Ninh Bình, Thái Bình và Hà Nam.

Hệ thống giao thông hiện trạng của Nam Định tới các tỉnh lân cận tương đối thuận tiện với Quốc lộ 10 đi các tỉnh Ninh Bình, Thái Bình; Quốc lộ 21, 21B và 38B đi Hà Nam. 

Trong khoảng 1 - 2 năm tới, hệ thống hạ tầng của Nam Định sẽ được cải thiện đáng kể.

Tại buổi làm việc với tỉnh Nam Định ngày 15/1 vừa qua, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã đánh giá Nam Định từng là địa phương phát triển nhất khu vực Đồng bằng sông Hồng, yêu cầu tỉnh tập trung dồn lực cho các dự án cầu vượt sông và tuyến đường bộ ven biển.

Hiện nay, Nam Định đã và dang triển khai 6 cây cầu vượt sông, bao gồm cầu qua sông Đào tại TP Nam Định (1.200 tỷ đồng); cầu Đống Cao nối liền hai huyện Ý Yên và Nghĩa Hưng; cầu vượt sông Đáy nối kết nối với Ninh Bình (1.450 tỷ đồng); cầu Bến Mới vượt sông Đáy (360 tỷ đồng); cầu vượt sông Hồng kết nối với Thái Bình (gần 1.000 tỷ đồng) và cầu Ninh Cường vượt sông Ninh Cơ. 

Lãnh đạo tỉnh Nam Định cho biết, tỉnh đang dồn lực cho các tuyến đường bộ có tính chiến lược, lâu dài, gồm tuyến đường bộ ven biển, với chiều dài toàn tuyến 66 km, tổng mức đầu tư gần 2.700 tỷ đồng; Tuyến đường trục phát triển nối vùng kinh tế biển tỉnh Nam Định với đường cao tốc Cầu Giẽ - Ninh Bình với chiều dài toàn tuyến 46 km, tổng mức đầu tư trên 5.300 tỷ đồng (đã hoàn thành giai đoạn 1).

Tổng mức đầu từ các dự án trọng điểm khoảng 25.000 tỷ đồng, dự kiến các dự án sẽ hoàn thành trong khoảng từ năm 2023 - 2025... 

Đất nền dẫn đầu thị trường, cao nhất 40 triệu/m2

Với những chuyển động hạ tầng mới, đất nền Nam Định đang là phân khúc ưa thích của nhà đầu tư. Năm 2022 vừa qua, phần lớn dự án ở Nam Định là các khu dân cư tập trung, khu đô thị được giao cho người dân xây nhà ở thông qua hình thức đấu giá. 

Theo thống kê của Sở Xây dựng, tính cả năm 2022, địa phương này có tổng cộng hơn 25.000 giao dịch bất động sản (BĐS), trong đó có 4.163 giao dịch căn nhà ở riêng lẻ và 21.210 lô đất nền được chuyển nhượng. Tùy theo từng vị trí, đất nền Nam Định dao động 5,5 - 40 triệu đồng/m2.

Hiện nay, toàn tỉnh còn tồn kho 1.957 lô đất nền nhà nước chưa giao cho nhân dân làm nhà ở và 3.833 lô đất nền nhà đầu tư chưa giao cho nhân dân. 

Tại Kế hoạch phát triển nhà ở năm 2023 vừa được UBND tỉnh Nam Định phê duyệt, trên địa bàn tỉnh này sẽ triển khai 136 dự án nhà ở với tổng diện tích gần 412 ha, tổng nguồn vốn thực hiện khoảng 12.092 tỷ đồng.

Sẽ không có nhiều dự án nhà ở thương mại hay nhà ở xã hội được phát triển (chỉ chiếm khoảng 37/412 ha). Ngược lại, Nam Định tập trung vào các dự án khu đô thị, khu dân cư với tổng diện tích hơn 362 ha, trong đó chiếm phần lớn là khu dân cư. 

Về chỉ tiêu sàn nhà ở, năm 2023 Nam Định đặt mục tiêu nhà ở dân tự xây trong các dự án khu đô thị, khu dân cư là hơn 107.000 m2 và nhà ở dân tự xây trên đất hiện hữu là hơn 1,4 triệu m2. Nguồn vốn thực hiện lần lượt là 841 tỷ đồng và 11.251 tỷ đồng.

Vị trí ven biển sẽ nhiều dư địa

Như đã đề cập, Nam Định đang triển khai dự án trọng điểm là tuyến đường ven biển kết nối với Quảng Ninh, Hải Phòng, Thái Bình, Thanh Hóa...

Theo ông Đỗ Quý Duy, Giám đốc kinh doanh của Hải Phát Invest, một quy luật chung của thị trường BĐS là tất cả những tỉnh bám biển đều có lợi thế riêng về mặt khai thác biển. Những tỉnh ven biển phía đông của Hà Nội hay TP HCM đều có sự phát triển rất tốt, đơn cử như Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Thuận, Hải Phòng, Quảng Ninh...

Ở phía bắc, tuyến cao tốc bám biển hiện đã được triển khai ở khá nhiều địa phương. Trong 3 - 5 năm tới, khu vực đường ven biển này sẽ có rất nhiều sự thay đổi về mặt giá trị địa tô. 

Về vị trí, Nam Định còn nằm trong cụm tứ giác kinh tế phát triển phía bắc là Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh - Thanh Hóa. Trong 3 - 4 năm tới, khu vực Quảng Yên (Quảng Ninh) sẽ phát triển như khu vực Đình Vũ (Hải Phòng).

Về dài hạn sau 5 năm, khi quỹ đất ở Quảng Yên đã được khai thác thì quỹ đất mới ở Thái Bình hay Nam Định sẽ là điểm đến của các chủ đầu tư lớn.

Từ năm 2019, các chủ đầu tư lớn bắt đầu dịch chuyển về các khu vực tỉnh lẻ lân cận các thành phố lớn. Những dự án lớn triển khai ở các tỉnh lẻ đã thu hút một lượng nhà đầu tư lớn đi theo.

Ở khu vực phía bắc, trong phạm vi bán kính 200 km quanh Hà Nội (tương đương hai tiếng di chuyển bằng ô tô) có rất nhiều địa bàn có thể đầu tư như Quảng Ninh, Hải Phòng, Bắc Giang, Lạng Sơn, Hòa Bình, Nam Định...

Các tỉnh thành này từ trước đến nay đa phần là người dân giao dịch với nhau, nhu cầu nhỏ, do đó giá vốn chưa quá cao, mức tăng trưởng thị trường chưa quá nóng. Điều này khiến các chủ đầu tư lớn tìm về và kéo theo nhà đầu tư. 

Khi nhu cầu tăng đột biến, tốc độ tăng trưởng của thị trường các tỉnh sẽ không còn như lúc chỉ có những người trong tỉnh giao dịch với nhau. Các nhà đầu tư trong tỉnh bắt đầu nhận ra tiềm năng của chính địa phương họ đang sinh sống, thị trường lúc này có sự giao thoa giữa các nhà đầu tư mới và những nhà đầu tư cũ, tạo ra nền giá mới.