Xu hướng chuyển đổi công năng sàn bán lẻ thành văn phòng cho thuê

Mới đây, sau sự việc khu thương hiệu Miniso trả mặt bằng, dự án Thảo Điền Pearl (Thảo Điền, thành phố Thủ Đức) ghi nhận giảm 3.000 m2 diện tích sàn tiêu thụ và chủ nhà quyết định chuyển đổi diện tích cho thuê bán lẻ sang cho thuê văn phòng. 

Không chỉ Thảo Điền Pearl, Savills Việt Nam cũng ghi nhận một số dự án với quy mô nhỏ dưới 10.000 m2 tại các khu vực ngoại thành đã phải chuyển đổi công năng từ mặt bằng bán lẻ hiện đại sang văn phòng hoặc co-working space (văn phòng làm việc chia sẻ). 

Bà  Huỳnh Thị Hương Giang, Phó giám đốc, Trưởng bộ phận Nghiên cứu & S22M, Savills TP Hồ Chí Minh đánh giá xu hướng này đã chỉ ra một thực tế mà nhiều dự án bán lẻ cho thuê đang gặp phải hiện nay. 

“Những dự án có quy mô nhỏ thường khá vất vả trong việc thu hút khách thuê đa dạng cũng như có thể duy trì được lượng khách thuê. Đa số các dự án này nằm trong các khu vực dân cư mới, xa trung tâm với mô hình kinh doanh gói gọn trong một số dịch vụ như F&B, cửa hàng tiện lợi, chăm sóc tóc…

Đây là những khách thuê thường không có khả năng chi trả giá thuê cao. Do đó, những mô hình này đa số không hiệu quả về mặt tài chính . Vì vậy, họ có xu hướng chuyển đổi công năng của các dự án này sang những loại hình hiệu quả hơn về mặt thương mại”, bà Giang phân tích.  

Theo Savills Việt Nam, tổng nguồn cung bán lẻ hiện đại tại TP Hồ Chí Minh đạt hơn 1,5 triệu m2 sàn, không thay đổi nhiều so với quý trước. Giá thuê đạt khoảng gần 3,5 triệu đồng/m2/tháng đối với khu vực trung tâm và khoảng 1 triệu đồng/m2/tháng đối với khu vực ngoài trung tâm.

Công suất thuê duy trì ở mức 91%, không biến động nhiều so với quý trước.  Trong quý II, có 3 dự án mới, đa số là các dự án ở khu vực ngoại thành. Tiêu biểu là Thiso Mall Sala với quy mô vừa đủ, vị trí thuận tiện có thể thu hút được đa dạng cho khách thuê từ những nhãn hàng F&B, thời trang, phụ kiện cho đến siêu thị, từ đó thu hút được lưu lượng khách ghé thăm tốt và đạt được công suất thuê tốt. 

“Tỷ lệ lấp đầy đạt hơn 90% một phần do nguồn cung bán lẻ hiện đại TP Hồ Chí Minh đa số còn nhỏ so với tổng dân số 13 triệu người. Nếu như so sánh với Bangkok hoặc các thành phố khác trong khu vực, tổng diện tích bán lẻ hiện đại của họ ở mức khoảng 8-9 triệu m2 sàn. Có thể thấy diện tích bán lẻ hiện đại TP Hồ Chí Minh rất nhỏ so với tiềm năng lớn về mặt tiêu dùng của thành phố”, bà Giang phân tích. 

Bà Trần Phạm Phương Quyên, Quản lý bộ phận cho thuê Bán lẻ Savills TP Hồ Chí Minh cho rằng, vấn đề lớn nhất của thị trường mặt bằng bán lẻ Việt Nam trong mắt các khách thuê nước ngoài là sự khan hiếm các mặt bằng chất lượng. Việt Nam thường xuyên bị so sánh với các thị trường lân cận đã phát triển lâu năm như Thái Lan, Malaysia, nơi có rất nhiều mặt bằng lớn, rộng rãi và hàng loạt dự án trung tâm thương mại chất lượng.  

Điển hình tại TP Hồ Chí Minh mặt bằng bán lẻ ở quận trung tâm luôn được săn đón bởi các thương hiệu lớn quốc tế mới bước chân vào thị trường Việt Nam. Các thương hiệu này thường có yêu cầu kỹ lưỡng về địa điểm nhằm đảm bảo tiếp cận được nhiều khách hàng, khả năng hiện diện thương hiệu ấn tượng ở mặt phố hoặc trung tâm thương mại nổi tiếng. 

“Tuy nhiên, tỷ lệ lấp đầy cao ở các trung tâm thương mại đòi hỏi các nhãn hàng phải kiên nhẫn chờ các hợp đồng sắp hết hạn mới có hội thế chỗ. Trong khi đó, các mặt bằng nhà phố thì có những trở ngại khác bao gồm: nhà chồng nhiều tầng làm giảm hiệu suất thiết kế và sử dụng diện tích, an ninh, không gian đậu xe, các thủ tục pháp lý thuê,... khiến các thương hiệu quốc tế cảm thấy e ngại trong giai đoạn thiết lập kinh doanh”, bà Quyên cho hay. 

Đánh giá về triển vọng những tháng cuối năm 2023, Savills Việt Nam cho biết, thị trường sẽ có 3 dự án mới nằm ở khu vực ngoài trung tâm, tổng diện tích khoảng 70.000 m2. Tuy nhiên, đa số nguồn cung này nằm ở khu vực ngoài trung tâm và thuộc các khu dân cư mới, có thể sẽ lặp lại câu chuyện về bài toán lấp đầy.  

“Chúng tôi hy vọng những mô hình bán lẻ mới có khả năng thu hút được những khách thuê tiềm năng cũng như là những khách thuê có năng lực tài chính tốt, cung cấp những trải nghiệm mua sắm thú vị để thu hút lưu lượng người tiêu dùng”, các chuyên gia Savills chia sẻ.