78.900 căn hộ được mở bán tại Hà Nội từ nay đến 2025, chênh lệch cung cầu tiếp tục tái diễn?

Kế hoạch phát triển nhà ở TP Hà Nội giai đoạn 2021 - 2025 đặt mục tiêu tổng diện tích sàn nhà ở thương mại mới đến năm 2025 là 19,7 triệu m2. Diện tích nhà ở bình quân đầu người dự kiến đạt 29,5 m2/người vào năm 2025, tăng từ 26,3 m2/người năm 2020; tỷ lệ nhà ở chung cư tại các dự án đạt 90%. 

Theo kế hoạch này, tổng nguồn cầu trong giai đoạn 2022 - 2025 là 185.200 nhà, trong đó có 166.600 căn hộ. Tuy nhiên, chỉ có 78.900 căn hộ sẽ mở bán trong giai đoạn này. Do đó, sẽ tiếp tục có sự chênh lệch về nguồn cầu dự kiến và nguồn cung sơ cấp thực tế.

Hiện tại, nguồn cung căn hộ giá bình dân đã rơi vào tình trạng khan hiếm và xu hướng này được dự báo sẽ còn tiếp tục, trong khi phân khúc này chiếm đa số nhu cầu trên thị trường.

Nhiều động lực thúc đẩy nguồn cầu

Theo báo cáo mới đây của Savills, đến năm 2025, dân số Hà Nội dự kiến đạt 9 triệu người, với dân số thành thị chiếm khoảng 61% tổng dân số - tăng từ mức 49% vào năm 2019. Số liệu trên tương đương khoảng 72.000 hộ gia đình thành thị thêm mới mỗi năm, trong khi nguồn cung căn hộ trung bình hàng năm là 27.000.

Mới đây Quốc hội cũng đã thông qua Nghị quyết về chính sách tài khóa, tiền tệ để hỗ trợ Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội trị giá gần 15 tỷ USD (347 nghìn tỷ VNĐ) để khắc phục ảnh hưởng của đại dịch. HSBC dự báo tăng trưởng GDP Việt Nam sẽ đạt 6,8% vào năm 2022.

Dân số thành thị của Việt Nam được dự báo sẽ tăng thêm 10 triệu người trong thập kỷ tới. Tỷ lệ đô thị hóa cả nước tăng từ 37% năm 2020 lên 44% năm 2030. Xu hướng hộ gia đình nhỏ sẽ dẫn đến nhu cầu nhà ở mới, như diện tích nhỏ hơn.

Hhơn 60% trong số 500 dự án của Hà Nội đã được bàn giao hơn 5 năm. Do đó, quan ngại về chất lượng căn hộ giảm và cải thiện thu nhập hộ gia đình sẽ làm tăng thêm nhu cầu nhà ở mới.

Khu vực ngoại ô sôi động

Trong năm 2021, sản phẩm có mức giá từ 35 - 46 triệu đồng/m2 chiếm 52% số căn bán được. Phần lớn các căn hộ trong khoảng giá này tại các quận/huyện Nam Từ Liêm, Cầu Giấy, Thanh Xuân, Long Biên và Gia Lâm. 

Theo Savills, thị trường đang thiếu nguồn cung căn hộ giá bình dân trong khi các dự án hiện tại đã bán hết và không có nguồn cung mới cho sản phẩm căn hộ có giá dưới 20 triệu đồng/m2. 

Bộ Xây dựng đang hoàn thiện dự thảo Nghị quyết về khuyến khích phát triển nhà ở thương mại giá thấp. Các chung cư thương mại giá thấp sẽ có diện tích nhỏ hơn 70 m2 và có giá 14 triệu đồng/m2 khiến cho giá căn hộ sẽ thấp hơn 1,4 tỷ đồng.

Nguồn cung trong tương lai dự kiến sẽ tập trung vào phân khúc hạng A và B với giá bán cao hơn. Đến năm 2024, hạng A sẽ cung cấp 20% nguồn cung, hạng B chiếm 68% và hạng C chiếm 12%. CapitaLand và Tân Hoàng Minh dự kiến sẽ giới thiệu các dự án cao cấp trong năm 2022.

Nguồn cung ở các tỉnh vệ tinh như Hưng Yên sẽ ngày càng đáp ứng nhu cầu nhà ở của Hà Nội. Năm 2021, 3.800 căn hộ mở bán của Ecopark đạt tỷ lệ hấp thụ cao với giá trung bình 50 triệu đồng/m2, cao hơn 25% so với mức trung bình hạng B tại Hà Nội. 

Các dự án Ecopark, Vinhomes Dream City và Khu đô thị mới Đại An sẽ cung cấp gần 4 triệu m2 sàn nhà ở cao tầng, tương đương khoảng 40.000 căn. Nguồn cung này dự kiến có thể được hấp thụ tốt nhờ các tiện ích được cung cấp để bù đắp cho bất lợi vị trí xa. Cơ sở hạ tầng cải thiện, sản phẩm giá cả hợp lý, nhiều không gian và chất lượng không khí tốt hơn những yếu tố thúc đẩy nhu cầu tại các tỉnh vệ tinh.